业主与物业纠纷代理词.docx

业主与物业纠纷代理词尊敬的审判长、审判员：律师事务所名称接受本案原告/被告业主/物业方具体名称的委托，指派我担任其诉讼代理人，参与本案的诉讼活动。经过详细了解案件事实、认真研究相关法律法规，现结合庭审情况，发表如下代理意见：一、案件背景与事实陈述物业服务合同签订情况具体日期,业主与物业公司名称签订了物业服务合同，合同明确约定了物业的服务范围、服务标准、收费方式及标准等关键条款。该合同系双方真实意思表示,合法有效,对双方均具有约束力。例如，合同中规定物业需对小区公共区域进行每日清扫，垃圾清运做到日产日清，定期对绿化进行养护修剪，保证小区绿化率达到X%,以及提供24小时安保巡逻服务等。业主反馈的问题汇总在合同履行期间，业主多次向物业反映诸多问题：小区内部分公共区域照明设施损坏长达数月未修复，严重影响居民夜间出行安全；楼道内杂物堆积,物业未及时清理,存在消防隐患；房屋漏水报修后,物业拖延维修时间，致使业主屋内财产受损，墙面、家具出现霉变等情况。据不完全统计，自问题起始时间以来，业主通过电话、书面报修单、业主群反馈等方式向物业报修各类问题共计X次，其中具体问题分类的报修次数分别为（详细列举各主要问题的报修频次）。物业的回应与处理措施对于业主的反馈，物业虽有时声称已记录在案，但实际处理进度缓慢，甚至部分问题毫无处理结果。在面对照明设施损坏问题时，物业仅偶尔派人简单查看，未真正落实更换维修零部件等实质性工作;对于楼道杂物清理，只是敷衍张贴通知，未采取有效督促清理行动;针对房屋漏水报修，长时间未能确定漏水原因，未组织专业维修人员进行彻底修缮。二、争议焦点分析物业服务是否达标依据物业服务合同约定的服务标准，结合业主提供的大量照片、视频证据（拍摄时间、地点可详细标注），足以清晰地证明物业在公共区域维护、设施设备维修、环境卫生管理等多方面未能履行合同义务，服务质量严重不达标。例如，小区内垃圾经常溢出垃圾桶，周边散发恶臭气味，绿化区域杂草丛生，绿植枯萎死亡现象随处可见，与合同要求的整洁、优美居住环境相差甚远。物业费缴纳争议物业以业主未按时缴纳物业费为由提起诉讼,然而业主方抗辩理由充分合理。鉴于物业长期提供劣质服务，业主多次反映问题无果,依据中华人民共和国民法典关于先履行抗辩权的规定，在物业未全面履行合同义务之前，业主有权暂停支付相应物业费，以督促物业改进服务。况且，业主并非恶意欠费，而是一直在等待物业切实解决问题,恢复正常服务水平。从物业费缴纳记录来看，在前期物业服务相对正常阶段,业主均按时足额缴纳,侧面反映出业主具有良好的缴费意愿,只是因物业违约在先才引发此次纠纷。房屋及设施损坏赔偿责任归属关于业主房屋漏水及公共设施损坏造成损失的赔偿问题,关键在于确定责任主体。经专业机构/有经验维修人员初步鉴定（如有相关报告或证人证言可引用），房屋漏水系房屋建筑质量问题与物业日常维护不力共同所致，物业未能及时发现并上报建筑质量隐患，且在接到报修后未采取有效应急防护措施，导致损失扩大。对于公共设施损坏，如电梯故障频发,一方面是设备老化自然损耗，但物业未按规定定期进行全面检修保养也是重要原因，物业应承担因其未尽到维护管理职责而造成损失的赔偿责任。三、法律依据阐述中华人民共和国民法典相关规定第五百零九条："当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，物业明显违反合同全面履行义务，未依约提供合格物业服务。第五百二十六条："当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行请求J此即业主行使先履行抗辩权的坚实法律基础，对抗物业不合理的物业费催缴诉求。第九百三十七条：”物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。"明确了物业合同双方的基本权利义务框架，对照之下，物业失职行为一目了然。物业管理条例相关条款第三十五条：”物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的物业服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任J物业因服务缺失致使业主房屋受损、居住环境恶化，理应依据此条承担赔偿与违约责任。第四十五条："对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。”楼道杂物堆积违反消防法规，物业未有效制止与报告，违反条例规定，存在管理失职。四、证据列举与说明书面证据业主提交的物业服务合同，明确双方权利义务，为判断物业是否违约提供核心依据。历次报修记录单,有业主签字、物业工作人员接收签字（如有）,详细记录报修时间、问题描述，证明业主已及时反馈问题。小区业主联名信,反映小区整体物业服务问题，体现问题的普遍性，增强业主诉求的可信度。视听证据业主拍摄的小区公共区域现状视频,包括垃圾堆积、照明设施损坏、绿化衰败等画面，拍摄时间、地点可精确到分、具体楼栋号，直观展现物业长期不作为导致的糟糕环境。房屋漏水受损部位照片，拍摄于不同时段，从发现漏水初期到损失扩大阶段，呈现损失形成过程，与报修时间相呼应，证明物业延误维修造成严重后果。证人证言小区内多位长期居住业主出庭作证,讲述亲身经历的物业服务问题，如安保巡逻不到位导致盗窃事件发生、物业对居民反馈问题态度冷漠等，从旁佐证物业违约事实，使整个证据链条更加完整、有力。五、代理意见总结综合以上事实、法律依据与证据，足以认定被告/原告物业/业主在履行合同过程中存在严重违约行为，未按照物业服务合同及相关法律法规要求提供合格的物业服务，给原告/被告业主/物业造成诸多不便与经济损失。关于物业费缴纳问题，鉴于物业违约在先，业主行使先履行抗辩权合理合法，在物业未全面整改服务质量、达到合同标准之前，业主不应承担逾期缴纳物业费的违约责任,且有权要求物业按照服务瑕疵程度减免相应物业费。对于因房屋漏水、公共设施损坏等造成的业主损失，物业应承担与其过错相适应的赔偿责任,赔偿范围包括业主屋内财产损失修复费用、因居住环境受损导致的房屋贬值损失（如有专业评估报告支持）以及公共设施维修更换费用等。恳请法庭在查明事实、依法依规的基础上，公正判决，维护原告/被告业主/物业的合法权益，促使物业行业规范发展，保障广大业主安居乐业。以上代理意见，请法庭充分考虑并予以采纳。代理律师姓名具体日期