惠州某酒店项目建设可行性研究报告-95页.docx

目录前言项目简介第一章酒店经营环境调查及分析（9）木章对惠州社会经济的历史沿革和现实情况进行了宏观分析，认为惠州经济正处于起飞前高速滑行期间。同时，惠州第三产业发展和旅游业开发严重滞后，兴建高星级酒店对社会经济协调发展将产生积极影响。第二章酒店业调查及分析（17）本章对惠州与周边地区的酒店业发展情况进行了数字化对比，认为惠州星级酒店无论住房率还是房价都处于较高水平，市场饱和程度低于周边地区。本章提出，以惠州旅游、商务市场容量，完全可以支探5家以上五星级酒店,同时，酒店建设需要政府进一步扶持。第三章酒店式公寓调杳及分析（25）本章概述门深圳和惠州酒店式公海的发展情况，并重点分析了大亚湾康汇外商公寓和假日酒店公寓楼的经营状态。认为随着外向型工业的发展，惠州酒店式公寓将持续受到市场欢迎。笫四章餐饮娱乐业调杳分析（27）本章概述了惠州餐饮、娱乐业发展情况，并重点分析了餐饮在星级酒店的生存状态，认为惠州餐饮、娱乐市场潜力比较大，有利于构筑以客房为经营中心，充分发挥配套项目的功能，形成收入多元化的酒店经营格局。第五章产权式酒店调查及分析（30）议，力求报告具备较强的客观性和代表性.2 .前瞻性酒店作为更新换代较快而使用周期较长的产品，要求投资者和经营管理人员必须用发展的眼光看待问题，正确判I折行业的市场走向，设想项F1.的市场渗透力.在报告的编写过程中，我们有选择地对惠州现有酒店业状况进行调查分析，以此作为参照，但更多把注意力投向未来I1.j场发展，以此确定酒店的市场定位和各种功能设计。3 .清晰度在可行性调杳论证过程中，我们邀请国内外酒店管理专家参与讨论，以期对项F1.开发的市场机会、后场定位和未来发展思路等都有更加清晰的认识。同时本报告对酒店的市场定位、业绩预期和风险防范等都尽量作较为详细的描述和预测。希望通过我们的工作，使新世纪花园酒店建设有良好的开端。项目简介3 项目名称：惠州新世纪花园酒店（暂定名）4 项F1.投资：惠州新世纪花园有限公司5 投资性质：有限贡任公司6 项目位置：惠州市惠城区鳄湖路中段7 占地面积：占地面枳22,250平方米8 建筑密度：建筑密度30%9 建筑面积：规划总建筑面枳40,050平方米10 投资总领：项目预计总投资金额人民币2.55亿元11 项目定位：园林式的、接待功能齐备的五星级商务酒店10.建成时间：项目预计于2005年底建成第一章酒店经营环境调杳及分析1.1 惠州社会发展状况1.1.1 概述ii-率%海内外游客301+21.合计.14932.海外游客+8.923国外游6.0+34.客38香港游17.其客49+1.0中澳门游1.3客5+8.5台湾游5.3客7+5.3270国内游客+23.916（资料来源：惠州市旅游局）值得注意的是，国外游客数量虽然很少，但上升幅度很快。据了解，与外商投资有直接美系。大悦大酒店和大亚湾康汇公寓负货人介绍，住店外籍人士大部分是因为投资项目而来的。可以预测，随着中海壳牌石化项目的建设、投产及下游项目的展开，这个趋势会越来越明显。2.6SAO结论作为第二产业的重要组成部分，惠州宾馆、酒店（包括铃饮和娱乐）发展相时滞后，有关部门对酒店建设缺乏有力的支持。这种滞后也导致惠州宾馆、酒店的市场饱和程度远远低于东莞、深圳等周边地区，酒店建设有很大的市场空间，同时也需要政府的进一步扶持。公寓平均住房率长期在85与以上，常驻客人全部是来自美国、英国、日本、菲律宾和新加坡等地的外国专家。散客入住公寓较少，仅占“左右。公寓以月为计费周期，租赁价格600O-100oo元不等，力“15*服务费。康汇公寓经营情况较好，2003年年度营业收入840万元，2004年预计可达1320万元.因钱饮等项目外包经营，公寓收入95%来源于客房.3.4大亚湾假日酒店情况大亚湾假日酒店由假日集团管理，是大亚湾档次最高、规模最大的酒店，也是目前大亚湾的标志性建筑。酒店装修高档，达到了四星级标准.酒店共仃传统客房240间，酒店公寓302套。传统客房伯价较高，住房率很低，长期在20%左右。但公寓出租率却达100%。公寓平均面枳36平方米，作卧室、一客厅、一洗手间设计，没有独立厨房，厨房在客厅一侧。公寓装修档次很高，家居设备、安全设备和网络设备齐全并且质证都比较好。但服务方面只提供工程维修服务和套外卫生服务，不提供套内卫生服务和其他管家服务。公海以月为计费周期，租赁价格8000元左右。客源全部是来自美国、英国、日本、菲律宾和新加坡等地的外国专家。3.5SAO结论酒店式公寓近在思州很受市场欢迎，根本原因在于惠州是以外向型工业企业为经济主导的城市，这些企业有大量的外派高层管理人员和技术人员。