合作建房会计处理探讨.docx

合作建房会计处理探讨国税发2006131号文件(以下简称31号文件),对房地产企业的企业所得税进行了无新规定,同时废止了国税发20033号文件，这对房地产企业的税务管理产生了重要影响，也对相关的会计处理提出了新的要求.笔者仅对31号文件涉及的以未成立独立法人公司形式合作建房的会计处理进行了探讨.开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，目该项目未成立独立法人公F按安排方式可分以下两种：一、以安排开发产品为目的的合作案例h2006年2月,甲房地产公司在开发南苑小区的过程中,因为资金不足.汲取乙公司投资900万元，丙公司投资300万元,三方约定，房产建成后，乙公司可得3000m2,丙公司可汨1000.2,剩余归甲公司全部，当年11月j苑小区开发完成,假如“首次安排”时，能转计徵出计税成本为2800元/m2.31号文件规定：开发企业在首次安推开发产M时,如该项目已经结算计税成本，其应安排给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。笔者认为：由于未能成立独立法人公M,乙、丙公M不是法律意义上的股东.也不属于代建性质,只是定向销售的客户，因此，会计处理为:1,收到乙、丙公司投入资金时借：银行存款1200万贷:其他应付款乙公司900万一一丙公司300万2,安排开发产品时借：经营成本1120万(1000+3000)X2800=I120万贷：开发产品1120万同时结转收入：借：其他应付款乙公司900万一一丙公司300万贷：经营收入1200万3.计梃营业税借：首业税金及附加66.6万贷：应交税金应交营业税666万1200112066.6=13.4万元应计入甲公司当期应纳税所得额。续案例1：假如分房时无法计算计税成本，则将投资方的投资制视同预但收入进行相关的税务处理，即：1200万X15%（假如项目所在地计税毛利率为15%）X33%=59.1万元1 .收到乙、丙公F投入资金时借；其他应付款1200万贷：段收账款1200万2 .依据税法规定，商品房预暂时需交纳先业税借：侍摊费用预交营业税金及附加66.6万贷：应交税金应交营业税66.6万3 .待计尊出计税成本,结找收入、成本时借:首业税金及附加66.6万贷：待摊费J1.J-预交营业税金及附加66.6万借；逸廷税款59万贷：应交税金应交所得税59.4万二、以安排利润为目的的合作案例2：甲、乙公nJ均屈房地产开发公M以甲公M名义通过拍卖方式取得一块土地.并以甲公司为主体联合乙公司共同开发.双方约定不成立独立法人公司,共同投资，利润共享，风险共担，甲公司股份比例占6W），乙公司股份比例占40%.31号文件规定：开发企业应将该项目形成的营业利涧额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所寿税,不得在税前安排该项目的利润,同时不能囚接受投资方投资颔而在成本中押销或在税前扣除相关的利息支出。笔者认为：应成立非独立法人的项目公M（项目部）,甲、乙双方按股份比例派员参加管埋，以甲公司名义开设银行专户，在会计核算上作为一个会计主体，实行独立核算自负盈亏，独立纳税，利润分成。会计处理为；1 .项目部接受投资方按股份比例投入土地款及前期费用时借：银行存款专户贷：其他应付款-甲公诃乙公司同时,甲公司在投入资金时借；应收账款项目制贷：银行存款股结算户2 .在领取“四证”后，以甲公司名义用土地运用权作抵押物取得银行借款时借：银行存款贷；短期借款3 .支付土地价款或工程款时借；开发成本贷：银行存款专户4 .开发产品预售时借：银行存款专户贷：预收账款5 .预缴税款时以甲公司名义小报按月计提预交营业税时借：待摊费用预交营业税金及附加贷：应交税金应交营业税按季计提假交所徨税时借:递廷税款贷：应交税金成交所得税月末，项F1.部单独编制有关财务报衣，但由于该项目从拍卖土地、立项、领取预售证等都是以甲公司名义办理，对外仍属于甲公司开发的项目之因此必需将项目部的财务报表与甲公司的财务报表合并.与两张报表相同的会计项目金额相加,把甲公司的“应收账款项目部”与项目部的“其他应付款甲公司”抵消.6 .结转收入、成本并形成项目利润,交纳所得税后，时投资方安排利制时借：利润安排贷：其他应付款乙公司应付利润）7 .项目部业务结束.将全部资产、负债与甲公司（母公司）并账.