天通苑社区及其可居住可行性研究报告.docx

天通苑社区及其可居住可行性研究报告目录前言21 .天通苑整体情况介绍91.1 天通苑位置图91.2 天通苑小区介绍及示意图91.3 发商及物业公司介绍101.4 小区其它情况介绍122 .交通情况122.1 天通苑公交线路一览123.2交通情况现状1333辍解天通苑地区交通拥堵的近期行动233 .教育情况344 .生活适程度381.1 1a>>ttattaa*tt*Bttaa*tt381.2 餐饮431.3 银行邮局电信电力派出所等441.4 医疗471.5 花园及休闲键身设施541.6 水质561.7 物业管理与小区环境581.8 空气及周边环境M5 .业主声音665.1 Brioni665.2 jpw<x1.6753迟钿KJ胖子695.4 来白家住天通苑网站(WWW)的声音715.5 其它746 .媒体综述766.1 新京报：北京新闻地理天通苑睡城之困766.2 法制晚报：解读睡城天通苑的“困城效应”786.3 新京报：11万余居民受困天通苑何时安居乐业826.4 首都之窗：天通苑经济适用房小区相关问卷906.5 天通苑回龙观居民入住20万九成居民没落户926.6 新京报：北京天通苑业主维权真辛苦苦战2年终告捷9467首都之窗：嘉宾在线谈“天通苑小区相关问Kr1017 .居住大通苑可行性分析1307.1 对天通苑的总体评价1307.2 货币成本、交通、教育及生活舒适度各项目评分1337.3 老年人要考虑的项目及其评分1357.4 年轻人要考虑的项目及其评分1357.5 对于是否购买的考虑136前言首先声明，本文中对天通苑小区的负面内容可能要远远多于正面内容，这并不是由于作者的偏见，而是由于天通苑所处位置、周边环境以及历史形成的先天缺陷所造成的（当然，不可否认的，其中也包含开发商与物业公司不作为的因素）。相对于天通苑这样的偏远小区，市区内的小区可能得天独厚，随着北京市几卜年的发展，城区早已形成了数十个大型、中型和小型的商业区。城区的小区周围，大型超市、商场、电影院、体育场馆等设施已基本成型。城区的小区只需要配备菜市场、小型超市以及其它H常的一般性便民设施就可以了。这些一般性设施，天通苑应该说更多更全，但是提到成规模的商业区以及电影院、体育场馆等，天通苑在建设之前就已经处于一个非常不利的局面广。天通苑基本上是在一片荒地上建起来的，它所处的位置也是清河这样一个北京的贫困地区，而且就是这样一个地区，它也并不处于中心位置上，对于天通苑来说，所有的一切都需要从头开始建设。对于一个目前只有几年历史的小区来说，要想追赶上城区几卜年的发展所形成的良好生活环境，谈何容易。而且，应该说，这些也不是开发商有能力解决的。上面所提到的不足可能需要政府、开发商以及零售业、文化业等相关企业多年的努力才能够完善。同样的，交通也是这样。北京城区交通的完善，环线道路的建设就历经三十多年的时间，天通苑要想在几年的时间内达到城区的交通能力，恐怕是天方夜谭。而且天通苑的交通压力要远远大于城区，天通苑的人口相当于东城区的三分之一，而这样多的人，如果不考虑绕道出行的话，拥挤在进城的一条宜线道路上，所造成的交通拥堵应该是很可怕的。天通苑的交通问题恐怕是天通苑每个居民心中永远的痛。不过也有好消息，北京将重点改善天通苑、回龙观地区的交通，目前己经开始进行。2007年年底之前，天通苑的交通状况应该会有比较大的改观。当然，那时，本文中关于天通苑交通拥堵的大段文字将会变得过时而没有参考意义r,而那时，天通苑小区将变得更加令人满意和更加具有吸引力。当然，上面所说的都是客观原因，中国房地产市场的极端畸形、混乱和腐败，房地产商普遍无视购房者权益、对房屋质量漠不关心，才是造成天通苑诸多问题的重要原因。