知名房企成本视角下的供应商管理.docx

成本视角下的供应商管理签证变更市场下行，产品升级材料上涨，供方索赔备注：1.Y高压线700万、JYF碎路面外运55万开放开拓开创共识共担共享一、前言I背景10a确实目标成本、原则不可超，应节余野蛮生长，疏于管理I如何向管控要效揄实现精细化管理?开放开拓开创共识共担共享强管头强管尾-一五强管控；为过程管理提供制度依据。C规范合同履约作业行为，减少履约风险。3完整闭合履约管理流程，从签约到结算全过程。4精细化管控，增加变更签证审批完成率考核，甲供材管理等。5强化品质管控：增加封样管理要求，从设计封样到大面施工。三、合同履约管理I术语及定义合同交底：即合同签订部门就合同收要内容及合同履约主体的行为习惯，向参与合同履行的各参建方进行事前培训宣贯的过程：认质认价管理：是指在履约过程中，对于招标阶段暂不能明确材质或具体做法的暂估材料、暂估专业匚程、履约阶段因变更签证产生的新增材料设备，根据最终确定的设计做法进行市场询价并审批确定其价格作为计入最终结算依据的管理行为；封样管理：为保证工程项目中使用的材料设备性能、效果、质量、成本控制、营销展示等方面的需求，招投标阶段对i:要材料设备进行封样，并移交现场封存管理，以供现场批量实施前对实际采购的材料设备进行对照，确保与封样一致；反索赔管理：是指在履约过程中，对于承包商提出的索赔诉求进行预判、预控、举证、分析、处置以及向承包商发起反索赔的行为；前百合同履约管理制度Z签证变更4第三方抢工反索赔EH开放开拓开创共识共担共享五、反索赔I索赔处理基本要求和原则关于蹙申北方区境Ik团下区域公司与黛工单位索防费用谈判的三本要求和原则的通知St人：季士饭机建ffi11:i押丹值伏¢5:GMBFJT-I.M2O2(K)5I各区域公司、各事小都：公司身营的楂心就是算是时于房地产而百简单的算眯逑糙籁是执行,落池既定的货值、成本、：.：、，：”.一故及以下城市的项目卷得算跟、算成本跟、死营跟、利润贬.算好账尤为重要，这是公用持妓稔健发展的姓营之道各区域公BJ务必要加强分灶吃证意识、白我授蕾意识、自我翌动发展奇识、自我承贵兜底意识.通过池产集团的成本三清垃网9轮检查，大区寐翅中心的几轮总留索后费用机理,发现由于过程管控不到位、不作为、甚至乱作为.给项目的运营.公司的经管.*加了很大的隐患，尤其在总包代赔谈判中.事业部.区域部分管理人员为了项目的推进.不计成本、不随事实、不切实际的整施工单位乱承诺，增大了成本困¾i>1.¾,给大区和控股谈判附于困难被动.对于大部分成本临低的项目来说无疑是学上加病.基于比，北方大区要求与施工单位索赔筲用的谈判草更如下：1,与施工单位费用索赔的谈判本若客观公正;实事求是.互利其巅的原则.2 .区域内任何项目的息包费用的索赔密要事先和大区我里管理中心沟ii!形成统一意Jt.方可与总包单位谈判，不允许和施工望也谈判好再找大区后地产美团沟逋，如再发现此类事情发生，区域.蓝事长兜底承贡3 .区域内与总包关屐同付的任何人员离职、转岗、转会等需耍办理交梗膏料.不许再出现人走留下巨大的不合理、不合规、不符合要求的费用去赔签字笠料,否见区域囱己兜底承贵.经营核心就是算账，树立自我经营意识、自我驱动发展意识、自我承责兜底意识杜绝不计成本。不顾事实、不切实际的承诺索赔需事先和大区联盟管理中心沟通形成统一意见，方可与总包谈判离职需办理交接资料，避免不合理、不合规、不符合要求的索赔签字资料4 .IJ期曾下的明显不合理、不合规、不济合要求的索轴费用类资料，区域要限期、完善.