枫丹铂麓三期选聘物业服务企业方案2024.08.27.docx

枫丹的麓三期建筑区划业主大会选聘物业服务企业方案（第二次征求意见稿）根据中华人民共和国民法典、四川省物业管理条例等法律法规的相关规定，以及本小区业主大会议事规则管理规约等相关约定，结合本小区实际情况，制定本物业服务企业选聘方案（以下简称“选聘方案”）。本选聘方案中的“选聘”，包括本小区续聘在管物业服务人和另聘其它物业服务人。本选聘方案第二条的“物业服务合同主要内容”，适用于本小区续聘在管物业服务人或另聘其它物业服务人。本选聘方案中，甲方为枫丹知麓三期建筑区划业主大会，乙方为业主大会续聘的在管物业服务人或另聘的其它物业服务人。本选聘方案内容的未尽事宜，业主大会授权业主委员会决定。一、项目简介本小区位于成都市天府新区启元四街369号，物业类型为住宅和商业,其中包括高层住宅、多层住宅、商业、地下车位。物业管理区域内总建筑面积155444.09平方米。其中，住宅建筑面积108055.52平方米；商业建筑面积6233.U平方米，物业管理用房及业主委员会议事用房建筑面积470.00平方米，岗亭用房建筑面积&00平方米；地下机动车停车位1375个，非机动车位1102个。小区出入口3个，地下车库出入口各1个，非机动车出入口各1个。小区绿化率25缸容积率1.85。二、物业服务合同主要内容（一）物业服务事项（内容）和质量（标准）参照成都市住宅物业服务等级标准（DB5101/T1232021）五级标准内容及要求执行。物业服务人承诺的物业服务事项（内容）和质量高于成都市住宅物业服务等级标准（DB5101/T123-2021）的，以物业服务人承诺为准。（二）物业服务收费标准1 .高层住宅：2.8元/平方米/月，可收费面积56240.41平方米：2 .多层住宅：2.8元/平方米/月，可收费面积51815.11平方米；3 .商业：5元/平方米/月，可收费面积2091.59平方米；4 .机动车车位管理费：60元/个/月。5 .非机动标准车位：15元/个/月。（三）物业服务费的计费方式物业服务费的计费方式为包干制，物业服务费收费标准及计费方式在合同期内保持不变。（四）物业服务合同期限1 .物业服务合同期限为5年。2 .附解除条件：乙方提供服务届满一年起，甲方业主委员会组织全体业主对乙方进行服务满意度年度评分，设置“满意"、“不满意”两种评分选项。评分时，参与评分的业主人数超过业主总数（“业主总数”为按照业主大会议事规则认定的投票权总数，每个投票权在满意度评分中为一票）的三分之二为有效评分。若服务满意度年度评分中“满意”占比低于参评人数的60%,视为乙方违约，业主委员会应当组织召开业主大会表决是否解聘物业服务人；当参与评分的专有部分合计面积超过投票权总面积（“投票权总面积”为按照业主大会议事规则认定的投票面积总数）的三分之二，且参与评分中“满意”对应的专有部分面积低于参与评分专有部分合计面积的603视为根本违约，业主委员会有权直接解除物业服务合同。3 .每年的满意度调查与业主大会定期会议同期进行。4 .合同期满当年的服务满意度年度评分中，参与评分的人数“满意”占比高于60%,则合同自动续延2年。（五）违约责任1.乙方擅自提高收费标准的，对超出标准部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，乙方应当予以返还，并自业主支付之日起向业主支付越出金额每日万分之一的违约金。2 .业主无正当理由未按时、足额支付物业费，经乙方书面催告限期支付仍未支付的，承担违约期间未付金额每日万分之一的违约金。3 .甲方、业主违反本合同约定，致使乙方的服务未达到本合同约定的服务内容、标准,给乙方造成损失的，甲方、业主承担违约责任。4 .乙方未履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，甲方有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给业主造成损失的，承担赔偿任。