王府御景项目前期市场调查报告.docx

目录第一部分：宏观环境概况第二部分：微观市场分析一、发展概况二、运行数据三、各级市场四、保障性住房五、后市前瞻一、城市概况1、地理位置与行政区划第一部分【宏观环境概况】莆田地处福建沿海中部，与台湾隔海相望，北依省会福州市，南接泉州并与厦门相近。陆域总面积4119平方公里，整个地势背山面海，西北部山峦叠嶂，中部丘陵起伏，东南部平原广阔。1983年9月经中国国务院批准建市，成为省辖市。2003年2月经国务院批准,莆田进行部分行政区划调整，现辖4个市辖区（荔城区、城厢区、涵江区、秀屿区和湄洲岛国家旅游度假区），1县（仙游县）。涵江区城厢区荔城区仙游县莆田市秀屿区2、历史人文及区域特点莆田市史称兴安、兴化，又称莆阳，莆仙。自古是闽中的政治、经济、文化中心。境内通行莆仙话，属汉语闽方言，在音韵上介于福州话和闽南话之间。莆田历史悠久，文化源远流长，素有“海滨邹鲁”、“文献名邦”之誉。湾口的湄洲岛是海内外闻名的和平女神妈祖祖庙所在地、妈祖文化的发祥地。2007年末，全市户籍人口310.26万人，常住人口283.00万人。有汉、回、满、畲、壮、苗、瑶、土家等33个民族。旅居在外的侨胞70万人左右，港澳台同胞近20万人，归侨、侨眷30万人，是全国重点侨乡之一。莆田十大城市名片为：湄洲妈祖、壶山兰水、九鲤湖、莆仙戏、湄洲湾、南少林寺、四大名果、莆田工艺美术、古谯楼、兴化米粉。3、海西建设中主要优势港口条件优越。境内海岸线长达343.6公里，约占福建省海岸线总长的10.3%,拥有湄洲湾、兴化湾、平海湾，其中湄洲湾的秀屿、东吴水深港阔、不冻不淤，被誉为“世界不多，中国少有”的天然良港。2007年，莆田港口吞吐量已达到1620万吨.和世界上29个国家和地区的近50个港口通航。民间资本雄厚。莆田旅居海外的侨胞达70万人以上，在全国其它地方经商务工人员有50多万人，涌现出一大批业界精英。据不完全统计，莆田在外人才队伍中，高级专业技术人员有5000多人，两院院士13名。在外乡亲在全国各地创办企业2万多家，涉及木材加工贸易、医疗卫生、工艺品、金银首饰、食品、餐饮、鞋服等众多行业。全国约70%的民营医院是莆田人创办的。民间资本将为莆田未来发展注入强大动力。二、城市规划与建设莆田以大交通、大产业、大城市、大港口、大发展的城市发展思路为指引，主动融入大局，以迎接奥运会、省运会和创建国家园林城市为契机，不断完善城市设施建设，全力打造一座以“三大城区”（中心城区、滨海新城区、仙游城区）为主体，“一心九组团”为框架的百万中心城市。预测到2012年，城市建成区面积达110平方公里，城市人口将超100万人。1、北扩南进东改西建在莆田城市建设的进程里，“东改西建”起着不可低估的作用，由于项目较集中开发，一个“新城”的规模初见雏形。市中心以莆田市最大的中心广场文献广场（东至胜利路，西南至下磨溪，北至文献路）建设为龙头，带动文献西路、旧体育广场、龙德井等旧城改造划为中心区，那么相对的就出现了城东片区（荔园路片区），西片区（荔城大道两侧）、北部片区、南部片区。尤其是当福厦路，汽车站的外迁，为城东片区距莆田市区的繁华又近了一步，新城轴心日渐明朗。随着城市建设步伐的加快，荔城区商圈经济日益凸显。以步行街繁华地段为核心的老城区商圈，以客运枢纽中心为节点的新车站商圈，以商业地产介入为助推的超市型商圈，以城镇区域板块为组团的物流业商圈，正在向人们展示着新兴城市现代商业繁荣的景象。2、构筑路网构筑路网正使未来变得更加可以预期。