呼和浩特市颐乐城养生园建设项目可行性研究报告.docx

呼和浩特市颐乐城界生园建设项目可行性研究报告内蒙古前沿投资咨询有限公司呼jg¾g可行性刎咒报方目录第一章总论3第二章希求分析12第一节CD养七产业的市场分析12M=本也口的市场分析23第三章场址选择32第四章项目建设规模与建设内容3«第五章建设方案4第一"项目加*J执导<«.=目标44第二现划原则与念46第三彼计体1»47第E3节晒乐城养生BJ总体布局方案48第五节颐乐城界生园建筑设计方案51第六Y1构设计方案73第六章公用工程77第一珀埠水工租77第二P供基工程83第三M*ta.88Me3"力电«工设计方案93第七章环境影响评价1(11第八章劳动安全及卫生与消防工程106第九章节水节能措施I1.1.第十章组织机构、定员和人力资源管理116第十一章项目组织管理与招投标119第一项BMM*3K119些也；;拉小喳丞世作TW建议项目可行性gf完g第二工A1.攻E1.的如标®i121第十二章投资估算与资金筹措1第十三第财务评价12第十四章社会评价25第十五童研究结论与建议29一、附件1、和林格尔县民政局文件2、爱晚工程的批文二、附图1、养生园一期工程总体鸟瞰图2、老年公寓A、B户型效果图3、老年公寓A、B、C、D户型图第一章总论一、项目背景1.）项目名称呼和浩特市颐乐城养生园建设项目（二）项目性质本项目性质为公益性事业。中国社会工作协会于2009年10月27日批准本项目作为“爱晚工程”的基地。（三）承办单位概况呼和浩特市颐乐城养生园有限责任公司成立于2009年7月160,地址位于呼和浩特市盛乐经济园盛乐街北，是内蒙占恒越达投资集团旗下专门从事现代化老年公寓开发、新型养老模式探索与经营的有限责任公司。“颐乐城养生园”及其标志已于2009年8月在国家工商局注册，成为中华养老事业的品牌标杆。公司响应党中央确保老人老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐的号召，本着以人为本、关注民生、改善民生的宗旨，用爱心、真心、耐心、感恩、亲情为服务理念，以跨越时空，异地养老为经营特色，力争打造全国新型养老模式的明星品牌。将来在全国其它省市开发的养老园区都会以“颐乐城养生园”命名，规范建设、统一服务、统一标示，形成全国连锁。持“颐乐城养生园"V1.P标识的客人，可以每年定期享受连锁地域之间费用不变的旅游养生特色服务。（三）可行性研究报告编制依据中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定老龄产业发展管理条例老龄产业行业规范条例中华人民共和国老年人权益保障法老年人权益保护法中国老龄事业发展“十五”计划纲要内蒙古自治区资助社会力量兴办社会福利机构实施细则城市道路和建筑物无障碍设计规范无障碍设施建设工作“十五”实施方案老年人建筑设计规范方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范（四）项目提出的理由及过程呼和浩特市颐乐城养生园有限责任公司根据内蒙古自治区尤其呼和浩特地区老年人快速增长造成的社会问题，并且在全国范围内对当前现代化水平极高的“候鸟式”养老形式进行了考察与研究，结合内蒙占地区目前老龄化趋势过快的形势提出在呼和浩特盛乐经济园这个自然环境极为有利的地区建设适合老年人休养身心的养生园，以提高老年人的生活质量，对老年人的身心健康做到充分的考虑。与引同时，和林格尔县民政局将本项目作为爱晚工程向中国社会工作协会提出申请，并于2009年10月27日得到中国社会工作协会的批准。爱晚工程介绍：爱晚工程目标是建立个以爱晚为核心品牌的社会化养老服务体系，是项系统工程，包括建立以“爱晚中心”为枢纽的辐射至社区和家庭的全国社会化养老服务网络，举办中国社会化养老论坟，构建社会化养老产业投资合作平台，建立全国社会化养老服务信息中心，建立社会化养老服务的志愿者组织，设立专门服务于弱势老年群体的养老救助机构等等。爱晚工程也将成为当地省（区）社会化养老服务基地。爱晚工程规划在全国人口已经进入老龄化的20个省（市）分别建设服务于当地社区和家庭并能全国互动的综合社会化养老机构爱晚中心。爱晚中心将建设老年公寓及综合配套设施：采用统品牌、连锁经营、辐射基层、异地互动的经营模式，广泛动用社会资源，开展开发性金融合作，以此为社会化养老平台，以中高端老年群体为直接用户，通过网络辐射延伸至社区及家庭，通过慈善救助惠及低端老人。中国社会工作协会社会化养老工作委员会、世纪爱晚投资有限公司是爱晚工程的两大实施主体，国家开发银行政策性金融支持是爱晚工程的坚强后盾。爱晚工程将通过共同发展，相互促进，逐渐形成包括：爱晚中心（社会化养老服务基地）、爱晚论坛（社会化养老论次）、爱晚信息中心（社会化养老信息中心）、爱晚网络（包括骨干网络及辐射至社区和家庭的区域网络）、爱晚行动、爱晚志愿者和爱晚专项基金等协调互动的爱晚大格局。爱晚工程的定位方向定位：促进中国的社会化养老事业也健康发展原则定位：公益性、规范性、系统性、开放性功能定位：示范性、引导性、孵化性、创新性价值定位：社会效益优先、经济效益为辅、多赢、可持续发展业务定位：传播先进的养老理念，为政府服务、为社会服务、为老年人服务于此，根据建设单位的委托，我公司组织有关专业技术人员对本项目前期工程进行了认真调查研究和分析，充分考虑待建项目的要求，进行了大量的材料收集和调查研究，对当地气象、水文、地质等和当地人口结构、老龄化趋势人均收入水平等情况进行了认真的调查研究，结合实际情况，组织有关专家对研究方案进行了充分论证，并与建设单位广泛交换了意见，在听取了建设单位的意见后，对研究方案进行了修改补充，使研究方案更加完善充实，在此基础上编制了呼和浩特市.