枫丹铂麓二期建筑区划业主大会选聘物业服务企业方案.docx

枫丹柏麓二期建筑区划业主大会选聘物业服务企业方案（征求意见稿）根据中华人民共和国民法典四川省物业管理条例等法律法规的相关规定，以及本小区业主大会议事规则管理规约等相关约定，结合本小区实际情况，制定本物业服务企业选聘方案（以下简称"选聘方案”）.本选聘方案中的“选聘"，包括本小区续聘在管物业!艮务人和另聘其他物业服务人。本选聘方案第二条的“物业服务合同主要内容"，适用于本小区续聘在管物业服务人或另聘其他物业服务人.本选聘方案中，甲方为枫丹柏麓二期建筑区划业主大会，乙方为业主大会续聘的在管物业服务人或另聘的其他物业服务人.本选聘方案内容的未尽事宜，业主大会授权业主委员会决定.一、项目简介本小区位于成都市天府新区万安街道启元三街166号，物业类型为住宅、商业用房、地下车位。物业管理区域内规划建筑面积116244.95平方米.其中，住宅建筑面积81343平方米；商业用房建筑面积4083.17平方米；物业管理用房面积456.95平方米；业主委用房建筑面积37.63平方米；地下机动车停车位824个，建筑面积24909.07平方米；三刖动车停车库建筑面积729.37平方米。小区出入口2个，地下车库出入口2个，三瓦恸车出入口1个.小区绿化率25%,容积率3。二、物业1艮务合同主要内容（一）物业服务事项（内容）和质量（标准）参照成都市住宅物业1艮务等级标准（DB5101/T123-2021）【四】级标准内容及要求执行.物业服务人承诺的物业服务事项（内容井口质量高于成都市住宅物业1艮务等级标准（DB5101/T123-2021）的，以物业服务人承诺为准.（二）物业服务收费标准1 .住宅：2.8元/平方米/月，可收费面积81343平方米.2 .商业用房：5元/平方米/月，可收费面积4083.17平方米。3 .机动车车位管理费：50元/个/月.（三）物业服务费的计费方式物阳艮务费的计费方式为包干制,物业服务斐收费标准及计费方式在合同期内保持不变。（四）物业I艮务合同期限4 物业服务合同期限为5年.2 .附解除条件：业主委员会将每年对物业服务企业盥约情况进行满意度调查（可委托第三方专业机构开展）,满意度低于70%,业主委员会书面告知物业服务企业整改要求和整改标准，物业!艮务企业应立即进行整改，并在3个月内将整改结果书面汇报业主委员会。整改不达标的，视为乙方违约，业主委员会可选择召开业主大会解除合同，业主大会和业主委员会不承担违约责任.如满意度调直低于60%,视为实质性违约，甲方有权单方面解除合同。具体违约处理细则在物业合同中约定.3 .每年的满意度调查与业主大会定期会议同期进行.（五）违约责任1.乙方擅自提高收费标准的，对超出标准部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，乙方应当予以返还，并自业主支付之日起向业主支付超出金额每日万分之一的违约金。2 .业主无正当理由未按时、足额支付物业费，经乙方书面催告限期支付仍未支付的，承担违约期间未付金额每日万分之一的违约金.3 .乙方未履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，甲方有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给业主造成损失的，承担赔偿责任.4 .甲方、乙方任何一方无正当理由提前解除合同的,给对方造成损失的，应当予以赔偿。但是合同履行过程中,甲方经召开业主大会表决决定解除本合同的，甲方不承担违约责任.（六）共有部分经营与管理甲方授权乙方利用业主的共有部分进行经邕管理，其产生的经营收入中，合同金额的30%作为乙方招商代理费、策划宣传费、现场维护费用、圾费用及税金等合理经营成本，合同金额的70%归甲方全体业主所有.甲乙双方应每季度结算一次共有部分经营收益,乙方应当在双方结算完成后3个工作日内将共有部分经营收益支付给甲方.