成都一品金天府小区第一届业主委员会选聘物业服务企业方案.docx

成都一品金天府小区第一届业主委员会选聘物业服务企业方案根据中华人民共和国民法典四川省物业管理条例一品金天府业主大会议事规则一品金天府管理规约一品金天府业主委员会工作规则等相关的法规及文件精神，并结合本小区实际和广泛征集业主意见及建议.经成都市高新区一品金天府小区第一届业主委员会讨论，制定本选聘物业I艮务企业方案，本着公平、公正、公开、合法的原则制定本选聘方案.本选聘方案内容的未尽事宜，业主大会授权业主委员会决定.一、项目简介项目名称四川成都市高新区一品金天府小区座落地址四川成都市高新区南华路1266号基本参数总建筑面积173720.79平方米该数据为概数，最终以产权登记中心调取及实际情况为准其中(1)住宅1856007平方米(2)公寓70723.06平方米(3)商铺32710.8平方米其他数据1小区总户数户其中：住宅户数户公宙户数户商铺户数户2地下车位1081个/34057.74个3绿化率4容积率5物业用房、设备用房建筑面积5U1.26平方米二、物业服务合同主要内容（一）物业服务事项（内容）和质量（标准）按照不低于2021年4月21日实施的四川省成都市住宅物业1艮务等级规范（DB510VT123-2021）规定的四级物业服务标准执行。如果物业服务人承诺的物业服务事项（内容）和质量高于成都市住宅物业服务等级规范（DB5101/T1232021）以物业服务人承诺为准。（二）物业I艮务收费标准1.高层住宅：2.0元/平方米月2.公寓：2.5元/平方米月3.商铺：4.5元/平方米月4,地下车位服务费：50元/个月5.其他车辆停放服务费（1）摩托车：50元境月；电瓶车：含充电（36V48V）25元/辆,月；（60V）30元健月;（72V）35元/辆月；自行车：15元/辆月；（4）机动（含电动）三轮车：150元/辆月。（三）物业I艮务费的计费方式、收取办法本次物业收费方式采取包干制。（四）物业I艮务合同期限本次物业服务合同的期限为5年.（五）业主满意度测评双方同意采取业主印象综合服务满意度测评方法。自乙方提供服务届满一年起,甲方业主委员会组织全体业主对乙方进行服务满意度年度评分,设置“满意"、“基本满意"、"不满意"三种评分选项.服务满意度测评有效条件：参与表决的业主户数达到小区总户数的三分之二以上.综合服务满意度=参与表决的（满意业主户数+基本满意业主户数）/参与表决的业主户数X1.O0%；（1）第一次服务满意度低于60%,甲方发出整改通知书，乙方同意甲方暂扣除壹拾伍万告同履约保证金的40%,乙方应当自暂扣之日起7个工作日之内补齐履约保证金。乙方应当限期完成整改。若甲方业主委员会对乙方派驻本项目的项目经理不满意.，乙方应当在接到甲方业主委员会更换通知之日起15日内提供2名（含本数）以上项目经理人选供业主委员会选择。若甲方业主委员会对物业!艮务人提供的项目经理人选仍不满意,有权在乙方在管的其他物业项目的项目经理中直接指定.（2）连续两次服务满意度低于60%,乙方同意甲方扣除壹拾伍万合同履约保证金的60%作为支付甲方的违约金，属于合同严重违约，乙方同意解除合同，甲方组织召开业主大会，重新选聘新物业.如第二次服务满意度高于60%,第一次暂扣履约保证金退还乙方.每年的满意度调直与业主大会定期会议同期进行.（六）违约责任（1）乙方掐自提高收涉标准的，对超出标准部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，乙方予以返还，并向业主支付超出金额每日万分之一的违约金。(2)业主未按时、足额支付物业费，经乙方书面催告限期支付仍未支付的，承担违约期间未付金额每日万分之一的违约金.业主有正当理由的除外。(3)甲方、业主违反本合同约定，致使乙方的服务未达到本合同约定的服务内容、标准，给乙方造成损失的，甲方、业主承担违约责任.