浙江物流总部中心可行性研究报告（建设方案、运营方案、投融资方案）.docx

*物流总部中心可行性研究报告2024年2月第一章概述1-一、项目概况1-二、项目单位概况4-三、编制依据5-四、主要结论和建议7-第二章项目建设背景和必要性10-一、项目建设背景IO-二、规划符合性12-三、项目建设必要性15-第三章项目需求分析与产出方案18-一、区域及产业发展背景18-二、建设需求分析23-三、建设内容与规模30-第四章项目选址与要素保障34-、项目选址34-二、项目建设条件37-三、要素保障分析40-第五章项目建设方案42-一、工程方案42-二、建设管理方案76-第六章项目运营方案81-一、建姬营模式81-二、运营组织方式81-第七章项目投融资与财务方案82-一、投资估算82-二、融资方案90-三、财务可持续性分析90-第八章项目影响效果分析104-一、经济影响分析104-二、社会影响分析105-三、生态环境影响分析106-四、资源和能源利用效果分析108-第九章项目风险管控方案I1.O-一、风险识别与评价110-二、风险管控方案112-三、砥应t澈113-附件116-附件1:项目基本信息表116-附件2:金华市婺城区雅贩镇区(WC-O9-02-02)地块规划条件书I1&-附图1.项目总平面图122-第一章概述一、项目概况1、项目名称金华物流总部中心2、项目建设目标(1)完善金华婺城区的快递物流布局，促进雅吸镇区快递产业发展。(2)增加*物产租赁服务有限公司优质国有资产，优化企业产业布局，为企业提供长期稳定收益。3、建设地点本项目位于金华市婺城区雅皈镇区，二环线南侧，武义江和梅溪交汇处，总用地面积约73亩(以实测为准),分两个地块，其中-期工程用地面积约18503.19平方米，东至WC-O9-02-01防护绿地，南至We-O9-02-01防护绿地，西至东阳南街，北至横一路；二期工程地块用地面积约29996.1平方米，东至东阳南街，南至横二路，西至纵十路,北至横路。4、建设内容和规模项目规划新建总建筑面积约98490平方米，其中地上建筑而积约90100平方米，主要为标准化快递仓储用房、研发生产用房、生活服务用房、辅助配套用房、商业用房和商务办公用房等；地卜建筑面枳8390平方米，主要为停车场和设备用房等。项目分期实施，期工程建筑面积约32005平方米，其中地上建筑面积约29605平方米，地下建筑面积2400平方米。二期工程建筑面积约66485平方米，其中地上建筑面积约60495平方米，地下建筑面积5990平方米。5、建设工期项目总建设期约为38个月，其中一期工程预计2024年5月开工，施工期约22个月，2026年4月竣工；二期工程预计2024年8月开工，施工期约28个月，2026年11月竣工。6、投资规模和资金来源项目建设总投资70000万元，其中工程费用50088万元，工程建设其他费14079万元，基本预备”2737万元，建设期贷款利息3096万元。所需建设资金由建设单位自筹，其中21000万元为自有资金，49000万元为银行贷款，资金来源有保障。一期工程建设总投资28304万元，其中工程费用16682万元，工程建设其他费9464万元，基本预备费915万元，建设期贷款利息1243万兀。二期工程建设总投资41696万元，其中工程费用33406万元，工程建设其他费4615万元，基本预备费】822万元，建设期贷款利息1853万元。7、建设模式本项目的建设管理由金华市婺城区*物产租赁服务有限公司负责，拟采用工程总承包。8、招标方案项目限额以上勘察、设计、施工、监理及重要设备与材料采购等均委托代理机构通过公开招标方式确定。9、主要经济指标表1-1经济技术指标表序号项目单位指标备注1总用地面枳亩732总建筑面积m2984902.1地上建筑面积m2901002.2地下建筑面积n283903机动车停车位个5053.1地面个1603.2地下个3454充电桩个614.1快充个104.2慢充个515总投资万元700005.1工程费用万元500885.2工程建设其他费万元140795.3预薪费万元27375.4建设期贷款利息万元3096表1-2各地块经济技术指标表序号项目单位一期二期合计备注建设用地面积m218503.1929996.1048499.29约73亩总建筑面积ID2320056648598490(一)地上建筑面积m2296056049590100序号项目中位.期二期合计备注I物流生产用房m2/36800368002配套服务用房m5/23695236953商业用房m220355/203554商务办公用房m29250/9250含物管等（二）地卜建筑面枳m2240059908390三建筑占地面积m264001350019900四容枳率1.602.021.86五建筑密度0.350.450.41八绿地率%101010七建筑高度m3650/A机动车位辆27023550510、产业类型二期建设物流用房及配套，根据2017国民经济行业分类注释（GB/T4754-2017）（按第1号修改单修订）,该项目国标代码为6020快递服务。根据产业结构调整指导目录（2024年本），该项目屈于鼓励类、三十五类邮政业、2.邮政枢纽布局建设：城市和农村、区域内和区域间的快件分拣中心、转运中心、集散中心、处理枢纽等快递处理设施建设。