《“非住改租”租赁住房技术标准》（征求.docx

广东省标准（三ODBJ/T15-XX-20XX备案号JXXXXX-20XX“非住改租”租赁住房技术标准Technicalstandardforretrofittingexistingnon-residentialbuildingsintorentalhousing（征求意见稿）202X-XX-XX发布202X-XX-XX实施广东省住房和城乡建设厅发布本标准不涉及专利广东省住房和城乡建设厅关于发布广东省标准“非住改租”租赁住房技术标准的公告粤建公告202X*号经组织专家委员会审查，现批准“非住改租”租赁住房技术标准为广东省地方标准，编号为DBJ/T15-XX-202X,本标准自202X年*月*日起实施。本标准由广东省住房和城乡建设厅负责管理，由主编单位负责具体技术内容的解释并于出版后在广东省住房和城乡建设厅门户网站(https：/)公开标准全文。广东省住房和城乡建设厅202X年*月*日刖三根据广东省住房和城乡建设厅广东省市场监督管理局关于批准下达2023年第二批广东省地方标准制修订计划的通知（粤市监标准2023591号）的要求，标准编制组经广泛调查研究，认真总结实践经验，参考有关国际标准和国家及行业标准，在广泛征求意见的基础上，制定本标准。本标准共11章，主要内容是：1总则；2术语；3基本要求；4安全评估；5总体设计；6室内环境；7室内装修；8建筑设备；9消防安全；10施工及安全验收；11基础服务及运营。本标准不涉及专利。本标准由广东省住房和城乡建设厅负责管理，由主编单位负责具体技术内容的解释。执行过程中如有意见或建议，请反馈至主编单位（地址：广州市天河区天河北路366号都市华庭201室，邮政编码：510630,电子邮箱：zzzlyjy）。本标准主编单位：广东省住房租赁协会本标准参编单位：广东省建设科技与标准化协会北京师范大学珠海校区中国建设银行股份有限公司广东省分行建信住房服务（广东）有限责任公司深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司东莞市安居建设投资有限公司本标准主要起草人员：陈琳戴卓丽黄伟张海波贺丹琳陈明凤王其东赖桂钦本标准主要审查人员：1总则12术语23基本要求34安全评估55总体设计96室内环境127室内装修138建筑设备159消防安全1810施工及安全验收2011基础服务及运营23本标准用词说明26引用标准名录27条文说明29contents1 Generalprovisions12 Terms23 Basicrequirements34 Safetyassessment55 Overalldesign96 Indoorenvironment127 Indoordecoration138 Buildingfacilities159 Firesafety1810 Constructionandsafetyacceptance2011Basicservicesandoperation23Explanationoftermsinthisstandard26Listofreferencedstandards27Explanationofprovisions291总则.o.为贯彻落实国家和广东省非居住存量房屋改造的政策，推进可持续发展，规范和指导广东省租赁住房的建设，保证工程质量，制定本标准。1.0.2适用于符合改造标准的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为集中式租赁住房的情形。标准按照评估、设计、施工、验收到运营的五个环节，对非居住存量房屋改建为集中式租赁住房进行八方面指引，包括：安全评估、总体设计、室内环境、室内装修、建筑设备、消防安全、施工及安全验收、基础服务及运营。1.0.3非居住存量房屋改建为集中式租赁住房除应符合本标准外，尚应符合国家、行业和广东省现行有关标准的规定。2术语2.0.1非住改租retrofittingexistingno11-residentiaIbuiIdingsintorentaIhousing非住改租指非居住存量房屋改建为集中式租赁住房，指对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，改建为租赁住房。2.0.2集中式租赁住房centraIizedrentaIhousing集中式租赁住房是指由单一业主或专业运营机构持有并统一管理，以整栋建筑或建筑内完整楼层、独立区域为基本单元进行规划设计、建设改造和运营，专门用于长期出租居住的住房形态，分为集中式宿舍型租赁住房和集中式住宅型租赁住房。3基本要求3.1 一般规定3.1.1 集中式租赁住房分为两个业态，其业态定义应符合表3.1.1的要求。表3.1.1集中式租赁住房业态分类表集中式租赁住房分类特征集中式宿舍型租赁住房产权集中，供产业园企业、事业单位等企业职工租住的租赁住房，以高密度、模块化、集体住宿为特征集中式住宅型租赁住房产权集中，供家庭、个人租住的租赁住房，与宿舍型相比更强调私密性与居住品质3.1.2 非居住存量房屋改建为集中式租赁住房的改造应统筹规划、优化设计、科学建造，保障居住者的基本生活条件和环境，经济、合理、有效地使用土地和空间，应优先选址在生活环境良好，商业、教育、医疗、文化等公共服务设施以及市政配套设施较为完善的区域，提倡资源共享和共同提升。3.1.3 非居住存量房屋改建为集中式租赁住房的规划设计应符合国家有关应急防灾防疫的安全管控要求，其公共配套设施、建筑日照标准、建筑密度、容积率和绿地率等相关规划控制指标应符合现行国家规范、标准，广东省规划审批及本标准要求。