越秀地产北方区域设计优化管控—建筑机电.docx
北方区域设计优化管控指引建筑、机电优化管控要点及案例分享越秀地产北方区域公司产品部2020年5月前言优化思路优化管控要点及案例分享目录CONTENT房地产市场现状分析建安成本控制特点设计优化意义优化流程及介入点基础设施配套费用土地费用解决措施：1、控成本增利润2、提高图纸质量减少无效成本3、提升产品力促进销售安工程费用不可预见费用管理费用房地产市场现状:1、高地价2、限房价3、限购限贷4、市场疲软5、销售困难产生问题：1、成本增加2、利润减少3、产品竞争激烈O1.前言房地产市场现状分析建安工程前期费用广告宣传费用O1.前言建安成本僦端点项目阶段与成本曲线关系发生的成本概念设计施工/安装使用设计优化与成本曲线关系O1.前言施工阶段过程设计优化，最佳介入时间为规划设计阶段，与设计单位同步进行，方案及原则置前分析确定，过程中监督，设计完成后复核，确保设计优化工作在不影响设计进度的前提下，做到精细化设计，控制成本和质量。总图竖向优化车库柱网布置原则业方案对比设计院图化工细查施精审方技构定统施确构措案结术优化思路设计优化总体思路总图优化 地下车库优化 结构优化 机电设备优化02优化思路总体优化思路-佝向：保证本项目能够安全、经济、实用、美观。二、工作思路1.在产品定位的基fih保证项目能够安全可靠的生产；2满足使用功能和安全的前提下，减少无效成本，实现项目最高的性价比；3多方案比选，标准化监督，精细化解IJ实现项目最大利润；02优化思路总图优化1）合理选择与城市市政道路的接口位置，减少道路长度和降氐道路投资；2）合理选择消防道路路径，减少地库因消防车荷载造成的结构造价增量；3）场地土石方填'挖方量的合理的经济平衡；4）减少雨污干管的长度和降低管道投资；5）合理选择消防水池、换热站、变配电室位置、数量，减少干线投资；6）合理选择挡土墙边坡型式，降低场地挡土墙和边坡高度和长度，减少挡土墙和边坡的工程量；7）根据规划理念，及周边地形，特别是山体的影响,合理调整竖向设计；8）合理选择地库出入口标高、位置、方向；9）合理设置中水处理站、雨水利用蓄水池、地源热能利用机房、光伏电站等绿建设施，景观水体与雨水蓄水的合理互补。02优化思路地下车库优化地下室综合成本控制01柱网方案7.分析/03':车道出入114Ufi分析?、"在建筑方案阶段，在满足规划、规范、功能使用的前提下，对影响地下室成本的各项因素进行多专业综合性分析，确定合理经济的方案，减少成本，增加价值。08WVHUz三r1.局效停车管线综合y5三竖向优化/.'空间/1。M¾/塔楼褊下人鬻计）卜车号墙轮室关肛/衽花/廓/I02优化思路结构优化一、设计理念：制定结构设计限额、控制外部条件、内部技术措施、方案经济型分析、施工图精细复核。1结构选型经济基础形式1.计算方案调整剪力墙布置分析车库顶板梁截面调整标准层板厚的优化2.外部条件优化地勘优化分析建筑条件分析2.计算参数调整计算参数标准3.结构统一技术项目情况与各大开发荷载的优化措施商、设计院优化数据积累整合二、设计优化控制思路:方案设计阶段结构计算阶段1 .结构设计统一技术措施、配筋原则2 .各部分结构梁、板、墙、柱配筋的符合优化3 .地下室底板,外墙、承台、地梁等配筋的复核优化施工图阶段02优化思路机电设备优化1 .给排水专业:1）根据项目定位，对机电系统的安全性、舒适性、经济性等进行全方位论证，推选出最适合的系统形式。2）及时提供机电对土建的需求，并对可能影响机电系统合理性的土建设计提出修改建议，避免在后期大量返工，如：管井的需求，对土建降板的需求，大型设备机房对层高和出入通道的需求，室外综合管线对覆土的需求等。3）供水方案优化，根据项目产品组合，进行供水方案技术经济比选（带水箱变频加压控制系统;无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等）4）消防系统型式优化，优化消防供水分区，稳压增压方案，喷淋形式。5）各种给排水管材选型优化。02优化思路机电设备优化2 .暖通专业：1）根据项目定位，对采暖空调和通风系统的安全性、舒适性、经济性等进行全方位论证，推选出最适合的系统形式。2）复核暖通计算书，优化风机等设备选型，合理布置风机房，节约建筑面积。3）根据项目特性，选择合理的防排烟送风系统。4）空调系统选型优化，根据实际情况测算比选集中空调方案或小中央空调方案的经济合理性；并对不同品牌'不同系统方案比选。5）各种风管、供暖、空调管材选型优化。