广州市契税征管办公室对如何提高前台服务效果的分析研究 税务管理专业.docx

随着我国房地产市场的不断发展壮大,契税作为房地产交易中的一个主要税种,其收入也持续迅猛增长，由于契税的特殊地位和征管对象的特殊性，使其逐渐成为地方财政收入的重要收入来源。本文通过对契税及契税征管相关理论的概述，深入分析了广州市契税征管现状和自身的特点，同时指出了广州市契税征管现阶段中存在的问题,针对这些问题给出了如何加强我市契税征管前台服务窗口工作人员自身的素质以及提高房产契税征收窗口工作的对策，最后对我市契税征收做出简要预测。关键字：契税征管前台服务问题与对策AbstractWiththegrowthanddevelopmentofrealestate,thedeedoftaxasamajortaxinrealestatetransactions,theirincomehascontinuedrapidgrowth,duetothespecialobjectofthespecialstatusandadministrationofthedeed,itisbecomingimportantlocalfiscalrevenuesourceofincome.Inthispaper,anoverviewofrelevanttheoryonthedeedanddeedtaxcollectionandmanagement,in-depthanalysisoftheGuangzhouCity,thedeedtaxcollectionandmanagementstatusanditsowncharacteristics,alsopointedoutthattheexistenceofthedeedtaxcollectionandmanagementofGuangzhouCityatthisstage,howtostrengthenthecity,sdeedisgiventoaddresstheseissuescollectionandmanagementoffrontdeskstaff,qualityandcountermeasuresofthepropertydeedtaxcollectionwindow,thelastdeedtaxleviedonthecitytomakeabriefforecast.Keyword:Deed;Collectionandmanagement;Frontwork;Problemsandcountermeasures摘要IAbstractIII目录IV引言11契税及契税征管概述1Ll契税及契税征管的含义11.2 契税征管的内容2121契税的征收范围21.2.2 契税的征税对象和计税依据31.2.3 契税的计价31.2.4 契税的优惠政策31.2.5 契税征管的有关规定61.3 契税征管的目的及意义62广州市契税征管现状和显著特点62.1 广州市契税征管的现状72.1.1 广州市地方政府行政部门干预72.1.2 各个契税征收部门之间的配合比较困难72.1.3 房屋的具体买卖价格难以确定82.2 广州市契税征管的显著特点83广州市契税征管工作中存在的问题93.1 契税立法中存在的问题93.2 管理体制存在不足113.3 税收征管中存在的问题114关于如何加强房产契税征收窗口工作的对策124.1 要内功扎实，做好表率，切实增强房产契税征收窗口的凝聚力124.2 要善于协调，勤于总结，提高窗口成员履行岗位职责的能力134.3 要适势而为，突出重点，出色地完成当前各项工作任务目标145关于我市未来契税征收未来发展的趋势的预测15结论1616寸o引言契税在中国有100O多年的历史，是一个既古老又比较成熟的税种，但对于地税机关而言，却是一个新的课题。契税的纳税人多为自然人，其流动性较强，且契税征收主要是一次性征收，征收开票与调查核实需要同步完成，在后续管理方面缺乏强有力的制约及纠错手段。同时，契税征收涉及房屋及土地的权属转移以及特定的纳税群体，其征管的第一手信息主要来自国土、房管、建设等部门，且契税征收需要银行、公安等部门的配合，对部门协作的要求较高。因此，契税征收管理相对于地税目前征管的其他税种而言，存在较为显著的特殊性，需要有的放矢地探索征管新思路。契税是土地、房屋权属转移时，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。按现行分税制财政体制，契税全部属于地方财政收入。近年来，各级契税征收机构十分重视契税的征收管理工作，征收手段和各项管理工作逐渐加强，随着契税征收源头控税机制不断完善，以及协税护税部门依法行政意识的提高，契税收入逐年增长，目前已占地方财政收入的10%左右，是地方税种的重要主体税种之一。虽然契税征管工作取得了很大成绩,但当前契税征管工作中切实存在一些不可忽视的问题应引起我们足够重视，并采取相应措施逐步加以解决。1契税及契税征管概述1.1 契税及契税征管的含义契税，是指对契约征收的税，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约，包括土地使用权转移，比如说房屋所有权转移，国有土地使用权出让或转让，应该称为土地、房屋权属转移，如房屋买卖、交换或者赠送等。除了买卖、交换或者赠送外，现实社会中还有很多种方式来可以实现房屋所有权的转移。在这些实现方式当中，有比较常见的两种房屋权属转移方式，一个是按规定要缴纳契税：由于做出了特殊贡献，而获得土地或房屋权;另外一种是以预付款项或者预购期房的方式集资建造的房屋，上面所说的两种方式由于具有房屋的所有权，所以这就与房屋买卖是等价的。契税是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。目前，契税已成为地方财政收入的固定来源，在全国，地方契税收入呈迅速上升态势。各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。