实施“四纵八横”主干路网，带动沿线城区及工业区的开发建设进一步拉开城市框架，扩大城市规模，完善各城区内部路网建设，实现荔港、城港、仙港大道和荔涵、荔园、莆阳、沁崂、滨海大道（城厢段）全面通车，畅通城港互联通道和快速疏港通道，带动沿线组团城区及开发区的建设发挥组团间区域功能的规模效益，构建“半小时城市经济圈”。3、铁路与机场再过几年，福厦铁路、向莆铁路建成通车，还有正在积极筹划建设的莆田机场，这些都将大大拉开新港城的框架，提升城市品位，也给房地产的发展创造了一个良好的机遇。东圳路荔城路东园路一梅园路体育商贸工业滨海大道莆田中心城市发展规划西天尾现324国道荔涵大道涵港大道福厦路莆秀高泰城港大弊荔港关道324国道商港物流轻工区新城中心乐屿岛临港工业湄洲湾火电厂施例区境雷公环城育速公.福厦铁路,背面，|湄洲岛三、经济发展ggja,IIM1、发展概况近几年来，莆田市委、市政府狠抓投资软、硬环境建设，大力实施项目带动战略和民资回归工程，各项建设进展顺利，经济增长逐年提速，在海西建设中呈现出良好的发展形势、态势、气势和趋势。20022007年全市生产总值增幅分别达11.5%、12.1%、13.1%、15.3%>16.0%和16.5%,2007年增幅创近十二年来最高，增幅在“海西”21个市中居第三位。全市已初步形成制鞋、林产加工、食品、电子信息、化工、能源、纺织服装、机械制造、工艺美术、医药医疗器械十大产业集群。近年莆田国民生产总值情况2、居民收入今年以来，莆田经济继续保持又好又快发展态势，城镇居民收入实现持续快速增长。莆田调查队抽样调查资料显示：上半年，全市城镇居民人均可支配收入达到8813元，比上年同期增长169%,扣除物价上涨因素，实际增长10.0%。随着莆田经济的不断发展和经营环境的不断向好，城镇居民家庭从事个体经营的人数增多，经营性收入持续快速增长，占家庭总收入的比重不断上升。上半年，全市城镇居民人均经营性收入773元，比上年同期增长34.5%,占城镇居民家庭人均总收入的8.1%。近年莆田居民人均可支配收入示意20000-农民现金收入T一城箱层屋HT寺酊的15000-12276一143511000050000-U/b第864924自628II2005年2006年2007年3、经济地位由于基础弱、地盘小以及历史等原因，目前莆田在海西经济总量中所占的份额还很小，发挥的作用还不明显，总体实力处于中等偏弱地位。莆田市土地面积占海西的1.5%；2007年末常住人口占海西的3.1%。2007年，全市实现生产总值514.87亿元（初步年报数），占海西的2.9%；全社会固定资产投资240.93亿元，占海西的3.1%；地方财政收入23.82亿元，占海西的2.1%；社会消费品零售总额172.86亿元，占海西的2.6%；进出口总额21.56亿美元，占海西的L9%,其中出口15.55亿美元，占2.0%。土地面积居17位，年末常住人口居14位，地区生产总值居13位，农林牧渔业总产值居15位，工业增加值居9位，全社会固定资产投资居13位，地方财政收入居15位，社会消费品零售总额居14位，外贸出口居10位，实际利用外资额（验资口径）居11位。莆田市人均经济水平在海西中仅处于中等水平。2007年，莆田市人均地区生产总值18226元，居海西中第11位，相当于海西平均水平的92.9%,相当于全国的97.4%；城镇居民人均可支配收入14351元，农民人均纯收入5628元，均居海西中第8位；城镇居民人均消费性支出10002元，农民人均生活消费支出4180元，分别居海西中第9位和第8位。4、前景展望在中共莆田市委五届五次全体（扩大）会议，市委确定了“以港兴市、工业强市”的发展战略。尽管目前莆田市的经济总量还比较小，人均水平还比较低，但莆田仍具有不少独特优势，工业经济总量、居民收入水平这两个关系到现阶段经济发展重要基础的指标仍在海西中处于中等偏上水平，特别是莆田具有优越的港口条件、优美的生态环境和雄厚的民间资本三大独特优势，只要充分发挥这些优势，实现莆田在海西建设中迅速崛起是完全有可能的。莆田为促进经济发展还陆续举办有妈祖文化旅游节、莆商大会、木材投资招商平台洽谈会等。正在建设的妈祖城和已经建设完成的莆田工艺美术城，木材，木雕，工艺美术等行业在全国都享有盛名；同时，即将到来的铁路、机场等交通设施的延伸，都是莆田发展的动力引擎。2007年莆田三次产业比例示意56.10%第一产业第二产业第三产业第二部分【微观市场分析】一、发展概况1、楼市板块近年来，城市基础设施的建设为各个开发商推盘增添了筹码。东部新区各种配套设施的完善，增加了市民在东部置业的信心；荔涵路的拓通建设使城板块与城区交通更加便利，再加上教育配套的完善，使北部成为今年热销的重点；中心改造的完善和不可复制的地段，使中心板块成为当前最具潜力的板块。在当前楼盘“同质化”严重的情况下，各个板块优势开始不相上下，今年每个板块的楼盘开发程度成为近年之最。板块概况板块概况市中心板块市中心板块区位优势明显，各项生活配套设施完善，商业氛围活跃，形成以购物消费中心、核心商务中心、文化休闲中心为标志的中央商务区。由于地理位置的优势，给区域的商业带来一定的活力，总的说来区域的住宅还是以普通住宅为主，住宅类商品房市场会出现稳定的增长，板块的商业、写字楼市场相比其他板块来说，发展还是比较成熟的。城东板块莆田新汽车站的搬迁，正式宣告了城东新区板块的崛起。目前莆田新汽车站一些商业配套、居住配套逐步成型。就住宅方面来讲，城东新区是一个新的居住板块，而且是一个最适合居住的板块，一公里长的水上公园（玉湖公园）、一千公里长的荔枝林绿化带，各大交通枢纽已接近完工，各项优秀的配套已日近完善，从居住的角度，这个区域将是莆田楼市发展的方向标。城西板块“西建”即发掘西线丰富旅游资源，实施天马山、凤凰山、木兰陂、钟潭等一批项目综合开发，打造城市“后花园，西区板块以金融、酒店、娱乐、休闲旅游发展为主，是莆田市金融文化集中的片区，区域生活配套齐全。发展潜力的空间很大。凭借该板块资源和环境独特优势，商品房市场有较大的发展空间。城北板块随着“北移”战略的实施，以及市政府的北移，北部逐渐成为莆田新的行政中心，各种市政，生活，教育配套越来越成熟完善，而建设“大莆田”力度的进一步加大以及荔涵大道的通车，使北部板块得以延伸，生态，交通，与区位价值吸引众多实力品牌开发商纷纷进驻，荔涵大道作为莆田老城区连接涵江的纽带，将在未来起到更加重要的作用，大道两旁的房地产开发项目也必将越来越多，其未来的发展潜力值得期待。城南板块“南进”是莆田城市发展的主战场，城南近年来房地产市场发展一直保持快速发展的强劲态势，板块道路以324国道、荔港大道城市交通路网基本形成，交通便利，通联快捷。目前有多路环城公交车通往市中心，满足人们上班和出行的需要，板块地理区位优势明显。莆田城区板块及典型片区示意城北板块福医大苗班分校莆田学院体育场，第二水厂职业中:城东板块莆田市中级人民法院.莆田口1市木材公寸龙湾井市商检局市医院。并镇海派出所,市民族医院南湖公园痈中学，省税校三僖花园°市汽车运输公司.梅峰社区镇海街道*.电信局农行荔里支行市场+女市友事W抠sr市有线电视台莆田五中莆田二中市设联舱市党椅,莆田号侨体跨师范凤凰山街道晶社区市第二为/:医院屋峰小学/,莆四中.&反一"市物价孥市防疫站拱展小学