(4)乙方未履行合同义务或者履行告同义务不符合约定的，甲方有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给业主造成损失的，承担赔偿责任。甲方、乙方任何一方无正当理由提前解除合同的,应当向对方支付50000元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，承担赔偿责任。(七)共有部分经营与管理甲方可授权乙方利用业主的共有部分进行经营管理或甲方自行对业主的共有部分进行经营管理，共有部分产生的经营收入中，乙方按照经营收入的30%扣除招商代理费、策划宣传费、现场维护费用及税金等经营成本后的结余部分(经营收入的70%)归甲方全体业主所有,乙方应按照当地政策法规要求定期公告经营所得收入的收支情况。经甲方业主委员会决定，可以对共有部分收益等共有资金进行审计，审计费用甲乙双方各承担一半.属于业主所有的共有部分经营收益，按本小区管理规约、业主大会议事扣除壹拾伍万告同履约保证金的40%,乙方应当自暂扣之日起7个工作日之内补齐履约保证金。乙方应当限期完成整改。若甲方业主委员会对乙方派驻本项目的项目经理不满意，乙方应当在接到甲方业主委员会更换通知之日起15日内提供2名(含本数)以上项目经理人选供业主委员会选择。若甲方业主委员会对物业服务人提供的项目经理人选仍不满意,有权在乙方在管的其他物业项目的项目经理中直接指定.(2)连续两次服务满意度低于60%,乙方同意甲方扣除宜拾伍万合同履约保证金的60%作为支付甲方的违约金，属于合同严重违约，乙方同意解除合同，甲方组织召开业主大会，重新选聘新物业.如第二次服务满意度高于60%,第一次暂扣履约保证金退还乙方.每年的满意度调直与业主大会定期会议同期进行.(六)违约责任Q)乙方擅自提高收费标准的，对超出标准部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，乙方予以返还，并向业主支付超出金额每日万分之一的违约金。(2)业主未按时、足额支付物业费,经乙方书面催告限期支付仍未支付的，承担违约期间未付金额每日万分之一的违约金.业主有正当理由的除外。(3)甲方、业主违反本合同约定，致使乙方的服务未达到本合同约定的服务内容、标准，给乙方造成损失的，甲方、业主承担违约责任.(4)乙方未履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，甲方有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给业主造成损失的，承担赔偿责任。(5)甲方、乙方任何一方无正当理由提前解除合同的,应当向对方支付50000元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，承担赔偿责任。(七)共有部分经营与管理甲方可授权乙方利用业主的共有部分进行经营管理或甲方自行对业主的共有部分进行经营管理，共有部分产生的经营收入中，乙方按照经营收入的30%扣除招商代理费、策划宣传费、现场维护费用及税金等经营成本后的结余部分(经营收入的70%)归甲方全体业主所有,乙方应按照当地政策法规要求定期公告经营所得收入的收支情况。经甲方业主委员会决定，可以对共有部分收益等共有资金进行审计，审计费用甲乙双方各承担一半.属于业主所有的共有部分经营收益，按本小区管理规约、业主大会议事人金额从履约保证金中进行扣罚若扣罚金额超出覆约保证金的由乙方在7日内补足,逾期未补足的,合同自动终止。8.