目前，中国的房地产开发商利用自己的强势地位和吸纳的大量资金，利用各种手段收买、控制和要挟相关政府部门，利用信息不对称以及掌握的话语权威逼和利诱购房者，造成了房地产市场的完全卖方市场的局面。在这种情况下，房地产开发商不可能注重房屋质量，也就造成了中国大部分房屋质量和物业管理水平都是不令人满意的，天通苑当然也不例外。购买了价值上百万甚至几百万房子的购房者，一样面临着很差的居住条件。对于处于弱势地位的购房者来说，恐怕只有利用此次国家宏观调控的时机，握紧我们的钱包、睁大我们的眼睛，勇敢的对房地产开发商说不，才有可能改变房地产界的黑暗现状。最后，谈下我写作本文的目的。几年来，不断有身边的朋友和同事买房。他们在买房子的时候，很多人做出决定的时间都很短、很仓促，分析起来，原因有以下几点：一是因为身边的朋友、同事或者熟人买房了（很多人可能收入条件还不如自己），并且不断炫耀，夸大自己买房的速度和质量，勾起了买房的欲望，而且要在短时间内就买到，这样能够不必再忍受被别人炫耀的疝苦，而增加自己炫耀的资本了。而且奇怪的是，他们在谈到自己只用了一周时间就买了房子的时候，不是后悔和惭愧，而是颇有些沾沾自喜，好像这样能证明自己的魄力和经济实力似的。当然，这样的买房方式是是开发商最喜欢的，也是最不可取的，我们可以称之为“助纣为虐”和攀比型。二，有的人是迫于女朋友（或老婆）的压力。我们都知道女孩子对房子的渴望其实也足源于对家和稳定的渴望，她们总是觉得没有自己的房子就好像没有己的家似的，而且总在幻想按己的方式来装饰自己的房子。而且我们都知道女孩子是很感性的，即使再理性的男人，在面对感性的女孩子的眼泪时，也是很难再坚持H己的想法的。2001年，我就此在女朋友的眼泪下一而不是任何别的什么原因一而被迫答应在白纸坊买房子的（而当时，距离我们开始看房子还不到一个星期），好在她后来改变主意不买了。现在想想真是后怕，那可是只有孤零零的几栋房子，根本不叫小区，以后的物业管理、安全，真是不敢设想。这种楼房的安全性可能只有潘石屹的SOHO系列可以跟它媲美。三，还有一种买房子的非常迫切和必要的理由，就是结婚。在中国，房子已经成为结婚的必需品，恐怕没有那个女孩子能够心甘情愿的接受没有房子的婚姻。即使是天通苑的房子，对于要结婚的女孩子也或多或少是个安慰。中国人的这种心理和需求是很难改变的。四，还有一种促使我们买房子的原因，是父母，尤其走对于老家不在北京的新北京人来说。有可能是父母督促我们买房子安定下来，也有可能是因为父母年纪大了（一般来说，在有能力买房子的时候，父母差不多都五、六十岁了，那些只会依匏父母的人不包括在内），想赶快买房广进孝，也好同享天伦之乐，避免造成“子欲养而亲不在”的局面，后悔一辈子。其实上述后三个原因也揭示房屋不同于一般消费品而更接近于生活必需品的特性，所谓“衣食住行”是人一尤其是中国人一的根本需求，而不完全是一般消费（更过分的，有的政府部门竟然将一般老百姓购买自己住的房子也归入到投资，真是混蛋加饭桶）。也正是因为这种刚性需求，房地产商才敢有恃无恐的哄抬物价，把质次价高的房屋卖给我们。我还记得有一个关于潘石屹的评论（不记得是谁说的了），说潘石屹卖商住两用房的理由就相当于说，中国的路和国外的路不一样，不适合跑汽车，只适合跑电动三轮，关于它的这种没有智商因素的奇妙想法我们暂且不予置评，但是你把三轮车卖得比汽车还贵，这样做是不是就太不道德了呢？商人其实都是追逐利益的，但是象房地产商这样为了追逐利益而如此肆无忌惮、如此不要脸的商人还是很少见的。道貌岸然的任志强在发表“为富人盖房子”言论的时候，有没有想到房屋的公益属性。就相当于如果销售生活必需品大米的商人将大米卖到5块钱、甚至10块钱1斤，为/生存，老百姓是不是也必须硬着头皮去买?但是这样做所引起的，决不是简单的经济问题，而是极其严重的社会问题。任志强的心肠何其恶毒！