乙方应按照法律法规要求定期公布经营所得收入的收支明细.经甲方业主委员会决定，可以对共有部分收益等共有资金进行审计，审计费用甲乙双方各承担一半.属于业主共同所有部分的经营收益,按本小区管理规约、业主大会议事规则、业主大会决定的方式使用，并按季度向全体业主公布收支明细、允许业主进行查阅.（七）履约保证金物业I艮务合同签订之日起7日内，乙方向甲方指定账户支付履约保证金20万元，投标保证金在中标后可直接转为履约保证金。合同履行期间，履约保证金不足的，乙方应在14日内补足.若乙方未按时!卜足，经甲方催告后仍不I卜足的，甲方有权单方解除合同.合同终止后,自乙方完成交接工作之日起7日内，甲方将剩余履约保证金无息退还到乙方指定账户.（八）整改方案与整改资金投入1.物业服务企业投标时，自愿投入整改资金，金额不低于40万元。2 .物业服务合同签订后，乙方进场前,足额支付整改资金到甲方账户或共管三P.3 .乙方进场服务后（业主大会决定续聘的,为合同签订后）,与业主委员会及业主代表共同确定具体整改方案，并编制施工方案和成本预算方案，提交业主委员会审核,经审核通过后方可施工,乙方应在方案确定的工期内完成所有整改项目.4 .业主委员会审核成本预算方案的过程中，可以进行公开询价，以公开询价的平均价或最低价作为最终执行价格.如果乙方提供的供应商拒绝接受最终执行价格，业主委员会可另行选择供应商，乙方无条件配合支付，但是支付总金额不超过承诺整改资金金额.5 .施工过程中，乙方应每月向业主委员会提供整改资金投入明细表和施工进度表，供业主委员会审核，并向全体业主公示.6 .乙方提供物业服务使用的各种App、4W序以及其它管理软件不列入整改费用，免费供业主使用；乙方为规范其内部管理或提升企业形象而加装的设施设备均不计入整改费用。7 .乙方进场提供物业服务的开办费，由乙方自行承担，不列入整改费用.（开办费包括购买物业办公设顺口物品等为甲方提供物业服务所必需的物资）.8 .若乙方未在整改方案确定的工期内完成所有整改项目，则应按照整改方案涉及的投入总金额的30%向甲方承担违约责任，乙方承担违约责任后应当继续按照整改方案完成整改内容.相应违约金从履约保证金中直接扣除，乙方应在扣除履约保证金后14日内补足，逾期未补足的，甲方有权解除物业服务合同。（九）物业经理人选若甲方业主委员会对乙方派驻本项目的项目经理不满意,乙方应当在接到甲方业主委员会更换通知之日起15日内提供2名（含本数）以上项目经理人选供业主委员会选择。若甲方业主委员会对物业服务人提供的项目经理人选仍不满意，有权要求乙方继续按照前述方式提供项目经理人供甲方业主委员会选择,直至甲方业主委员会满意为止.若乙方拒绝旗行上述约定，甲方业主委员会有权组织召开业主大会表决是否解聘乙方.该情形下被解聘的，甲方不承担违约责任，乙方自行承担全部经济损失.（十）物业服务合同文本合同文本采用四川省住房和城乡建设厅、四川省市场监督管理局2022年10月14日印发的物业服务合同（示范文本）（CH-2022-02）.业主大会决定续聘在管物业I艮务人（成都合能物业管理有限公司）的，物业服务合同主要内容以续聘方案为准；业主大会决定另聘物业服务人（非成都合能物业管理有限公司）的，物业服务告同主要内容以本选聘方案、招标文件、投标文件为准，其他合同内容由业主委员会和乙方共同商定。三、续聘在管物阳艮务企业方案（一）本选聘方案第一次公示期满之日起7日内在管物业服务人同意续聘的，应当提交整改资金投入承诺函和续聘申请书（需包含物业I艮务人员配置表及成本测算表）；逾期未提供的，视为不同意续聘.（二）业主大会决定续聘在管物业服务人，在管物业!艮务人应当自表决通过之日起30日内、物业服务合同签订前足额支付整改资金到共管账户或甲方账户;逾期未支付的，视为放弃续聘.（三）在管物业服务人不同意续聘或者放弃续聘，以及业主大会决定另聘物业服务人的，业主委员会应在新聘物业服务人进场前十日通知在管物业服务人，在管物业服务人应当在新聘物业服务人进场之日退出本小区。