颐乐城养生园建设项目可行性研究报告。二、研究范围1、本项目建设意义和必要性、可行性的分析论证；2、需求分析与预测；3、建设条件和建设地址的研究和选择；4、建设内容和建设方案的选择与设计；5、公用工程和基础设施方案的研窕和选择；6、节能、环保、消防、安全项目方案的选择；7、本项目建设实施计划的研究；8、项目投资估兑与资金筹措方案的研究和测算；9、项目财务评价和效益分析；10、项目敏感性分析、风险预测及项目社会效益分析。三、项目概况（一）拟建地点养生园坐落于呼市盛乐经济园区，离市区约35公里，目前由政府出资修建的直达盛乐经济园六车道高速路修好以后，从市.区宜线距离十几分钟便可到达园区，交通十分便利。（二）建设规模与目标本项目占地面积1233亩，规划14000个床位。本项目位于呼和浩特市盛乐经济园区，项目建设地周围环境优美，空气清新，旨在为老年人的修身养成性打造完美空间，既有符合老年人闲逸情趣的建筑与项目，乂有完备的疗养与救治的场所与系统。内蒙古呼和浩特市颐乐城养生园建设项目计划利用五年建设完成，将彻底改善呼和浩特市养老服务机构滞后的现状，成为内蒙占全区乃至国内中西部地区环境优美、设施齐全、功能完善、服务便捷周到的现代化新型老年宜居养生园。（三）主要建设条件本项目拟建地点在呼和浩特和林格尔盛乐镇盛乐经济园区中心，盛乐经济园区于2001年建立，至今有近400家注册企业和5个农场，常住人口达两万多人，是一个以高科技产业为龙头，以资源开发和利用为基础，以市场为导向，以农、林、畜产品深加工及出口为主导，以食品加工业为核心，突出乳业特色，以科技商贸为依托，以生态建设、智能化管理为目标的工业园区，属自治区级开发区和全国乡镇企业科技园区。经过多年的建设与经营经济园区目前基础设施完善，场区平整，各项条件十分有利于施工建设。（四）项目投入总资金及盈利能力1、项目总投资本项目投入总资金为50161.28万元，其中建设投资49727.49万元，流动资金为433.79万元。建设投资49727.49万元中，包括建筑工程费42823.66万元；设备购置费估算为1104.46万元；安装工程费用估算为1349.90万元；基本预备费为2367.98万元；工程建设其他费用为2081.50万元。2、盈利能力（1）项目财务内部收益率对于本项目，按22年计算期计算，通过编制项目投资现金有3000亿元的市场空间。再加上康第设施、培训基地等，还可拉动至少1500亿元的投资。目前我国老年人口已达1.69亿，且以每年近千万的速度增加，己成为潜力巨大的消费群体。随着我国人均GDP达到3000美元，居民消费能量逐渐释放，老年产业市场潜力巨大。他预计到2010年，我国养老产业规模将超过1万亿元，这对于我国拉动内需、化解当前国际金融危机具有重要意义。从长远在，促进我国第三产业特别是老年服务业的现代化，还将有力助推我国，绿色GDP”的增长，再造我国经济发展新的“黄金期（二）民办养老机构成为养老服务事业发展的重要力量从以上分析，我们不难看出，我国目前养老产业针对我国的老龄人口来说发展严重不足，国家对中国的老年人口养老问题也给予了充分关注，2009年1月关于老年人口养老问题峰会在京招开，特别强调要加强民办养老机构的建设来缓解老年人口增加所带来的社会压力。据了解，2000年，国务院办公厅转发了民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见的通知，2005年，民政部下发了关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见，在规戈IJ、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。同时，部分地区发挥政府资金的示范带动作用，采取民办公助的办法，激发社会力量参与养老机构的内在活力。长春市朝阳区等采取床位补贴的方式，石家庄市长安区采取人数补贴的方式，天津市和平区等采取一次性建设补贴的方式，对符合条件的民办养老机构进行资助。民办养老机构的发展，已经成为推动养老服务事业发展的重要力量。综上所述，中国的养老事业及养老产业具有巨大的发展潜力，养老机构明显匮乏，民办养老机构亟待增加，严重缺乏具有养老夕业知识的人才。第二本项目的市场分析一、内蒙古养老事业现状分析及建议()养老事业现状分析我国目前正面临着严峻的养老形势。老年人口比重已超过10%,有的城市和地区甚至已经达到18%,并且每年以3.2%的速度在增加，已经进入老年社会。内蒙古自治区的情况同全国基本相同，截止2007年我区60岁以上老年人口256万，占全区人口10.8%。随着人口地域流动性的加强，“空巢”老人大量增加，同时，由于代际结构4:2:1的出现，传统家庭养老模式受到严峻挑战，社会化养老已成为大势所趋。据统计全国养老机构床位尚不能满足社会需求的"12,内蒙古自治区的情况更为严重。虽然内蒙古自治区出台了内蒙古自治区老龄事业发展卜五计划纲要（内政办（2003）68号）但是，从操作效果和政府推动的力度方面都远远赶不上社会的发展要求。（二）具体建议1、社会化养老是项公共事业、民生工程。必须是政府主导，城市社区和旗县的乡镇以及社会组织具体实施。2、各级政府要在征地、建设、设施配套、税收等方面给予适当照顾，运行费用政府予以部分补贴，充分体现政府花钱购买公共服务的政府管理理念。3、社会化养老目前主要形式为二种