3.1.4 非居住存量房屋改建为集中式租赁住房的改造设计应满足套型面积适宜、单元布局紧凑、套型功能实用、结构体系合理、立面造型美观的要求。3.1.5 非居住存量房屋改建为集中式租赁住房应采用质量合格且符合相关要求的材料和设备。3.1.6 非居住存量房屋改建为集中式租赁住房的改造室内装修应提供简约、环保的基本装修,具备入住条件。3.1.7 非居住存量房屋改建为集中式租赁住房，改造后设备设施应齐全、适用、耐久，遵循共享高效利用的原则。3.1.8 非居住存量房屋改建为集中式租赁住房宜遵循各环节匹配、建设补缺、综合达标、逐步完善的原则。3.2 合法合规要求3.2.1 非居住存量房屋改建为集中式租赁住房应符合国家和广东省相关法律法规、政策及规划要求。3.2.2 非居住存量房屋经评估鉴定，符合改造标准，改造前应取得相关部门的批准标准，确保改造行为合法。4安全评估4.1 一般规定4.1.1 非居住存量房屋改造为宿舍型、住宅型租赁住房时，应以整栋、整层或整单元为改造单位。4.1.2 非居住存量房屋为工业建筑业态时，应以整栋为改造单位。4.1.3 完成改造后项目供应的租赁住房规模不宜少于50套（间）。4.1.4 待改造非居住存量房屋基础资料应符合下列要求：1建筑权属相关证明材料；2建筑所在市、区（县）相关上位规划；3建筑总平面图和区位图；4周边公共服务设施布置图、地形、地貌、水文、自然灾害、生态环境特征等资料；5市政配套的相关图纸；6建筑竣工图纸或测绘图纸；7建筑历史沿革、房屋修缮及设备运行记录；8场地、建筑、结构、消防系统、机电设备现状；9工业建筑环境污染现状；10建设用地范围内的典型历史遗存、建筑建造背景；11其他相关资料。4.1.5参与待改造非居住存量房屋评估工作第三方机构，应符合下列要求：1具备相应的资质和专业技术人员，技术人员应熟悉建筑防火安全相关规范和标准，具备丰富的评估经验；2拥有专业的检测设备和工具，能够准确检测建筑材料和构件的防火性能；3具有良好的信誉和口碑，过往评估工作无重大失误或违规行为；4严格遵循相关法律法规和职业道德准则，确保评估过程公正、客观、准确；5建立完善的质量控制体系，对评估工作的各个环节进行有效的监督和管理；6有严密的信息安全保护制度，能够确保被评估的非居住存量房屋的信息安全。4.2结构安全鉴定4.2.1 非居住存量房屋结构安全鉴定应依据民用建筑可靠性鉴定标准GB50292-2015>工业建筑可靠性鉴定标准GB50144-2019中对房屋可靠性鉴定的基本原则、方法和程序；建筑结构检测技术标准GB/T50344-2019建筑结构检测的技术要求和方法；混凝土结构设计规范GB50010-2010（2015年版）建筑混凝土结构设计的相关标准和要求；钢结构设计标准GB50017-2017,建筑钢结构设计和鉴定的重要参考标准。依据以下步骤，对非居住存量房屋结构安全展开评估鉴定：1初步调查：收集非居住存量房屋的原始设计图纸、施工资料、使用历史等信息；对建筑的外观进行检查，包括墙体、屋面、门窗等的状况。2现场勘查应符合以下要求：详细检查结构构件，如梁、柱、板的尺寸、混凝土强度、钢筋配置等；查看基础的形式和状况，有无不均匀沉降的迹象；检查建筑物的整体倾斜和变形情况。3对非居住存量房屋的材料检测应符合以下要求：抽取混凝土芯样进行强度检测；对钢材进行抗拉强度等性能检测。4对非居住存量房屋结构分析应符合以下要求：根据勘查和检测结果，建立结构计算模型；分析结构在现有荷载和改造后预计荷载下的受力情况。4.2.2 施工单位应对需改造的墙体进行安全性评估,拆除或加固作业除需符合设计标准要求和满足砌体结构工程施工质量验收规范GB50203要求的施工质量标准，尚应满足以下要求：1综合考虑结构的承载能力、稳定性、耐久性等因素；2评估结构是否满足居住用途的安全要求；3评估非居住存量房屋居住化改造后的可使用年限。4.2.3 评估机构应对结构承载能力、抗震性能等安全性指标进行量化评价，明确建筑是否满足居住用途的安全要求，并符合下列要求：1如果结构存在安全隐患，应提出相应的加固处理建议；2给出明确的鉴定结论，应判定建筑是否适合改造为居住用途。4.3 防火安全鉴定4.3.1 非居住存量房屋防火安全鉴定应依据建筑设计防火规范GB50016-2014（2018年版）中建筑防火设计的基本规范，涵盖了建筑分类、耐火等级、防火间距、消防设施等方面的要求；火灾自动报警系统设计规范GB50116-2013中火灾自动报警系统的设计原则和要求；消防给水及消火栓系统技术规范GB50974-2014中消防给水及消火栓系统的设计、施工、验收和维护管理要求；建筑内部装修设计防火规范GB50222-2017中关于建筑内部装修材料的燃烧性能等级开展建筑防火安全评估。4.3.2 非居住存量房屋防火安全鉴定应从下列四个步骤开展：1资料收集：收集非居住存量房屋的原始设计标准，包括建筑平面图、剖面图、消防设施布置图等；了解建筑的使用历史、改造情况以及之前的消防验收记录；2现场勘察：检查建筑的总平面布局，包括消防车道、救援场地的设置是否符合要求；查看建筑物的防火分区划分是否合理；检查疏散通道、安全出口的数量、宽度、疏散距离等是否满足规范；对建筑的消防设施进行检查，如消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、防烟排烟系统等的完好性和有效性；3建筑材料和构件的防火性能检测：对建筑结构构件、装修材料的燃烧性能进行检测；确定防火墙、防火门、防火窗等防火分隔构件的耐火极限是否符合要求；4消防安全