租界－可研－工行－综合06-7-3－－03.docx

汉口中心城区（原租界）改造项目可行性研究报告（启动区）武汉城市投资集团有限公司武汉桥建集团有限公司二C）O六年七月第一部分总论1一、项目建设背景1二、项目概况2三、建设单位概况3四、编制依据与研究范围5第二部分项目建设必要性7一、从历史角度看，7二、从文化角度看7三、从城市发展的角度看8四、从构建和谐SH的角度看8五、从经济价值的角度看8第三部分项目的市场分析9一、武汉市的自然经济环境与城市概况9二、武汉市的国民经济发展现状及市场潜力分析11三、武汉市房地产业发展趋势分析13四汉口中心城区（原租界）综合改造项目竞争优势分析15五项目发展定位18六项目推广策略和手段20第四部分建设条件分析和工程进度安排22一、建设条件22二、工程进度安排23第五部分项目的规模和性质24第六部分工程设计26一、建筑设计26二、结构设计26三、装修26第七部分交通、消防、环保27一、交通27二、消防27三、给排水功能要求28四、环境保护29第八部分投资估算与资金筹措30一.投资估算30二.资金筹措31第九部分收入估算32一、计算期估算32二、销售（租赁）收入估算32第十部分财务效益分析34一、现金流量分析34二、内部收益率34三、静态投资收益率分析35四、债务清偿能力分析35第十一部分结论与建议36一、结论36二、建议36附表1启动区总投资明细表附表2启动区资金运用筹措表附表3启动区损益表附表4启动区还本付息表附表5启动区全部投资现金流量表附表6启动区开发进度表第一部分总论一、项目建设背景改革开放以来，ZG的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使ZG成为亚洲地区，乃至世界最具投资吸引力的国家之一。在2005年三月份闭幕的人代会上，温家宝ZL在ZF工作报告中正式提出了“中部崛起”的概念，这意味着zyZF将在政策、财政、基础设施建设等方面将会向中部地区倾斜，刺激经济的快速发展。地处腹地的中部六省面临着一次全新的历史发展机遇，武汉作为中部省会城市的龙头，理应走在快速发展的前列，尽早实现经济的腾飞。“十五”期间，武汉市经济保持较快发展势头，20012005年间国内生产总值年均增长12%以上，2005年武汉的地区生产总值达到2238亿元，人均生产总值首次突破3000美元，达到3245美元。固定资产投资突破1000亿元；SH消费品零售总额突破了1000亿元。经济的持续良好发展，有力地促进了房地产市场的发展。20012004年，武汉市的房地产市场形成了快速增长局面，发展态势良好。2000年，全市房地产投资仅为101亿元,到2004年则达到了233亿元,增长了130%,特别是近两年，增长率接近30%o市场供求平稳增长，2004年全市房屋竣工面积为702.29万平方米，同比增长12.9%o商品房销售面积为658.08万平方米，同比增长21.2%。2003、2004年房地产销售价格年均增长12%左右，截止2005年年底，武汉住宅均价为3416元平方米，比2004年均价增长18%,仍然保持平稳的发展势头。与全大中城市相比，武汉的房价总体偏低，预计近几年武汉房地产市场仍有较大的发展空间。2002年2月底，湖北省提出了构建“武汉城市圈”的设想，即以武汉市为中心，组建黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门8个周边城市的“1+8”经济联合体。随着这一构想的逐步实施，将逐步壮大武汉区域经济的发展，进一步提升武汉作为中心城市的地位和作用，增强武汉市的辐射能力和影响力，促进武汉房地产市场的发展。