星级酒店建设项目可行性研究报告 第十二章 财务评价全套.docx

星级酒店建设项目可行性研究报告第十二章财务评价12.1评价依据(1)项目建设单位提供的相关资料及相关数据；(2)国家发改委、建设部2006年7月发布的建设项目经济评价方法与参数(第三版)的通知；(3)规划建设项目经济评价细则；(4)关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税(2016)36号)；(5)关于调整增值税税率的通知(财税201832号)；(6国务院令512号(2007K中华人民共和国企业所得税暂行条例；(7)国务院令134号(1993)中华人民共和国征收教育费附加的暂行条例；(8)其他相关文件及经济法规。12.2.1财务价格项目的投入物价格及产出物价格均为含税价。该项目的投入物及产出物价格均在参考市场价的基础上综合预测确定。1.1.2 2财务评价计算期数本项目计算期按6年考虑，含1年建设期.1.1.3 3财务基准收益率(ic)设定设定项目的税前财务基准收益率为10%;资本金税后财务基准收益率为8%。1.1.4 4财务评价指标的选择及说明结合项目具体情况，项目财务盈利能力评价指标主要选择项目投资财务内部收益率、财务净现值、项目静态投资回收期及投资收益率等四项指标进行财务盈利能力分析.1、财务内部收益率(FIRR)财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率.表达式:(CI-Co)t*(1.+FIRR)-t=0(t=1.-n)式中FIRR财务内部收益率。财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。2、财务净现值(FNPV)财务净现值是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起点的现值之和，它是工程项目财务评价中的一个重要经济指标，主要反映方案在计算期内盈利能力的动态评价指标.计算公式：FNPV=项目在起始时间点上的财务净现值；i=项目的基准收益率或目标收益率；(CI-CO)t(1.+i)-t表示第t期净现金流量折到项目起始点上的现值。财务净现值是评价方案盈利能力的绝对指标。当FNPV>O时，说明该方案除了满足基准收益率要求的盈利外，还能得到超额收益；当FNPV=O时，说明该方案能够满足基准收益率要求的盈利水平，该方案在财务上是可行的；当FNPV<O时，说明该方案不能满足基准收益率要求的盈利要求，该技术方案不可行。3、项目静态投资回收期项目静态回收期是在不考虑资金时间价值的瑞牛下，以项目的净收益回收其全部投资所需要的时间。投资回收期可以自项目建设开始年算起，也可以自项目投产年开始算起，但应予注明。计算公式：Pt=（累计净现金流量开始出现正值的年份数-1）+上一年累计净现金流星的绝对值/出现正值年份的净现金流量将计算出的静态投资回收期（Pt）与所确定的基准投资回收期（PC）进行比较：若PtPc,表明项目投资能在规定的时间内收回，则方案可以考虑接受；若Pt>Pc,则方案是不可行的。4、投资收益率（R）投资收益率（R）是指投资方案达到设计生产能力后一个正常生产年份的年净收益总额与方案投资总额的比率。它表明投资方案正常生产年份中，单位投资每年所创造的年净收益额。包括总投资收益率（ROI）和资本金净利润率（RoE）（I计算公式如下：总投资收益率（ROI）=项目达到设计生产能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EB1.T）独目总投资（TI）*100%.总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明总投资收益率表示的项目盈利能力满足要求.资本金净利润率（ROE）=项目达到设计生产能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润（NP）/项目资本金（EC）*100%o资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明项目资本金净利润率表示的项目盈利能力满足要求。12.3 年营业收入及税金估算项目正常运营后，年平均实现营业收入为7977.6万元，其中：公寓出售收入共计6440万元（分两年售完）；酒店住宿营收年均3132万元；餐饮营收年均1800万元；会议场地营收年均1497.6万元；停车场收入年均260万元。所得税、营业收入、附加和增值税估算详见营业收入、附加和增值税估算表及利润与利润分配表.12.4 癖陪1、原材料及动力估算燃料及动力的消耗定额根据本项目公用工程各专业所确定的技术方案和参数确定。燃料及动力的投入使用价格采用当地目前市场价格。2、职工薪酬估算本项目管理三务人员定员为150人,正常年工资总额为450万元。3、修理费及其它费用的确定修理费按固定资产原值的0.1%为基数计提修理费；福利费及其他管理费按年职工薪酬总额的5%为基数计提。4、折旧和傩销估算采用平均年限法，本项目折旧年限均按5年计取，详见固定资产折旧估算表。12.4.2总成本总成本费用=燃料及动力费+工资及福利费+修理费+折旧费+傩销费+财务费用+其他费用。式中其他费用是指从管理费用中扣除了折旧费、摊销费、修理费、工资及福利费后的其余部分。逐年总成本估算详总成本费用估算表。12.5 利润估算及分配12.5.1 所得税所得税计算详见利润与利润分配表。12.5.2 盈余公积金法定盈余公积金按可供分配利润计提，本项目法定盈余公积金按10%计提。详见利润与利润分配表.12.6 财务盈利能力分析12.6.1 全部投资财务现金流量分析通过财务现金流量分析测算，可计算出项目的财务内部收益率及项目的静态投资回收期等动态和静态评价指标，据以判别项目的财务可行性.本项目全部投资财务现金流量分析结果如下：财务内部收益率：所得税前16.48%所得税后14.81%财务净现值所得税前(Ic=10%)3145.8万元所得税后2341.98万元项目静态投资回收期：所得税前4.23年(含建设期)所得税后4.41年(含建设期)详见项目投资现金流量分析表.12.6.2 总投奥收益率(RO1.)按照第三版经济评价方法与参数的规定，总投资收益率(RoI)表示总投资的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润(EBrr)与项目总投资(T1.)的比率。其计算公9口下：本项目总投资收益率为9.9%.12.7 不确定性分析12.7.1 敏感性分析考虑到项目在实施工程中的一些不确定性因素的变化，分别作了建设投资、消费价格、经营成本在±10%时的单因素变化对财务内部收益率影响的敏感性分析。对该项目进行敏感性分析可见：消费价格的变化对项目效益的影响较为敏感。详见敏感性分析表.12.7.2 盈亏平衡点本分析采用正常年（平均）的数据并设定产量等于销售量。以运营能力利用率来表示盈亏平衡点（BEP）,其计算公式如下：=69.27%说明项目达设计综合运营能力的69.27%时即可保本。12.8 财务评价结论本项目实施后具有较好的财务效益，正常年平均实现营业收入7977.6万元，财务评价全部投资财务内部收益率所得税前16.48%,所得税后14.81%均大于设定的基准收益率项目投资静态回收期所得税前4.23年（含建设期）,所得税后4.41年（含建设期），财务净现值税前3145.8万元，税后2341.98万元；总投资收益率9.9%,盈亏平衡点69.27%.项目运营后，正常年净利润为1850.32万元，每年上交税费442.91万元，具有很好的嬴利能力.以上数据说明项目有很好的抗风险能力，财务评价可行。