拒绝退出本小区的，业主有权拒绝业主委员会通知在管物业服务人退出之日以后的物业费.四、另聘物业服务企业方案（一）选聘方式与具体实施者1.业主大会授权业主委员会审定招标文件，委托招标代理机构采取公开招投标方式选聘新物业!艮务人.2.评标委员会由4名评标专家和1名招标人彳弋表组成。评标专家从四川省物业管理专家库或成都市物业!艮务行业专业人才库中以随机抽取方式确定.招标人代表由业委会和监委会从报名的业主（非业主委员会正式成员或候补成员）中以票决的方式确定.（二）参与竞聘物业服务企业的资格条件1 .本次选聘不接受挂靠或联合体投标.投标、签订合同的物业服务人签约代表必须是工商登记的法定代表人或其授权代理人。2 .住建蓉e办一智慧物业政务服务平台中企业信用登记B级及以上.（以成都市物业服务机构2024年第一季度信用信息为准）3 .具有10年以上物业1艮务经验，具有独立法人资格的合法物业管理企业且注册资本不低于1000万元.4 .投标人在成都本地拥有住宅服务总面积须在100万平方米以上（提供物业服务合同关键页复印件盖章，按照物业服务合同载明的管理面积计算，不扣除合同中的其他物业类型）.在成都市内至少有1个从业委会承接的不低于20万平方米的在管住宅项目.5 .具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，未列入企业经营异常名录、严重违法失信名单；具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录.6 .投标人近三年在成都市范围内未出现其服务的住宅项目有2次及以上撤场（指被解聘）的情况（提供承诺函，如承诺情况不符,按提供虚假材料处理）.（三）中标人的确定方式评标委员会推荐3名有排名顺序的中标候选人曲业主委员会按照排名先后顺序确定中标人.出现下列情况之一的，业主委员会可以依序确定中标人：1.排名在前的中标人放弃中标或者因不可抗力不能履行物业服务合同.7 .自中标通知书发出之日起30日内，中标人无正当理由拒绝按照选聘方案、招标文件和投标文件签订物业服务合同.8 .合同签订之日起90日内，中标人无法进场.（四）物业I艮务管同订立业主委员会代表业主大会和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，依法订立物业1艮务合同.若物业服务合同签订之日起90日内,乙方因自身原因无法进场提供服务,合同自动终止.五、选聘费用本次业主大会续聘、另聘物业1艮务人所产生的业主大会召开费用、律师费、诉讼费、公证费、招投标代理费等费用，据实结算，总金额不超过15万元，由最终续聘、另聘的物业服务人支付,上述费用应当在进场服务之日（业主大会续聘在管物业服务人的，"进场服务之日”为物业服务合同签订之日）起7日内支付完毕.六、承接直验业主大会另聘物业1艮务人的,业主委员会与另聘的物业I艮务人签订物业服务合同后，物业服务人在承接物业前须对小区共用部位、共用设施设备进行物业承接直验，并向业委会出具书面承接直验报告.七、选聘纪律（一）业主委员会成员和其他参与人员不得接受物业I艮务企业贿赂,包括但不限于金钱、礼品、吃饭等，一经发现终止参与资格，张榜公布，并追究法律责任，移送有管辖权的司法机关处理.（二）物业服务企业参与选聘，不得贿赂业主委员会成员和其他参与人员r-经发现取消本次参与资格，并列入黑名单，禁止参与本小区物业选聘；已经选聘成功的，提交业主大会表决是否解聘.（三）参与本次选聘的物业服务企业之间不得相互交流方案，或有“类似围标"行为，一经发现取消参与本次选聘资格，并列入黑名单，禁止参与本小区的物业选聘.（四）物业服务企业通过散布谣言、发放传单等方式诱导业主不参加业主大会投票，或者以其他方式破坏物业选聘活动的，一经发现取消该物业参与本次选聘资格，并列入黑名单，永久禁止参与本小区的物业选聘.（五）业主大会授权业主委员会执行选聘纪律,监委会和全体业主依