02优化思路机电设备优化3 .电气专业：1）总机房、配电房布置、管综路由优化；2）单体机电用房、机电管井优化；3）变压器、发电机组容量优化；4）配电电缆选型、敷设方式优化；5）配电箱柜选型优化、开关、元器件等选型优化。6）复核设计范围及设计内容，防止设计漏项和设计重复等。优化管控要点及案例分享建筑篇机电设备篇总图规划给排水地下车库暖通电气三、控制要点1 .规划指标2 .平面建筑布置3 .竖向设计4 .管线综合5 .交通组织6 .汽车出入口坡道03优化管控要点及案例分享建筑篇总周规划一、甲方关注点1 .平面布置2 .竖向设计3 .道路设计二、影响因素1 .项目定位2 .开发分期3 .地形地貌、地质情况4 .上位规划5 .人防指标6 .周边现状7 .规划指标8 .城市导则9 .市政配套总图优化案例1：*某山地项目根据现场原地形，调整时顺应场地原有竖向，抬高西侧道路和场地设计标高，减少西侧开挖量，冲沟两侧区域适当降低设计标高，减少回填量。而此区域地基均为花岗岩。随深度以西北侧为例，原方案场地设计完成面标高低原始地面69叫增加，局部可能会出现中风化花岗岩，开挖难度加大，可能需要爆破,大幅度增加开挖成本和施工工期。VHrr、/、经优化后，项目挖方量减少3.49万立方米，填方量减少7.O1.万立方米。大大节约了土方成本，规避了开挖过程中可能会出现爆破开挖难度增加而延长工期的风险。项目名称挖方量（万立方米）填方量（万立方米）总量（万立方米）主要道路坡度行车及步行舒适度原方案14.5315.7830.312%-3%舒适优化方案11.04,8.7719.813%-5%较为舒适（局部会有较大坡度出现的情况）方案对比-3.49-7.01-10.50VHrr、/、经优化后，项目挖方量减少3.49万立方米，填方量减少7.O1.万立方米。大大节约了土方成本，规避了开挖过程中可能会出现爆破开挖难度增加而延长工期的风险。项目名称挖方量（万立方米）填方量（万立方米）总量（万立方米）主要道路坡度行车及步行舒适度原方案14.5315.7830.312%-3%舒适优化方案11.04,8.7719.813%-5%较为舒适（局部会有较大坡度出现的情况）方案对比-3.49-7.01-10.5003控制要点及案例分享建筑篇总图规划案例2:某项目根据现场原地形，方案总图由2层台地增至4层台地，减少土方回填量及高层地下架空层;15(以C区为例1、原地貌高程与方案版地下车库基地标高接近，优化后回填深度减少3m,减少土方回填量36627b*3bf109881三>3;减少约192万元；2、因高层住宅基底标高需降至强风化岩层，C区蒐房内主楼16#17#标高降低后可减少3m高架空层，共计1833.08m2,按预估2457元/m2,减少450万元;3、增加332m挡土墙，高度1.2m,共计增加约22万元挡土墙费用；竖向优化后成本减少的660万元.三、控制要点1 .规划车位指标2 .单车位指标3 .塔楼下方空间利用4 .主要设备用房面积及布置5 .疏散楼梯布置及防火分区划分6 .汽车出口坡道及层间坡道7 .人防面积及口部布置8 .车位标准及车道标准、行车流线9 .柱网尺寸10 .三角区域无效面积11 .楼栋间距应满足停车模数12 .停车方式：周边式、单边式、纯车道03侬I度点及案例分享建筑篇地下车库一、甲方关注点1 .成本2 .品质二、影响因素1 .项目定位2 .开发分区3 .人防指标4 .总图规划楼栋间距5 .柱网尺寸6 .地库轮廓7 .设备用房8 .无效空间9 .出入口位置中效区高效区充分利用停车高、中效区可建范围分析要点：可建范围用足退界要求，尽可能避免设地下二层或更多层，节省造价；合理范围充分利用停车效率高的区域，尽量争取停车效率一般的区域，尽量避免停车效率低的区域停车高效区停车中效区停车低效区主车道与次车道及出入口关系：根据出入口位置确定主车行道，它应清晰明了，与各次要行车道贯通；汽车库内的坡道尽量采用直线坡道，减少车道面积；行车通道与车库长边平行;7优化后优化前停车流线流畅，使行车时无视线遮挡、行车顺畅，使业主体验感好。经济性对比出入口宽度组合对车位数量影响舒适度高峰期单车道车流疏通时间/s单车道+单车道+单车道最小一般4050（滞塞）双车道+单车道+单车道较小好3037（容许）双车道+双车道+单车道小较好2430（通畅）双车道+双车道+双车道一般优2025（通畅）1、高峰期车库每小时车流量最大值按车库车位总数的90%计算备注2、高峰期为早上8:009:
