四川省申论模拟23.docx

四川省申论模拟23申论资1 .某小区的一座楼里，其中的两部电梯全都“罢工”了，徒步上下楼的住户几乎个个汗流淡背、气喘吁吁。物业公司方面打算更换新的电梯，并得到了部分业主的响应。可是，由于种种原因，并不是所有的业主都积极“掏腰包”，且部分业主搬走了，难以谋面，电梯购置费用因此至今没有凑齐。假若是某私人大楼的电梯坏了，不太会出现因购置费凑不齐而不能更换电梯的情形。这是因为电梯作为私人的一项财产，其产权明晰而且集中，资源使用的效率也就很高。而报道中这个小区里的电梯就不一样了，这里电梯的产权虽然也很明晰，属于所有的业主，但是产权却是分散和支离破碎的，存在着众多的所有权人，因而资源就得不到有效的利用。这种局面就是英国经济学家哈丁所言的“反公地悲剧”一一“反公地”作为一项资源或财产，其产权明晰，但同时是分散和支离破碎的，存在着众多的所有权人，每一个人都有权使用“公地”，但与“公地”相反的是，他们中的每一个人又都没有能力单独使用“公地”，因此，没有人拥有真正有效的使用权，资源也得不到有效的利用。目前大量存在的物业管理权纠纷恰恰满足了“反公地悲剧”的模型。显然，“反公地”的产权是支离破碎的产权，“反公地悲剧”则需要整合产权来化解。具体到该小区的电梯上，所要做的就是完善业主权利代理行使制度，设定对于怠于行使权利的业主代理权自动授权规则。与此同时，在立法层面，明确物业管理各方的法律定位，赋予政府相关部门相应监督与处罚的行政职能。当产权得到整合之后，电梯购置费就不会因有人不交而凑不齐；当物业管理各方的法律定位明确之后，积极行使权利的业主将会更加积极，不积极的业主迫于处罚压力也会逐渐积极。2 .“交了一年的物管费却没有享受一年的服务。”2009年3月25日，南昌县熊先生向记者反映，南昌佳鑫物业管理有限责任公司收了物管费却不管理，而开发商江西嘉业房地产有限公司更不知道如何取得联系。熊先生告诉记者，2008年年初，他向南昌县嘉丽小区的物管公司佳鑫物业交了全年的物管费，但是，从2008年四五月开始，佳鑫物业先后3次离开小区，未履行物业管理的义务。“现在我们小区里到处都是垃圾，也没人管了。”熊先生说。记者联系了佳鑫物业的赵经理，赵经理向记者“大吐苦水”，“不是我们不管，是小区将近2/3的业主不肯交物管费，我们现在都是在贴钱经营！”赵经理称，导致业主拒交物管费的原因有两个，一是，业主对小区开发商不满意，认为小区的配套设施建设不完整；二是，业主对小区的前方一家饭店排出的噪音废气颇有微词。赵经理说，他曾多次试图联系小区开发商江西嘉业房地产有限公司，但是开发商当初留下的电话已经打不通。3 .哈尔滨市房产住宅局在全市开展以“解决百姓住房难心事，优化服务满意在物业”为主题的物业管理大接访活动。接访内容包括：物业管理区域环境卫生脏乱差；物业管理区域内公共秩序混乱；物业管理区域内草坪、树木等绿化养护不及时；二次加压供水设施运行不正常；下水管道堵塞或污水污物漫溢；物业管理人员服务态度等方面的问题。大接访活动将采取二级接访方式，各物业管理企业主要负责人以管理区域为单位进行一级接访，受理和解决小区居民的来访。市房产住宅局设立二级接访，对一级接访未处理和解决的疑难问题进行重点处理，督办解决。4 .“刚开业的时候物业费31元，翻个年头就涨到62元，再过一年收90,这不是利滚利嘛！”2009年3月18日，记者来到浙江路某美容会所，店主张女士这样对记者抱怨着。早上的恐怖场面还历历在目，张女士说，早上11点左右她的店里来了6个高高大大的男人，来者称再不交物业费就断电，她以物管收费不合理，且没有尽到应尽职责为由拒交物管费。10分钟后，她的店便停电了，无奈之下张女士只得交了物管费，才得以恢复供电。张女士称，自己是做美容美体的，属于特殊行业，按照自来水公司的收费标准，水费应收4.6元/吨，但物业公司收取的却是4.7元/吨，且不算这一毛钱的差价，隔壁同样属于美发行业，物管收取的却是2.5元/吨。而且她去同一条街的其他业主处咨询时得到的答案更让张女士吃惊，有些业主称自己已经一年没有交过物业费了，照常营业，物管也来过人，但硬撑着不交也就不了了之。这样不合理的收费标准让张女士难以接受,所以于2009年2月份停交物管费。物业公司开始派人来店里催交物业费。“以前都是他们内部的工作人员来，这次竟然带了6个小混混一样的人来，太吓人了。”张女士回忆着早上的情形。“这附近天天有疯子在店外逛，小偷更是猖獗，白天营业时间都径直走蓟我的店里来偷，治安巡逻人员连个鬼影都没有。”说到这里，张女士情绪有些激动。“上个月我在店里休息，小偷趁我洗碗的时机，偷走了我的包，里面有3000多元现金，一枚金戒指，一个手机，还有驾驶证、身份证等都被一洗而空。”第二日张女士新买的一部手机，同样被小偷在店内顺利得手。张女士称，这里的小偷都是惯犯，有一个小偷曾经三次被她当场抓住，但小偷狡猾地以拿来玩为由退回给张女士。她认为，既然物管收取了费用，却没有尽到应有的安保职责，对于业主的人生财产安全都是一大威胁。5 .近年来，北京城区近郊逐渐兴起“双拼”、独栋、联体跃层别墅的购买热潮，而随着业主的陆续入住，这些中高档住宅小区物业管理纠纷频繁发生，其中尤以业主“圈地”扩建房屋、修建花园等形式引发的纠纷最为突出。通过对这些案件的受理分析，北京市朝阳区人民法院总结出该类纠纷呈现出的几个显著特点。第一，与一般物业纠纷因业主拖欠物业管理费等消极履行物业合同义务不同,此类纠纷多因业主扩建房屋、新建花园、亭台等积极行为所致，甚至有的业主占用房前屋后绿地，修建家用小型游泳池、观光露台等等。第二，多重矛盾交织，案件调解难度大。由于一些业主“圈地”扩建、新建相关设施，不断加剧自身与其他业主以及物业公司之间的矛盾，导致其他业主以不交物业费、起诉物业公司的不作为为由强烈要求物业公司履行管理职责，迫于业主的巨大压力，物业公司不得不要求法院以判决方式结案,而不接受和解方案,以泄相关业主心中的不平之气。第三，该类案件大多需要进行现场勘验，才能明确掌握诉讼请求和查明事实。此类案件中，物业公司向法院提交的起诉状大都使用同一模板，诉讼请求均为简单的要求业主拆除自建设施、恢复原状等，事实理由也普遍雷同，因此，均需法官到诉争房屋进行现场实地勘验、拍照和测量，确定改造情况是否影响小区整体景观、是否对相邻业主造成影响以及影响的程度等。6 .明明已经向物业公司租借了小区停车位，却屡屡发现自己的车位被“鸠占鹊巢"爱车最终无处可停，感觉不爽的陈超一怒之下抡起自来水管，向“霸占”自己车位的一辆新车狠狠砸去结果，陈超因涉嫌“故意毁坏财物罪”被嘉定区检察院提起公诉。检察官指出，除了陈超本人要为鲁莽担责外，物业公司也须为管理上的疏漏“买个教训”。2007年12月底的一个晚上，陈超驾车回到位于安亭镇的家。驶进小区后，陈超像往常一样准备将车停在规定的停车位上。然而，他发现有一辆新车已停在自己的车位上。无奈之下，陈超只能将车停在附近一个空车位上。令陈超胸闷不已的是，之后几天，每当他驾车回到小区，这辆车总是先他一步“霸占”了他的停车位。车位每天被人“霸占”，自己又找不到空的车位，陈超连续几日克制着的火气一下爆发了，他冲着居民楼大声喊：“车子是谁的？”连喊了10多分钟，居民楼悄无声息。陈超找来一根自来水管，对着“霸占”他车位的轿车狠狠地连砸了4下。天亮后，被砸车主方建平和妻子准备驾车外出。当他们来到停车场时，眼前的场景让他们傻了眼：昨晚停在车位上好好的一辆车被砸得面目全非!方建平立即报警。两天后，陈超前往派出所自首。经物价部门鉴定，方建平轿车的天窗、副驾驶员侧前后玻璃、反光镜等处被砸坏，车辆物损9500余元。到案后，奇怪的事发生了一一陈超与方建平都称白己向物业公司租赁了车位，但车位竟是同一个。陈超告诉承办检察官，他于2007年8月向物业公司租赁了这一停车位，租期为一年，并向物业公司支付了700余元停车费。租赁后，物业公司还在停车位上漆上了陈超的车牌号。但是过了没多久，陈超嫌停车位离垃圾筒太近，于2007年9月要求换车位。物业公司则称，2007年9月陈超要求更换车位后，物业及时为他调整了车位，并在新的车位漆上了陈超的车牌号。调整后，原来的车位一直空着。2007年12月下旬，业主方建平向物业公司租赁车位，物业公司便将这一空着的车位租给了方建平，租期一年，从2008年1月1日起算。既然该车位从2007年9月以后便不再属于陈超，而新主人方建平要从2008年1月1日起才能够租用，那么，两车相争同一车位的情形又怎么会发生？方建平说，他在2007年底向物业公司租赁车位、办妥手续后，就已经是该车位的主人了，理所当然可以将车停在该车位上。然而，恰恰就是这短短的尚未租赁的“空挡期”，让没有接到车位正式变更通知的陈超，误以为他仍是此车位的主人。因此，当方建平将车停进来之后，陈超就觉得自己的车位被人“霸占”了。7 .业主对自己的住宅实行自我管理，是中国改革开放30年来老百姓生活中最重大的变化之一。但在自我管理的舞台上，目前还有点杂乱无章。上海不少新建的住宅小区，物业几乎都呈“早衰”的状态。其主要表现在：其一，乱搭建。无论是上千万元一幢的豪宅还是几十万元一套的普通商品住宅，违法搭建十分普遍。止匕外，装修时擅自在墙上开洞装窗、改变空调位置、乱装晾衣架、封闭阳台的业主比比皆是。皋兰路上的一幢老洋房为了出租，围墙大门从4米拓宽成8米。城管执法人员来责令停工，但等城管一走，照样施工。由于执法没有约束力，今天你搭阳光房，明天我建养鱼池，违法搭建越来越多。其二，乱停车。某居住小区每家有两个车位。但有个别业主为了私利，偏偏要在公共通道上停车。有的业主本来守规矩的，但心态有点不平衡，既然你占了便宜，我干吗要吃亏?就这样，原先宽敞的小区公共车道逐渐变成了私家停车位。很多小区白天看起来很不错，一到晚上就成了无序的停车场。其三，乱种植。住宅小区的绿化是专业人员设计的，但有的业主为了自己的喜好，在自家房前的公共绿地上擅自种植，使绿化风格很不协调。有些业主甚至利用小区公共绿地种蔬菜，真让人哭笑不得。之所以出现这些情况，主要在于有关部门对物业管理的定位不当、管理粗放。政府颁发物业管理条例是寄希望于业主能自我民主管理，但中国的文化历来缺乏自我管理的传统。业主维权是需要付出巨大成本的，而中国现在的文化、经济条件距离自我管理还有相当远的距离。法规滞后，缺乏可操作性，无法可依，是导致三乱的根本原因。如果开发商在房子出售时就详细规定业主的合同义务，如果法规规定了业主的法定义务，当业主违约时有职能机构行使起诉权，情况就会有所改观。人性的弱点光靠道德无法约束，必须要有惩罚性的法律做后盾。即便发达国家，也需要法规来约束人民。例如在斯德哥尔摩郊外买了幢别墅，式样是规定好的，外墙的颜色也是规定的，甚至涂料须采用花粉做原材料也在购房时予以明文规定。没有一个购房业主胆敢擅自妄为，因为那将付出沉重代价。这些年来，中国的物业硬件越来越好，但软件配套远远没有跟上。物业权利，不仅仅是公民个人的权利，也是一种公共权利。乱搭建、乱停车、乱种植，说透彻点，是对全体业主财产权利的盗窃，也是对遵纪守法业主的精神侮辱。整治三乱，光靠市民白我管理是无法做到的。社会现状呼唤政府应该早日出台具有可操作性、有经济处罚和民事制裁相结合的规章之利剑来根治物业管理中的“三乱”。8 .“租住的房子物业管理费应该由房主交还是租户交？”针对市民许先生提出的问题，市物管办有关负责人答复说，物业费由谁来交纳应根据业主和租户的约定来执行。2005年6月25日，许先生给党报新闻热线打来电话说，自己租住了市区东城路的一套住房，当初租房时，他并没有同房主讨论过小区物业费由谁来交的问题。最近，物业公司的工作人员上门收费，他打电话给房主，但房主要求许先生来负担物业管理费。许先生问：“我租了房交房租不就可以了嘛!为什么物业费也由我来交？”对此，市物业管理办公室有关负