理.五、反索赔I索赔处理基本要求和原则5 .事正却、区域或水、招采、工程.设计等相关部门婆定期组会交困对相关素给做到蝇前情利，提前处置，主动谈判，前置谈利，不要在关键节点（开性.封停.竣备、交付等更要节点）总是处于被动柒打，要主动而为.降低成本风玲,经管风险。区域.事业部要彭成月度会议机制,形成会议决议每月到底里管理中心备案，未经备案的总包索赔费用由区域和事业部承责兜底.6 .区域要加强时于总包单位的反索防工作,反索路/板按照北方大区的模板执行.总包索赔时可以不总是被动，可以形成时等谈判.费用对冲.'7与一包朝用谈判的章斗要做到侬据无分，合理合规，对于经关区和地产集团琏认的素赔费用，要分期分节点支付,节点分期是和施工单位达成一致且大区和地产集团喃认认可的节*、.对于.达成的节点给予相应款项.未达成的不子支付.8 .区域公司因与总包索赔、反索赔事项出现争衩面蕾谈判，除上述相关部门外，应当通知区域法务恭加.谈判过程中出具的函件，协议等均需区域法务叁与草拟.审核。本通知从发文之日起执行。特此通知.北方区域集团底盟管理一中心联盘管理二中心法务风控部提前处置、主动谈判、前置谈判，不在关键节点处于被动挨打，要主动而为，降低成本经营风险。加强反索赔工作，总包索赔时可以不总是被动，可以形成对等谈判，费用对冲。索赔费用分期分节点支付，达成节点给予相应款项，未达成的不予支付二O二。年三月十七日职责与权限事业部总经理负责事业部下辖项目反索赔的管理和控制，对执行结果负管理责任。区域公司、事业部成本部为项目争议索赔业务执行直接责任人，统筹反索赔全过程管理；在项目成本负责人到岗前，负责组织完成区域内部对项目的专项资料移交并宣贯交底。区域公司、事业部项目部为项目反索赔业务执行直接责任人，负责现场施工反索赔取证资料收集整理，参与反索赔的谈判并对施工内容、工程量的伪实性负责。基本原则O专业：反索赔以合同为纲，强化违约评估，规范梳理对方违约责任和后果O主动：主动介入履约过程，做实履约管理，及时发现和取证对方违约行为。O前置：前置合同要点交底，前置风险预控，规范收集和归档对方违约证据。前期过程追溯入围把关：协同招采抓实考察、面试、入围环节，多渠道、全方位深入了解，高标准评选。图纸复核：协,同设计部加强图纸审核，减少过程变更签证的发生。合约完善：总结经验教训，查漏补缺，完善合约，减少不确定性因素。清单科学：要求范围明确、界面清晰、量价分离、计量准确、不重不漏。履约交底：招标交底、合同交底。违约事实取证：隐蔽工程及非隐蔽工程未按图施工、变更未按方案要求施工、合同工期与实际形象进度、质量问题、材料品牌货不对版问题、成品毁损、第三方维修等。违约资料收集：包括但不限于：现场照片、视频、往来函件、会议纪要等。违约后果评估：对收集和取证的对方违约行为，适时评估对我司造成的损失，包括经济损失、工期损失和其他间接损失。进退场与停复工风险指令下达原则、指令下达对应的工程范围，区分施工与窝工、抢工人员性质类别，核实指令下达当期的现场人数与机械数量，并核查现场工程进度、材料设备适时状态，拍照留底。交叉施工与第三方扣款适时进行预控的风险内容包括但不限于：交叉施工范围与工程界面：移交条件及标准：矛盾的风险引发条件；第三方责任发生因果关系与权责；成品保护与权责等。预控记录项目过程风险信息每月收集、更新并保存人材机市场价格（和询价结果）；适时记录极端天气发生或持续情况；适时记录突发因素（含政策）的相关指令（文件）及其持续情况。