成都市信托物业合同参考模板.docx

成都市信托制物业服务合同参考模板（信托制）成都市区小区业主大会成都市区小区业主大会1第一章总则4第二章信托财产管理方法9第三章物业服务事项、要求和标准13第四章物业维护基金的筹集与管理16第五章公共收益、经营性收入及分配21第六章项目经理的选任和更换24第七章各方权利义务26第八章受托人报酬35第九章封和审计37第十章公示与公开38第十一章受托人赔偿责任39第十二章受托人的辞任和撤换40第十三章附则4223根据中华人民共和国民法典、中华人民共和国信托法、四川省物业管理条例、成都市物业管理条例的规定，为对成都市（）区。小区（即四川省物业管理条例所称物业管理区域，以下均简称本小区）内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，为维护本小区区域内物业的使用功能，并使全体业主的共有物业保值、增值和延长使用寿命。经本区域内业主大会会议决议确认由本合同约定的受托人为本小区内受托的物业服务企业，经平等协商并形成共识后，签署本小区物业财产（含财产权）信托合同，成立小区物业财产（含财产权）信托（以下简称本信托）O第一章总则第一条信托目的本信托作为业主对共有财产和共同利益进行持有、管理、维护和经营的一种手段，目标是通过选任专业的物业服务（管理）企业对共有物业的维护、维修、经营，降低物业使用风险并达到物业的保值、增值和延长使用寿命。本信托主要从事：（一）对本物业管理区域内共有部位、共有配套设施设备、共有场所的养护、维修、管理、运行;（二）对本物业管理区域的保洁、绿化和秩序维护提供服务或者委托专业机构从事进行上述服务；（三）为了更好地利用共有物业，本信托在法律及政策许可的条件下，可以利用共有物业进行确保全体业主不承担商业风险的有偿服务和经营（诸如共有建筑面积仅仅用于出租收取租金且要求承租方必须购买足够商业保险等方式）。（四）在第十一条所称预算的范围内，对信托财产外的业主专有房产和业主房屋的使用人提供平等、平均、公平的服务。未列入预算但又有实际需求的，可以提供第十一条所称预算之外且单独核算、价格公开的有偿服务，但服务收益应该属于全体业主。第二条本信托各方根据中华人民共和国信托法确立本信托合同有关定义如下：（一）委托人：是指按照中华人民共和国民法典设立的成都市（）区（）小区业主大会。成都市（）区（）小区业主委员会（以下简称业主委员会）作为委托人选举产生的常设机构，与委托人选聘的物业服务企业签署本合同，确认受托人执行本信托。其住址为：。（二）受托人：是指经过本小区业主大会选任的执行本信托事务的物业服务企业及其继任人。其名称为：。其住址为：。（三）受益人：本小区的全体业主及其继承人。（四）监察人：在本小区居住的全体居民及本小区所在社区党委成员、居民委员会成员均为监察人。第三条信托财产（一）本信托名称：成都市（）区（）小区物业财产（含财产权）信托。（二）本信托的范围小区物业财产（含财产权）是指：业主依据相关法律规定所拥有的管理物业管理区域内共有部位、共有配套设备设施的共有权以及保证相关共有部位、共有配套设备设施安全、正常使用运行的权利；按照业主大会的决议和管理规约规定请求业主归集的各类业主共有基金，如物业维护基金;业主享有的专项维修资金天然孳息以及共有部位、共有配套设施的经营或者使用收益。包括以下内容：L本小区规划范围内的土地使用权以及本小区内除业主专有房屋部分以外的共用部位、共用建筑、共用设备设施及相关权益的管理；2 .利用上述财产进行经营及对所形成的财产进行管理；3 .出租上述财产及对所形成的资金收入进行管理;4 .供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、人防等其他专业经营单位的返还佣金等；5 .为维护上述财产权益，由委托人筹集，受托人代管，业主或当事人缴纳的本信托下物业维护基金；6 上述财产在存续过程中所形成的增值、溢价、利息及其它非营业性收入；7 在管理上述财产过程中用物业维护基金购置的财产以及形成文件、账册等；8 .为实现本合同信托的财产管理所制定的管理程序和制度体系；9 .历史上与开发建设本小区的企业或组织依法应该且交付的全部图纸和资料，包括但不限于：9.1 房屋及设施设备基础资料、房屋总平面图、地下管网图、规划批准文件，竣工和接管验收档案资料（要有验收证明、竣工验收单及土建、水暖、电气、人防、设备竣工图纸等）、共有设备设施的设计安装图纸资料；9.2 六图二书，即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图以及居住本小区的详细规划说明书和环境预评价书；9.3 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；9.4 截至本合同签署时的全部设备设施的使用、管理、维护手册等技术资料和安装、使用、维修、保养记录；分户管理记录，房屋数量、种类、用途分类统计表，居住本小区情况表，房屋安全普查表，历年的房屋完损等级评定记录，大、中、小修和检查记录，设施设备运行记录，房屋租金缴纳记录，专项维修资金的提存和使用记录，物业维护基金的收缴和使用记录，向委托人或者业主委员会公开账目的记录等；9.5 房屋产权产籍资料应有房屋产权情况清册，共用部位、共用设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数；9.6 物业管理所必需的其他资料。（三）本信托指向的财产现状（见附件二、附件三、附件五）L本小区位于：（见第二条第（一）款）2 .占地面积：平方米，登记建筑面积：平方米；3 .本小区共用部位、共用建筑物、构筑物、共用设施和设备等。第四条信托期限自本信托成立起五年。期满前根据有关法律规定并经业主大会决议可以终止，否则本合同到期后自动连续延续。