5 .甲方、乙方任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付迎QQ元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，承担赔偿责任。（六）共有部分经营与管理甲方授权乙方利用业主的共有部分进行经营管理，其产生的经营收入中，按照合同金额，乙方按照经营收入的30%扣除招商代理费、策划宣传费、现场维护费用及税金等合理经营成本后，结余部分即经营收入的70%归甲方全体业主所有。乙方应按照法律法规要求定期公布经营所得收入的收支明细。经甲方业主委员会决定，可以对共有部分收益等共有资金进行审计，审计费用甲乙双方各承担一半。属于业主共同所有部分的经营收益，按本小区管理规约、业主大会议事规则、业主大会决定的方式使用，并按季度向全体业主公布收支明细、允许业主进行查阅。（七）履约保证金物业服务合同签订之日起7日内，乙方向甲方指定账户支付履约保证金20万元，投标保证金在中标后可直接转为履约保证金。合同履行期间，履约保证金不足的，乙方应在7日内补足。若乙方未按时支付或补足，经甲方催告后仍不补足的，合同自动终止。合同终止后，自乙方完成交接工作之日起7日内，甲方将剩余履约保证金无息退还到乙方指定账户。（八）整改方案与整改资金投入1 .物业服务企业投标时，提交自愿投入整改资金或品质提升投入资金的承诺函，金额范围80T80万元；2 .物业服务合同签订后，乙方进场前（业主大会决定续聘的，为合同绦订前），足额支付整改资金到共管账户或者甲方账户。乙方因特殊情况无法及时支付整改资金到指定账户的，经与甲方协商同意后，乙方可以开具承诺函（需加盖公章及法人章）替代；3 .乙方进场服务后（业主大会决定续聘的，为合同签订后），与业主委员会与业主代表共同确定具体整改方案，并编制施工方案和成本预算方案，提交业主委员会审核，经审核通过后方可施工，方案审核通过之日起6个月内（绿化部分在12个月内完成）完成所有整改项目；4 .业主委员会审核成本预算方案的过程中，可以进行公开询价，以公开询价的平均价或最低价作为最终执行价格。如果乙方提供的供应商拒绝接受最终执行价格，业主委员会可另行选择供应商，乙方无条件配合支付，但是支付总金额不超过承诺整改资金金额；5 .施工过程中，乙方应每月向业主委员会提供整改资金投入明细表和施工进度表，供业主委员会审核，并向全体业主公示；6 .乙方提供物业服务使用的各种APP和管理系统软件不列入整改费用，免费供业主使用。7 .乙方进场提供物业服务的开办费，由乙方自行承担，不列入整改费用。（开办费包括购买物业办公设施和物品等为甲方提供物业服务所必须的物资）.8 .若乙方在整改方案审核通过之日起1年内未完成所有整改项目，则按照整改方案未完成部分对应的投入金额从履约保证金中进行扣除，扣除金额后履约保证金不足的乙方须在7日内补足，逾期未补足的，合同自动终止。（九）物业经理人选若甲方业主委员会对乙方派驻本项目的项目经理不满意，乙方应当在接到甲方业主委员会更换通知之日起15日内提供2名（含本数）以上项目经理人选供业主委员会选择。若甲方业主委员会对物业服务人提供的项目经理人选仍不满意，有权在乙方在管的其他物业项目的项目经理中直接指定。若乙方拒绝履行上述约定，甲方业主委员会有权组织召开业主大会表决是否解聘乙方。该情形下被解聘的乙方自行承担全部经济损失。（十）物业服务合同文本合同文本采用四川省住房和城乡建设厅、四川省市场监督管理局2022年10月14日印发的物业服务合同（示范文本）（CH-2022-02）o业主大会决定续聘在管物业服务人的，物业服务合同主要内容以本选聘方案为准：业主大会决定另聘物业服务人的，物业服务合同主要内容以选聘方案、招标文件、投标文件为准，其它合同内容由业主委员会和乙方共同商定。