二、项目单位概况项目建设单位为金华市婺城区*物产租赁服务有限公司。金华市婺城区*物产租赁服务有限公司是一家从事机械设备相赁，非居住房地产租赁，住房租赁等业务的公司，成立于2002年08月07日，公司坐落在浙江省，详细地址为：浙江省金华市婺城区临江东路I1.OO号合丰服务外包产业园1#商务大楼1612室（自主申报）;经国家企业信用信息公示系统查询得知，金华市.婺城区*物产租赁服务有限公司的信用代码/税号为91330702742034031K,法人吴容至，注册资本为3000.000000万人民币，企业的经营范围为：一般项目：机械设备租赁：非居住房地产租赁；住房租赁：柜台、摊位出租；集贸市场管理服务；企业管理：农村集体经济组织管理：物业管理：家政服务；信息技术咨询服务：信息系统集成服务：信息系统运行维护服务：集中式快速充电站：电动汽车充电基础设施运营：机动车充电销售；停车场服务（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。许可项目：餐饮服务（不产生油烟、异味、废气）；食品销华：烟草制品零售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。三、旅据1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要；2,浙江省国民经济和社会发展第十四个五年规划和：。三五年远景目标纲要；3、金华市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二。三五年远景目标纲要；4、国务院办公厅关于印发“十四五”现代物流发展规划的通知（国办发（2022）17号）;5、关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见；6、国务院办公厅关于印发耍素市场化配置综合改革试点总体方案的通知（国办发（2021）51号）;7、2（）17国民经济行业分类注释（GB/T4754-2017）;8、产业结构调整指导目录（2024年本）；9、浙江省土地管理条例；10、浙江省现代物流业发展“十四五”规划；IK金华市人民政府办公室关于印发加快金华市现代物流业高质量发展十条措施的通知（金政办发（2023）49号）；12、金华市婺城新区发展战略规划；13、金华市婺城区雅皈镇（雅版单元WGO9）控制性详细规划；14、金华市婺城区雅贩镇区（JQ2-B、JQ4-D区块）控制性详细规划修改；15、2022年金华市国民经济和社会发展统计公报；16.中共金华市委关于学习贯彻省第十五次党代会精神高水平建设内陆开放枢纽中心城市的决定；17、国家邮政局公布2023年邮政行业运行情况；18、金华市区城乡规划管理技术规定（金政办发（2015）97号）；19、金华市人民政府办公室关于推进金华市区“百分之一公共文化计划”的实施意见；20、建设工程配建5G移动通信基础设施技术标准（DB33/1239-2021）;21、省发展改革委关于印发浙江省鼓励和引导发展总部经济的若干意见（修订版）的通知（浙发改投资（2023）266号）22、中共金华市委办公室金华市人民政府办公室关于印发加强招商引资工作的I条意见的通知（金委办发（2020）31号）；23、金华市人民政府办公室关于印发加快市区总部经济和楼宇经济发展的实施意见（试行）的通知（金政办发（2021）27号）；24、国家及浙江省、金华市颁布的相关法律、法规、政策；25、浙江省建设工程概预算定额及投资估算指标；26、甲方提供的相关规划、土地资料。四、主要结论和建议1.）项目结论1、项目建设意义重大，具有充分的必要性项目建设有利于强化现代物流对社会民生的服务保障，是促进金华建设华东物流中心现代化的都市区的重要举措：项目建设有利于为地区龙头企业、头部企业提供良好的平台，促进物流企业集聚发展；项目建设有利于完善婺城区雅贩镇快递布局：项目建设有利于优化国有资本布局，促进企业发展。项目建设是必要的。2、项目建设条件完备，具有实施的可行性（1）省、市、区各级党委、政府十分重视金华物流产业建设，对本项目的建设工作寄予殷切期望，对于相关设施建设匚作支持力度金华物流总部中心可行性研究报告很大，可行性研究报告编制等前期工作正稳步开展。(2)本项目建设对周边环境无不良影响，选址符合相美城市总体规划、土地利用总体规划要求，且位置满足使用要求，有利于后期使用和管理，选址基本合理。(3)建设单位对项I=I整体规划和建设工作指导性强，能保证项目顺利进行。(4)项目规划总用地面积约73亩地，规划新建总建筑面枳约为98490平方米，其中地上建筑面积90100平方米，地卜8390平方米，建设规模与项目需求基本适应，建设规模基本合理。(5)建设条件完备，具备开工条件。用地周边的市政基础设施规划完善，项目给水、排水、电力、电信等相关线路均就近接入市政管网。项目建设配套所需的交通道路、自来水、排污、电、通讯等都基本具备建设条件，并可保证项目建成后顺利运营。(6)项目建设总投资70000万元，其中工程费用50088万元，工程建设其他费14079万元，基本预备费2737万元，建设期贷款利息3096万元。所