本信托期限与受托人聘用期限并不一致，对受托人的委托聘用期限另见第五十五条的约定。第二章信托财产管理方法第五条本信托的管理权以及财产权益(以下统称本物业管理权信托财产)由受托人按信托原则在名义上占有并经营，本物业管理区域的全体业主为实际所有人，享有财产权利和收益。第六条受托人应为本信托所涉及的财产开立独立于自有财产或他人财产之外的单独账户进行持有和管理，应符合下列规定。(一)银行账户具名人：L在法律法规允许的条件下，受托人协助业主委员会开立委托人即业主大会的银行账户；2、在上述条件不具备时，可以先开立以受托人具名的、独立于自有财产或他人财产之外的银行账户；3、如业主委员会经业主大会会议决议特别专项授权，也可以使用业主委员会的银行账户。但只要法律条件允许，应尽快将账户名称修改调整为委托人即业主大会具名的银行账户。（二）账户密码与印鉴：L账户应为查询、取款双密码类型。查询密码向每个业主公开，取款密码委托受托人管理；2、账户印鉴委托受托人管理；3、业主委员会认为必要时，可以向银行提出变更请求。在发生此情况时，业主委员会、受托人均应及时向全体业主公开相关信息。（三）受托人对该银行账户进行管理。L当账户具名人为受托人时，相关账目应该复印一套纸质副本提交业主委员会存档。账册中的财务信息属于委托人所有，即委托人有权对其进行查阅、复制、审计等；2、当账户具名人为委托人或业主委员会时，相关账目、账册为受托人代为管理的委托人的财产；3、该账户的管理办法应该包含在第九条第（一）款所涉及的质量管理体系文件中。4、受托人应使用基于互联网建立的信托制物业管理系统，作为线上收、支公开、透明平台（即由中共成都市委城乡社区发展治理委员会主办开发的成都市信托制物业服务信息公开平台即微信小程序端）。使得每个业主可以通过扫小区指定二维码、身份信息后进入系统后查看本小区的各种财务信息和管理信息。（四）委托人、业主委员会、受托人或受益人均不能依据本合同或者其它任何理由对本信托涉及的财产享有留置权、抵押权或其它优先权。第七条物业管理权以及信托财产的经营限制（一）受托人基于本合同的约定对于本小区共用部分、配套设施和设备的出租、用役收取的租金或费用（即坊间所称的公共收益），属于第三条所列信托财产范围，应纳入本合同第十一条所称预算内管理和使用；（二）本合同委托事项涉及的财产的管理和经营范围有下列限制：L业主筹集的物业维护基金不能投资于任何项目，只能用于本合同第十一条中所称预算范围内的共用部位的维护、共用设备设施的维护维修、本小区内的秩序维护、保洁等服务支出及相关的人力资源支出和服务酬金的支付；2 所有财产和财产权益不能借贷给他人，受托人也不能以此为他人提供担保；3 .不得将所有财产投资于或承诺投资于本小区内外的经营性项目；4 不得将所有财产投资或承诺投资于其他企业或项目上；5,本合同委托事项涉及的所有财产，均不允许出售或转让。（三）受托人未获得委托人授权不得将部分或全部不动产财产的使用项目变现或将财产转作其它用途；（四）一切管理、经营活动均应公开透明且遵循市场通常的交易方式或惯例，尽可能采用向供应商市场招标或选择多家供应商投标的方式进行，除非受托人认为有必要采用对全体业主利益并无不利的其它交易方式，但须得到业主委员会同意；L受托人应对秩序维护、保洁、电梯养护、绿化等市场化成熟的专业服务对外采购是否采取公开招投标等竞争方式选择专业服务供方在第八条的物业管理服务计划中明示并执行；2 ,招投标程序的设计、招投标的过程和结果的确认，应该预先通知业主委员会。业主委员会、业主有权对招投标程序的设计、招投标的过程和结果的确认进行监督。3 .所有上述活动流程均应该包含在第九条第（一）款所涉及的质量管理体系文件中，公开接受监督。第三章物业服务事项、要求和标准第八条本小区物业管理服务计划的订定(一)由受托人根据法律法规的规定和本小区物业管理服务需要，每年为本小区制订物业管理服务年度工作计划并组织实施。内容包括但不限于：L管理与物业相关的工程图纸和业主、住用户档案及竣工验收材料等；2 .房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位是指除本小区每个有独立产权权属证明的业主的套内建筑面积以外的所有区域，包括但不限于：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、建筑物地下部分、楼梯间、走廊通道或经业主大会、业主委员会书面决议的其他部位等；3 .共用设施设备的日常维修、养护、管理和运行。共用设施设备是指除本小区每个有独立产权权属证明的业主专用的设施、设备以外的所有设备设施，包括但不限于：共用的上中下水管道、共用照明、非业主专有的供暖管线或经业主大会、业主委员会书面决议的其他设施设备等；4,共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理。共用设施和附属建筑物、构筑物是指除本小区每个有独立产权权属证明以外的所有建筑物、构筑物，包括但不限于：道路、化粪池、泵房、围墙、停车装置或经业主大会、业主委员会书面决议的其他建筑物、构筑物等；5 .本小区内的绿化养护与管理;6 ,本小区内及周边法律规定范围内的环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的清理、收集等；7 .维护公共秩序，包括门岗服务、本小区巡查等；8 ,维持本小区车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理等；9 .消防管理，包括公共区域消防设施设备的维护管理等；10 .电梯、水泵的运行和日常维护管理等；11 .依据有关规章规定，按照管理规约和本合同的授权，进行本小区内的装饰装修管理，劝阻违反法律法规的行为和违反管理规约等侵犯业主共同管理权或者共有权的行为。劝阻无效的应及时向政府机关举报或收集证据向人民法院提起诉讼