索赔争议风险根据合同，动态评估合同的索赔争议金额，做好进度款超付风险管控；动态评估索赔争议对交楼、取证等重要运营节点影响，前置形成应对方案向上汇报。反索赔关注要点提示序号反索赔关注点简易说明1承包人是否存在擅自变更供货模式或供应商施工单位容易触犯违约，可以关注是否可以作为反索赔依据.关注甲指材料是否严格按照我司指定的品牌购买，否则可以发联系单给承包人，保留照片及相关证据，作为扣罚违约金的依据。2承包人不履行总承包管理配含服务职员针对总包是否履行相关职责，如果没有履行.过程中可以发联系第作为证据资料保存，便于结婚:发索赔.3承包人报价中有明显高出（或低于）同时期市场价格针对介网单价存在严重高于市场行情的情况,可以根据此条条款将介同含S外的工程量按未列项单价重新核价4承诺函E变更签证及时上报承诺函关于变更签证的承诺函，过期签证适合这一条5答疑文件关注答疑,要善于使用答疑，针对区域经常性的争议问Je可以以答疑文件形式发出，明确告知投标人，避免后期结见争议6承包人现场府理人员未到位或在场时间不满足要求施工单位经常出现挂证现象，可以关注是否可以作为反索赔依据。7承包人随意调换定岗人员施工单位经常出现挂证现象，可以关注是否可以作为反索赔依据。反索赔关注要点提示序号反索赔关注点简易说明8连续两次以上出现因实施工程进度完成指标达不到计划指标关于承包人进度无法达到要求，我司可以按合同约定发联系单，并要求承包人支付违约金，便于后期反索Btfo9承包人坚持以超过合同约定期限的签证文件向发包人索赔或者要求补偿施工”1位如存在违约，过程中做好相关资料证据收集，结算可以作为反索赔依据10承包人未能及时进场维修或不能维修或未能在发包人指定的合理期限内维修完好施工单位如存在违约，过程中做好相关资料证据收集，结算可以作为反索赔依据11因承包人原因不能按合同约定的工期完成任一工程节点的关于承包人在关键工程节点违约的相关说明，如果在施工过程中如承包人原因达不到这些关节节点要求，发包人可以发联系单给承包人，并且保留反索赔的意见。12施工单位未按图纸做法要求实施施工过程中可以让项目人员或者咨询同事拍照留底，尤其拍那些没有施工或者不按图施工的部分，便于作为后期谈判的依据。川诩B分类向“述钢筋品牌不符合要求曲访间距过大板i间距过大加青筋间距过大1短格、尺寸、品牌类马尾访问矩过大（嬲前锚间不符合要求*!ttTfi偷投纲时等级及带E钢筋果台钢筋不融合要求剪刀堵横（转）向肠不符合要求剪刀堵拉钻筋不符合要求2»IJJMMmB梁钢舫跳涮堂庙ftOhm时,未设置板前收留洞U缺少附加筋掰板PI1.角无放射笳未设置满堂用手架阳线附加钢筋屎失1短格、尺寸、品牌类明层施1：不符合要求承台高度不符分要求碎板厚度不符合要求后浇带宽度不符合要求«4UjS端体未设置贯通诙门窗洞11未设置过梁1第风井内墙未抹灰构造柱四牙利未用设境体未按设计要求设置构造柱*mm1短格、尺寸、品牌类偷换甲供材品牌偷换乙供材品牌G）防水涂料卷起不符合要求防水除科隔度不符合要求1短格、尺寸、品脾类切水涂料M度不符合要求导墙设置不符介要求防水防裂1第水管反坎环度不符合要求（g游石前木层厚度不符合要求涂料代俗防水表忖制纹因不符合要求2三jjram卫生.间未作砂浆保护笈疏水层。磴层间未设无妨布隔离层未偷工水泥砂浆找平层未设置山水螺杆，止水州横水电安装1短格、尺寸、品牌类管材氧通品牌及规格2MIXMMS未设掇般止水环管道位置未设置防木炎行面板筋M2麴构成村缶期