就房价与收入之比以及房屋的使用权年限来说，中国的房价应该接近于世界第一了。而购房者在买房时的仓促和草率尤其令人大为震惊。有些人买房只用几个月甚至几周的时间，而做出决定的时间往往只有几天。同样是这些人，在为了买套衣服或礼品而需要花费几百块钱的时候，往往都是要考虑几天的，有的人甚至连中午的几块钱饭钱都要精打细算的。如果就价格比来说，一套50万的房子一是500块钱的100o倍一即使不考虑几千天，至少也要考虑几个月吧?购房者在买房上如此仓促和盲目，除了对家的渴望及其产生的期待与喜悦之外，这里面的深层原因是开发商制造房屋销售假象（假装房屋销售火爆，很快就要卖完，再不买就没有了）以及不断恶意涨价（再不赶快买，还要涨价），对购房者进行威逼利诱，还有一点重要的原因就是信息的不对称。购房者只能从开发商那里得到一堆虚假的信息和承诺，无法利用正确的信息做出判断，也不知道如何做出判断，只能任由开发商搜布。人在自己不熟悉的事物面前，往往会窘迫、自卑、慌乱不安并且试图掩饰，这就是我们在购买一套500块钱的衣服时比购买50万的房子时更闩信的原因。仓促和草率以及窘迫、Ii1.单所引起的购房者对F1.己购房能力的盲目和不假思索导致了更大的悲剧。国外发达国家的房价与收入之比一般是3-6,而10是国际警戒线.在中国大多数城市的房价与收入之比都已经远远超过10的情况下，竟然还有人乐观的用自J家庭30年收入的一半以及父母的很大一部分养老储蓄来购买地理位置和交通等各种条件都比较好的房子，而不是购买一个自己有能力购买的房子。大多数购房者都是在结婚之前买房，这时，他们确实没有什么负担和责任，因为还没有孩子，父母的年轻也还不是太老，他们除了生活费用之外，没有太大的花销。但是问题是，买房花费了父母的很大一部分养老储蓄，也使他们背上了沉重的房屋贷款负担。以后，有了孩子，孩夕的生活和教育在北京是一笔巨大的开销（用现在的物价水平来衡量的，养育一个孩子到21岁大学毕业的平均花销大约是2040万）,对于已经背上沉重的房屋贷款负担的购房者来说不啻于是个晴天霹雳。而由于买房占用父母的很大一部分养老储蓄，我们对父母的养老背负的责任也就更重1.我想，对于任何一个还有人性的子女来说（任志强、潘石屹之流除外），帮助准备510万左右的父母养老金只是一个基本的考虑（考虑双方老人的话，应该准备1020万）。这样的话，在房屋贷款的沉重压力下（购房花犯了家庭30年收入的一半），怎么才能够拿出必要的资金抚育子女和照顾老人？缺乏远见的善良而盲目的中国购房者，你们难道还不应该跟房地产奸商进行殊死的斗争吗？与房地产商的斗争是不是阶级内部的斗争？真是一个值得考虑的问题。基于以上原因，也基于我所目睹的身边无数人买房的悲惨遭遇（更可悲的是，有的人安于自己的悲惨而不自知，或者是根本意识不到自J的悲惨与中国房地产市场黑暗本质的关系），我决定以天通苑为对象，做一个购房的可行性研究报告样本（这也是因为天通苑社区规模大、通过各种渠道表达意见的高素质人员多、作为超大型经济适用房项目受关注程度高，因而也容易获得大量资料），为中国善良而盲目的购房者做一个样本，提醒他们在购房前应该做哪些考察，怎样来做出判断，并尽量在平等的地位上与开发商进行谈判。如果此次宏观调控能够成功，购房者能够获得一定的购房选择权和话语权的话，那么这样的样本会更加有意义。同时，本文包含的对天通苑的大量负面内容，我相信，天通苑的现有住户会谅解，这并不是对他们的恶意，而是对他们的声援（本文相当多的内容直接来自他们在媒体上发表的意见）。对于天通苑的开发商和物业管理公司来说，这也不是篇声讨的檄文（甚至也不是给他们的房屋销售捣乱的文章），而更是一种激励和动力，在宏观调控以及即将到来的房地产界大规模整合、兼并的大背景卜.，如果开发商和物业管理公司不提高自己的房屋开发水平