三、续聘在管物业康务企业方案（一）本选聘方案第一次公示期满之日起7日内，在管物业服务人同意续聘的，应当提交整改资金投入承诺函和续聘申请书（需包含物业服务人员配置表及成本测算表）；逾期未提供的，视为不同意续聘。（二）业主大会决定续聘在管物业服务人，在管物业服务人应当自表决通过之日起30日内、物业服务合同签订前，足额支付整改资金到共管账户或者甲方账户；逾期未支付的，视为放弃续聘。（三）在管物业服务人不同意续聘或者放弃续聘的，应当在表决通过之日起60日内退出本小区；拒绝退出本小区的，业主有权拒绝支付表决通过之日起60日后的物业费。（四）业主大会决定另聘物业服务人的，在管物业服务人应当从另聘物业服务人的中标通知书发出之日起30日内退出本小区；拒绝退出本小区的，业主有权拒绝支付中标通知书发出之日起30日后的物业费。四、另聘物业腰务企业方案（一）选聘方式与具体实施者1 .业主大会授权业主委员会审定招标文件，委托招标代理机构采取公开招投标方式选聘新物业服务人。2 .评标委员会由5名评标专家和2名招标人代表组成。评标专家从四川省物业管理专家库或成都市物业服务行业专业人才库中以随机抽取方式确定。招标人代表从报名的业主（非业主委员会正式成员或候补成员）中以随机抽取方式确定。（二）参与竞聘物业服务企业的资格条件（D本次选聘不接受挂靠或联合体投标。投标、签订合同的公司代表必须是公司工商备案的法人代表或其授权代理人。（2）住建蓉e力、-智慧物业政务服务平台中企业信用登记A级及以上。（3）具有履行合同成熟的管理经验和足够的管理规模，投标人在成都本地拥有10个及以上的住宅小区项目，且住宅服务总面积须在200万平方米以上（提供物业服务合同关键页复印件盖章，按照物业服务合同载明的管理面积计算，不扣除合同中的其它物业类型）；（4）在中国境内注册10年以上，具有独立法人资格的合法物业管理企业且注册资本不低于1000万；（5）参选的企业或其母公司为上市公司（新三板上市公司除外）或2024年获得中国指数研究院排名前五十名。（6）物业服务企业具有新项目接管经验（前期物业项目除外），三年内成功接管过一个及以上单个的小区物业；（7）近三年财务审计报告（包括资产负债表、现金流量表、利润表和财务情况说明书（或财务报表附注）无亏损；（8）投标人近三年在成都市范围内未出现其服务的住宅项目有撤场（指被解聘）的情况（提供承诺函，如承诺情况不符，按提供虚假材料处理）；（三）中标人的确定方式1、评标委员会推荐3名无排名顺序的中标候选人。2、由业主委员会再次组织召开业主大会会议，对3名中标候选人进行3选2方式表决（即每名业主投票时从3名中标候选人中选择2名），中标人按照表决结果是否满足民法典第278条的规定来确定，具体分为以下几种情况：2.1若无任何一家中标候选人得票数据满足该条规定，则重新组织业主进行表决；2.2若只有1家中标候选人得票数据满足该条规定，则该名中标候选人直接中标；2.3有1家以上中标候选人得票数据满足该条规定的，按照以下规则确定中标候选人顺序，排名第一的候选人为中标人：第一，按照得票数的多少进行排名；第二，若得票数相同，则按照得票数对应的专有部分面积进行排名，专有部分面积大的排名靠前；第三，若得票数和对应的专有部分面积均相同，则按照评标委员会的评分高低确定排序。2.1.4有1家以上中标候选人得票数据满足该规定，但出现下列情况之一的，业主委员会可以依序确定中标人：第一，排名在前的中标人放弃中标或者因不可抗力不能履行物业服务合同。第二，自中标通知书发出之日起30日内，中标人无正当理由拒绝按照选聘方案、招标文件和投标文件签订物业服务合同。第三，合同签订之日起90日内，中标人无法进场。（四）物业服务合同订立业主委员会代表业主大会和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，依法订立物业服务合同。若物业服务合同签订之日起90日内，乙方无法进场提供服务，合同自动终止。五、选吗费用本次业主大会续聘、另聘物业服务人所产生的业主大会召开费用、律师费、诉讼费、公证费、招投标代理费等费