从武汉房地产的发展历程里看，经历了从城区一一郊区一一回归城区的发展历程，自从上世纪九十年度初期房地产热开始，开发项目主要集中于老城区；到九十年代末期，以常青花园、百步亭花园为代表的大型经济适用房项目开始逐步向城郊结合部扩展，其他开发商也顺势而上，后湖片区、沌口开发区、东湖开发区、东西湖区以及盘龙城开发区等均成为开发热点，但由于远城区由于交通、商业、教育、金融等大配套还存在一定空白点，生活不便，房屋空置率比较高；反观老城区则由于近几年武汉市大规模的市政基础设施的建设，城市面貌得到极大的改观，交通、绿化、环保等均有长足的进步，开发热点又逐步回归城区，尤其以世贸滨江、香港瑞安以及和计黄埔在老城区高调竞拍土地为代表，这些迹象表明，开发老城区的春天已经来临。二、项目概况项目名称：汉口中心城区（原租界）综合改造项目项目地址：南起江汉路、北至一元路路，东临长江，西达中山大道，包括原英、法、俄三国原租界，涵盖了原租界区的大部分区域。占地面积：1600亩；其中一期启动区130亩。总建筑面积：465万平方米，其中一期启动区280000平方米容积率：4.36,其中一期启动区3.23.建设内容：对于列入国家及省市重点保护的历史建筑予以保护、维修，实现整旧如旧，还原历史旧貌；对于现有现代高层建筑予以整治，使其与周边历史建筑相协调；对于无保留价值的近现代建筑予以拆除，腾退出的土地进行商业开发，建设住宅、商业及配套设施。建设单位：武汉市城市建设投资开发集团有限公司武汉桥建集团有限公司投资与收益概况该项目总投资200余亿元,其中一期启动区投资17.8亿,预期收入21.39亿元，税前利润3.59亿元。三、建设单位概况项目建设单位为：武汉城市建设投资开发集团有限公司及其全资子公司：武汉桥建集团有限公司。武汉城市建设投资开发集团有限公司法定地址：武汉市晴川街解放一村8号(430050)法人代表：吴长均注册资本：33亿元企业概况：武汉市城市建设投资开发集团有限公司是从事城市基础建设设施项目投资业务的正局级市属国有独资公司（企业化运作）O公司下辖水务、燃气热力、轨道交通、房产、路桥等十个（集团）公司和相关单位,总产总额达165亿元。经营领域涉及给排水、污水处理、燃气热力、轨道交通、城市道路、桥梁等基础设施建设以及市属公房管理和房地产经营开发，成为武汉市最大的市属国有控股公司和城市建设领域的骨干企业。作为城市基础设施建设的投融资主体，承担着市ZF下达的城市基础设施项目的建设任务，负责城市基础设施资产的营运及相关开发，负责所属企业的运营管理和提供优质服务及国有资产保值增值。武汉桥建集团有限公司法定地址：武汉市台北路102号（430015）法人代表：郑小华注册资本：3.995亿元武汉桥建集团有限公司，前身是武汉桥梁建设公司，成立于1990年，曾参与投资修建了武汉长江二桥，1996年整体改制为武汉桥建集团有限公司。公司原隶属于市建委，2002年划归市城投公司，成为其全资子公司。下属有7家子公司，经营范围涉及物业管理、建材、印刷、信息等多个领域。公司近5年累计纳税8,669万元，平均年纳税额为1,733万元。公司目前的主营业务有两大块，一是市政基础设施代建，一是房地产开发。（一）市政基础设施代建业务主要为武汉市道路改造工程和世行贷款武汉城市交通设施建设项目。3年来，完成了解放大道、中山大道、建设大道、发展大道、沿江大道、汉阳大道、黄浦大街、青年路、常青路、新华路等数十条主干道的道路黑色化改造和杆线入地、道路排水等综合整治工程，建设了循礼门下穿通道、香港路立交桥、武广地下通道、武汉剧院地下通道、水果湖地下通道等世行贷款项目。现正在实施中环线北段道路工程，西起额头湾，经过古田二路、常青路、姑嫂树路、止于三金潭立交，全长15.4公里，含新墩立交、常青立交、姑嫂树立交、盘龙立交、三金潭立交等五座立交，预计投资12亿元。据统计，公司已累计完成市政基础设施投资23亿余元。预计20066投资7亿元。