1.2 契税征管的内容1.2.1 契税的征收范围条例和办法规定的契税征收范围一是国有土地使用权出让；二是土地使用权转让，这其中主要包含的形式有土地使用权的出售、交换或者赠送/三是房屋买卖、交换或者赠送，这三种方式岁在建的房屋同样有效；四是以下列所列出的任何一种方式进行的活动都属于契税征收的范围，主要包括房屋视同土地使用权转让、土地转移或者房屋赠与和房屋买卖。详细范围如下所示：L以房屋权属、土地作价抵债、入股、投资；2.以获奖的方式承受房屋和土地的所有权；3.以预付集资或者预购房屋的方式获得建房款，获得房屋、土地的所有权。因此,契税的纳税义务人是以购买、受让、受赠、交换等方式取得土地使用权或房屋所有权的单位和个人。1.2.2 契税的征税对象和计税依据契税的征税对象是发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋。计税依据分以下几种情况：1)国有土地使用权出让，为用地单位或者个人为取得土地使用权所支付一切费用。2)以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补交的土地所有权的土地收益或者出让费。3)房屋买卖、土地使用权出售的形式时，为成交价格。4)房屋赠送、土地使用权赠送时，则是由相关契税征收部门按照当地房屋买卖和土地使用权出售的市场价格具体确定。5)房屋交换、土地使用权交换时，为所交换的房屋、土地使用权当时的市场价格的差额。为防止纳税人逃避应有的税收额度,相关条例明确规定当交易的成交价格相对于当时市场的合理价格的时候，该交易过程将会被认为是没有正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理且无正当理由，其计税依据由征收机关参照当地市场价格核定。1.2.3 契税的计价(1)契税的税率：3%-5%(2)契税的计税价格按土地使用权、房屋所有权转移变动时的成交价格。如果成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，由征收机关核定征收，也可依据有资质的房地产评估机构出具的评估报告征收。1.2.4 契税的优惠政策(一)契税优惠的一般规定1）军事单位承受土地、国家机关、社会团体、事业单位、房屋用于医疗、办公、教学、教学和相关的军事设施时，可以免征契税。2）对于城镇职工而言，一般情况下如果是按照相关规定第一次购买公有性房屋时，免征契税。3）对于由于不可抵抗的原因导致房屋遭受损毁，需要重新购买住房或者修建房屋的，酌情减免。（二）特殊规定1）对于企业公司制改造一般而言，承受一方如无优惠政策就要征契税；另外，要注意不征税与免税是不同的概念。企业公司制改造中，承受原房屋以及企业土地的所有权的，应当给予免征契税的优惠。2）对于企业股权重组在股权转让的整个过程中，个人和单位都需要承担企业股权，房屋和企业土地的所有权如果不发生变化，那么也应当给予不征收契税的优惠。但在增资扩股中，如果是以土地使用权来认购股份，则承受方需缴契税。集体或者国有性质的企业现阶段开始了企业股份所有制的改革，开始向其职工转让部分产权，或者由职工买断企业产权，或者以扩大本企业员工自身投资的程度来达到企业增产的效果，对于这样的状况应当给予免征契税的政策性优惠。3）企业合并、分立两个及其以上多个企业，依据合同约定和法律规定，合并组合成一个大型的企业，对其合并后的企业，应当免征契税，由现在新组合而成的企业承受原合并各企业的房屋和土地的所有权。企业依照合同约定和法律规定，缩小经营的规模，分成两个及其以上企业的投资主体完全相同的企业，对于新设方和派生方应当不征收契税，由他们承受原企业的房屋和土地的所有权。4）企业出售集体的和国有性质的企业在出售时，被出售企业的企业法人将会被解雇，取消应有的法律责任，同时企业的接手者需要支付该企业原有员工30%的工资，同时对其承受所购企业的房屋和土地的所有权，相关契税征收部门应当减半征收契税；对于那些原企业职工被全部安置的，应当给予免征契税的优惠。5）企业破产、关闭对于那些债权人通过承受破产和关闭企业的房屋和土地的所有权，来抵消债务的，应当取消契税的征收；对那些非债权人承担破产和关闭企业房屋和土地的所有权的，对于原企业三成以上职工被妥善安置的，应当给予减半征收契税的照顾；对于那些原企业职工被全部妥善安置的企业，可以免征全部契税。6）房屋附属设施（今年新增）对于承受与房屋相关的附属设施（如停车位、汽车库等）所有权或土地使用权的行为，按照契税相关法律的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。7）继承土地、房屋权属法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税；非法定继承人应征收契税8）其他对于那些经过国务院审查之后，被批准进行债权转让的企业，对债权转让后新成立的企业将要承担原企业的房屋和土地的所有权时，应当给予免征契税的照顾。在企业体制改革和重新组合的过程中，对于相同投资主体内部的分支企业之间房屋和土地所有权的没有经济交易的债权转让，契税的相关征收部门应当免除该企业的契税征收。125契税征管的有关规定契税的纳税时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书等凭证的当天算起，10日内向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。1.3 契税征管的目的及意义有利于广集财源，增加地方财政收入，有利于调节社会财富分配，有利于维护公民的合法利益，避免产权纠纷。2广州市契税征管现状和显著特点近年来，随着城市化进程的推进和房地产市场的快速发展，广州市的国有土地使用权的出让、转让的范围不断扩大，房产交易日益活跃，房产价格持续走高,契税收入稳步增长,对地方财政的贡献日益显著。特别是2010年4月1日起“两税”（耕地占用税、契税）征管职能由财政部门划转至地税机关以后，我市地