整改项目参考清单序号整改类SfJ具体整改事项涉及区域备注1外墙维修针对外墙盗砖脱落、外墙涂料色差等维修重点为公寓1-2栋、住宅如相关楼栋业主愿意使用维修基金维修的，则以业主意见为准2电梯整改公寓、住宅区域电梯的梯控，商业区扶梯维修更换配件园区内所有电梯3商业区整改商业区照明设施设备的维修及更换商业区照明设施设备4园区绿化整改打造绿化观赏景、种植乔木时花，增添园区活力园区绿化5园区内路面石材维修整改更换并维修小区路面景观石材园区路面6公区室内墙面整改重新装修园区室内被污染墙面室内区域墙面、地下车库墙面7监控系统监控系统加装与维系更换园区监控系统8道闸与门禁系统增设并维修必要区域道闸与门禁系统园区道闸与门禁系统9防火门地下车库部门单元门损坏，存在安全隐患园区单元防火门10环氧树脂地坪漆修补翻砂部位硬化，翻新小区问题区域环氧树脂地坪漆地下车库（十）小区地面停车管理系统、道闸乙方同意为本小区购置、安装地面停车管理系统、道闸对业主车辆进行管理。乙方退场时需将该等设施、设备无偿移交给业委会.在未妥善处理好停车管理系统、道闸之前.乙方不得擅自拆除该等设施设备。（十一）小区装修管理统一管理物业区域业主（使用人）装修事宜.业主或物业使用人对物业装饰装修房屋的，应当提前3天到物业I艮务中心办理签订装饰装修管理服务协议，遵守乙方提示的合理注意事项，并按每平米10元的标准交纳装修保证金。自装修完毕之日,业主自行查验并向乙方报备，1个月后经乙方二次复验合格后，乙方应在七个工作日内退还装修保证金；物业公司不收取装修管理费。（十二）物业服务合同文本合同文本采用四川省住房和城乡建设厅、四川省市场监督管理局2022年10月14日印发的物业服务合同（示范文本）（CH-2022-02）.物业服务合同主要内容依照选聘方案、中选物业服务人的投标文件确定.合同其它内容，由业主委员会和乙方共同商定.三、选聘物业照务企业方案（一）常见选聘物业方式概述常见选聘物业企业方式有招投标、竞争性磋商及业主公投，每个小区可结合实际情况选择适合本小区的物业选聘方式,三种方式主要优缺点如下，最终选择哪种方式，在本议案初稿公示后，综合街道、社区和业主意见确定一种物业选聘方式,再依法提请业主大会表决,业委会根据业主大会表决结果执行.1.招投标（公开招标、邀请招标）（鬲要一次业主大会表决）由业主大会授权业委会选择招标代理机构，由招标代理机构发布招标文件，负责抽取物业专家对报名物业资料评审，推荐第一、第二、第三名物业企业，业委会优先和m名第一的物业企业签约.公开招标是面向所有符合资格条件的物业招标,邀请招标则是招标代理机构邀请若干物业企业报名，未接到邀请物业的则不能参加报名.优点1 .招标代理机构负责选聘物业相关文件制定、组织报名、提供场地、选择专家评审物业.2 .专业3 .召开一次业主大会即可.缺点1 .可能容易实现个别意图；2 .专家仅做资料评审，选出的物业可能不一定符合小区实际要求，也不一定能得到业主认可；3 .有流标风睑；4 .一旦发生大量业主投诉、质疑，中选物业可能面临无法进场风睑（中德某小区几轮流标，业主投诉意见大，中选物业至今没能进场）。5 .业委会可能承担较高道镌风险.6 .按法定招标时间完成整个招标签约,假设一切顺利,保守估计需要60天.7 .业主公投(需要两次业主大会表决)2.竞争性磋商(鬲要一次业主大会表决)由业主大会授权业主委员会组建竞争性磋商小组,竞争性磋商小组由业委会、业主代表、物业专家共同组建，人数11名，磋商小组成员和名额构成如下：(1)业委会代表2名，由业委会内部民主推荐产生；(2)非业委会成员业主代表8名，其中住宅业主代表2名，公商业主代表4名，商铺业主代表2名.业主代表按得业主推荐票从高到底产生,每名业主推荐业主代表不得超过8名，超过8名的，推荐无效.如住宅、公寓、商铺任何个物业类型未产生业主代表，则该物业类型的业主代表名额调剂到其他物业类型，该名额根据得业主推荐票由高到底产生.(3)有偿聘请物业领域专家1名，由非业委会成员业主代表根据报名专家情况投票产生.由律师按照业委会、业主代表要求起草比选文件，组织物业报名.竞争性磋商小组根据报名企业提交资料、暗访考察、磋商情况等综告确定第一、第二、第三名物业企业，业委会优先和排名第一的物业企业签约.优点1.竞争性磋商小组由业主代表主导，而业主代表是各物业类型民主推荐产生，其决策更具业主基础，更能够结合小区实际选出符合业主需