新形式下加强我市房地产开发全周期全流程监管研讨材料.docx

新形式下加强我市房地产开发全周期全流程监管研讨材料受经济下行等宏观因素和XX房企起步晚、实力弱、经营不善、盲目扩张及机制不活、监管粗放等主观因素影响，XX市房地产业自2019年以来，投资、销售缓增长趋势明显，房企融资难、流动资金短缺、违规销售、逾期交付、违法超建、虚假宣传和承诺、不按设计方案施工、抽逃预售资金、工程质量不达标等时有发生，不仅侵害购房群众合法权益，引发社会矛盾纠纷，也极大的降低了房地产市场信心，影响房地产业平稳健康发展。2020年以来，党中央、国务院陆续出台一系列房地产业纾困政策，涵盖土地、规划、金融、财税、交易等诸多方面，提出要将房地产工作融入党和国家事业大局，重点从稳预期、防风险、促转型三个方面促进房地产市场平稳健康发展，房地产业由此迎来了高质量发展的新机遇，XX市人民政府也于2023年X月印发了xx中心城市稳定房地产市场若干措施，调研出台了XX条分类指导措施。从长远看，房地产市场在较长一段时期仍将保持总量有空间、刚需是主流、品质房需求明显的特点。从近期看，得益于政策的扶持，房地产投资、销售额有望逐渐复苏。为此，必须抢抓机遇，宽严相济，综合运用司法、行政、金融、土地、财税、投资、信用评价等手段，以工程建设项目审批制度改革为重点，针对承诺替代、审管分离等新形势、新特点，从房地产开发九大环节入手，研究探索建立起房地产开发全周期全流程闭环监管体系，彻底根除体制机制障碍，重振房地产市场信心，助推房地产业高质量发展，形成信息互通、联合惩戒、齐抓共管工作新格局，应是当前和今后必须持续紧抓的一项重要工作。在立项备案环节，严把资质审查关，所承揽项目规模必须与开发企业资质管理规定相匹配，既防止“小马拉大车”，也杜绝“借船出海”。在土地出让环节，实施房地联动，实现精准供地，以保持土地市场平稳供应。科学安排供地总量，根据商品住房去化周期、土地流拍交易率、市场需求等指标，实行差异化分类供地；规范土地出让行为，严格实行“净地”出让制度。在土地出让条件中增加高品质建筑、产业引入、城市建设风貌、现房销售等涉及宗地建设品质提升的关键内容；开展购地资金合规性审查，推进落实购地资金专户管理，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。在项目开发环节，严格依据依法批准的控制性详细规划和技术规范、标准出具开发项目规划条件，并将开发项目技术经济指标和配套公共服务设施纳入设计方案审查内容；开发项目所有法定审批手续完备后方可开工建设。在建设施工环节，开发项目必须按照基本建设程序组织工程建设。大力推行电子施工图设计文件备案制度，防范“阴阳图纸”；全面实行开发项目合同备案管理，有效防范违法转包、规避招标、违法分包等违法违规行为；提高建筑设计标准、推广高品质建筑，打造一批环境优美、功能完善、绿色节能的高品质住宅项目；加强项目建设过程监管，建立“一楼一策”档案，明晰规划、执法、监理、质监等单位在建设过程中的监管责任，发现问题及时纠正。在预售销售环节，完成25%以上工程建设投资方准予核发商品房预售许可证，条件成熟的可以推行现房销售，并实行开竣工、销售价格备案制度；推行售楼部现场信息公示制度，查处无证销售、捂盘惜售、超量认筹、价外加价等违规销售行为；商品房预售资金应全部存入专用监管账户，不得另设账户收取购房款。按照“谁划转、谁负责”的原则，严格落实预售资金节点审核责任，确保预售资金拨付与建设进度相匹配并全额用于本项目建设。加强合同网签备案管理,优化房屋网签备案系统，引入人脸识别、电子签章等技术手段，逐步实现全程电子化。在竣工验收环节，积极推行预验房制度、联合竣工验收制度。在住宅工程竣工验收合格后至交付业主使用前，鼓励开展业主开放日活动，由建设单位通知业主分批次对拟交付使用的房屋进行预查验；组织开发、建设、施工、监理、物业等各方开展联合竣工验收，对项目质量问题进行确认，发现问题限期整改，直至符合工程质量要求；规范房屋交付管理，开发企业必须依约履行合同交付责任，确保所交付商品房质量符合工程建设强制性标准和规划设计方案要求，未经竣工验收或验收不合格将商品房交付使用的，由相关部门依法严肃查处。对逾期交付的，除依约承担赔偿责任外，督促开发企业履行合同，维护购房人合法权益。在确权办证环节，深入推行“交房即办证"改革，优化网上办理环节和流程，开通绿色通道，提升办证效率。商品房预售许可前，所申请房屋及所占土地均不得抵押。取得预售许可证后，拟售的商品房不得申请办理在建工程抵押，不得受理抵押登记申请。在商品房首次登记时，推行一体登记原则，防止出现房地主体不一致情形。在物业管理环节，充分发挥前期物业作用，做好承接查验，确保商品房交付后符合合同约定、满足设计标准和质量安全要求。全面提高物业管理覆盖率，加快搭建智慧物业服务平台，利用科技信息手段实现小区业委会选举、物业服务管理、投诉处理和沟通交流的信息化、便捷化。在信用评估环节，搭建智慧房产信息平台，项目所有告知承诺事项、所有执法监管信息全部纳入平台予以公开，定期公布开发项目预警信息，防范项目潜在风险隐患；制定房地产开发市场信用评价办法，定期开展信用评估和公示，建立以项目为主体的信用档案，并与国家投资项目在线审批监管平台互连互通，实现五方主体单位与开发建设项目信用信息的精准映射、实时更新和自动归集，把信用评价贯穿项目开发建设全程，形成信息共享、联合惩戒、齐抓共管的新格局，最终形成开发项目全周期全流程闭环监管体系，有效防范房地产市场风险，推动房地产业高质量发展。