（二）房地产开发业务先后开发了汉正街中心商城、澎湖公寓、南湖都市桃源、银湖水印桃源、桥建慈惠桃源等楼盘，累计投资近20亿元，并获得了业内和市民的好评，初步树立了桥建品牌的良好形象。四、编制依据与研究范围（一）编制依据依据中华人民共和国有关falv法规和政策规定，综合该项目的具体情况，该可行性研究报告的编制依据主要有： 国家发改委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数 武汉市文物保护实施办法 武汉历史文化名城保护规划 武汉市城市总体规划（1996-2020年） 武汉市国民经济与SH发展“十一五”规划武汉市规划设计院武汉历史文化名称.一元片区保护规划（2002年11月份实施并获得国家建设部二等奖）；武汉市发改委报国家发改委申请历史建筑保护基金的汉口近代租界风貌街区保护项目规划（保护内容和方案取得国家发改委的认可）；本公司向ZF勘测设计院即规划部门购买的用地现状图及规划路网图等武汉城投集团隧道公司提供的隧道详细规划建设与拆迁红线图等；本公司对租界区的重点调查及本公司策划小组对项目未来规划的概念构想；本公司房地产投资及城市基础设施投资管理的相关经验；天津及上海旧城改造经验借鉴。（二）研究范围该可行性研究范围包括：总论；项目建设必要性研究；项目市场分析；建设条件分析和工程进度安排；项目的规模和性质；工程设计；消防、环保和卫生；投资估算与资金筹措；财务数据估算；财务效益分析；结论和建议等。在此基础上，考虑项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为ZF有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。第二部分项目建设必要性一、从历史角度看，自1861年，英、德、俄、法、日等殖民ZY国家纷纷在汉口设立租界，于江汉关附近扎堆，形成了所谓的“租界区”，帝国ZY的侵略迫使汉口成为国际商埠城市。其范围南起江汉路、北至黄埔路，东临长江，西达中山大道，沿江线长3600米，总面积2.2平方公里；设立租界的国别之多位居全国第二，面积之广位居全国第三，与上海、天津并称旧ZG三大租界。一百多年过去了，帝国ZY的侵略已成为历史，原租界区是武汉近代历史的载体，也是武汉作为国家历史文化名城的重要代表，进行综合整治，还原历史旧貌，能重温城市的丰厚历史底蕴。二、从文化角度看原租界区汇集了巴洛克式、古典式、折衷式、斯拉夫式等风格各异的西方优秀历史建筑，如汇丰银行旧址、花旗银行旧址、巴公房子、天主教堂等；还有诸如上海村、咸安坊、同兴里等中西合璧的优秀民族建筑。作为世界建筑文化的组成部分，原租界区的历史建筑是人类文明发展的重要历史见证，具有极高的文化价值和艺术价值，应予充分保护、挖掘，并合理利用。对其进行保护开发后，就能使人们充分领略世界建筑文化，了解其风格和特点，增加武汉作为国际都市的文化深度。三、从城市发展的角度看岁月流逝，斗转星移，原租界区已经成为市民生活、企事业单位办公的场所，大部分建筑物年久失修，甚至遭到人为的损坏，繁华不再，失去了往日的风采，甚至有的里弄已被整体拆除，或者成了危房，随着武汉SH经济的长足发展，人民生活水平不断提高，城区面貌日新月异，日益老化的原租界区已经落伍，不利于城市的长远稳定发展。如若再不进行抢救性整治维修，这一打着特定历史时期烙印、代表当时最高建筑水平，反映中西方文化融合、有着重要历史文化价值的建筑群将会在不久的将来在人类的视野中消失。四、从构建和谐SH的角度看由于历史原因，改区域内的居民状况已经极大边缘化，收入水平不高的弱势人群。从SH长远发展的角度考虑，应改善区域内居民的居住条件,完善生活配套设施，增加绿化和生活娱乐设施，促进SH和谐发展。五'从经济价值的角度看该区域的历史建筑均位于寸土寸金的黄金地带，但由于历史原因及计划经济体制的影响，相当部分仅