对他们来说，酒店式公寓是第一选择：一是个人活动自由度高：二是居住布局的合理；三是费用支出相对较低。随若外向型工业的继续发展，惠州酒店式公寓将会有越来越大的市场。笫四章餐饮娱乐业调杳分析4.1惠州餐饮业情况惠州餐饮市场规模比较大，菜系相对集中，具体可以划分为中、高、低三个层面。12.3.2.3大堂咖啡厅大堂设咖啡厅一个，能容纳40人就座。12.3.2.4公共酒吧公共酒吧设在公共泳池旁.12.4娱乐、康乐服务12.4.1公共泳池酒店建室外公共泳池一个，水面面积100O平方米左右，公共泳池外围作绿化布宜，设酒吧一个。12.4.2卡拉OK酒店设卡拉OK一个，有包房50个，分大、中、小三种类型，大蟹包房可以容纳24人，中型包房可以容纳12人，小型包房容纳8人。、拉OK设酒吧一个，酒吧有演艺功能。卡拉OK实用面积4000平方米.12.4.3桑拿浴桑农浴设桑拿浴室、蒸气浴室和冲浪浴室各一个，豪华包房40个，有休息区域I一2个，休息区域摆放太阳椅和电视投影。桑拿浴实用面枳2000平方米（含有关康体活动面积）o12.4.4其他廉乐服务其他康乐包括小型图书馆、棋牌室、健身加、乒乓球室、台球室、美容美发室等。12.5银行和商品服务酒店预留银行营业点和小型商场。店整体形象.建议采用中等偏上的材料，并在艺术性和前腑性方面下功夫。第十三章酒店设计布局和风格新世纪花园酒店靠山面湖，周边品色很优美，这是无法再造的自然优势,，酒店在设计布局和建筑风格上要充分利用这些自然资源并对环境进行适度改造，使酒店成为本区域难以替代的、与自然兔色完美融合的地标式建筑物0在设施设备和建筑设计方面必须有高度的前蜡性，保证长时间不落伍，长时间保持市场竞争力。13.1主体建筑与自然环境D主体建筑依山而建，有漂亮的树林景观，因此建筑应与山势、树林融为一体；2）建议尽量不挖山平地，整体效果应该是依山势呈阶梯型：3）现有的植物档次较低，建议适当移植部分高档次的植物：4）主体建筑分34个阶梯，从外到内依次是主体楼（包括大堂、客房、会议中心等）一辅助楼（包括中餐厅、桑拿、卡拉OK等）一公寓一别里，形成层次分明的建筑群；5）主体楼、辅助楼和公寓考虑设计成一大两小的三个1.型建筑或弧形建筑：6）充分利用酒店临街而且狭长的优点，将大堂、餐饮、娱乐、康体等项目都对外开放，营业功能得到充分展示：7）尽量让每一间客房都可以看到优美的树林景观；8）尽量让每一间中餐贵宾房都可以看到优美的树林景观：9）别堂选择偏僻区域，达致较强的私密性：10）建筑外型可以适当前3设立大型酒店标志，类似深圳威尼斯酒店的金色大狮子；11）建筑风格建议采用莱特的自然主义风格，充分利用屋顶空间。13.2环境改造D酒店所在地树木丰盛，但缺少水元素。应在建筑内外加入大量水景观，并使水景和树林一起构成自然、休闲、亲切的建筑环境；2）建筑内部建议以林为主，不做大面积的园:3）在主体建筑外围设计园林灯光：4）夜晚对山坡进行照明，突出地标作用。13.3大党和公共区域1）追求自然风格，充分利用优美的树林景观，加入水景观：2）大堂宜高宜大，迎合当地人士和产权购买者的审美要求；3）大堂咖啡厅应有仃潦亮的树林景观，同时可以借用星巴克舒适、浪漫的风格，把咖啡厅办成惠州最具品味、地有吸引力的咖啡厅：4）设置设备齐全的商务中心：5）对大堂进行高格调的艺术布置，同时一定要形成艺术审美中心：6）在商务楼层、公寓、别墅等高级区域设置小型接待台：7）设地卜停车场，停车场可以通过不同通道直接进入大堂、客房、餐厅、卡拉0K、桑拿等。13.4客房设计D客房方正大方，采光效果好：2）客房面积要大，约38平方米，可以借鉴东莞御景湾的客房布局；3）客房面向树林川大玻璃墙，洗手间使用半玻璃墙，使客人可以充分享受优美的树林景观：4）配备舒适的美式双人沙发、安乐摇椅或贵妃椅，淘汰传统的两张圈椅；5）洗手间面积8T0平方米，采用东莞高星级酒店普遍用的设计布局，即中间为洗脱池，一边为浴缸，另一边为淋浴间和恭桶。恭桶哙藏在门后。部分客房洗手间可以采用全开放式：6）客房家作分离和简约设计，风格自然。每一间客房都设置造型时尚的写字台，配置商务用品抽屉，客疥可以上网：7）每一间客房都配备DVD;8）每一间客房都布置迷你酒吧，并在酒吧设计上下功夫：9）对客房的灯光进行特别设计，突破目前传统设置，通过灯光分别形成安静、浪漫、性感的场景效果：10）设立麻将楼层，进行特别装修和家私布局，为本地客人提供娱乐功能；U）公寓作跃式或其他超前设计。13.5会议设施小型会议室设置高档接待空，作为惠州大、中型企业接待顶级货宾的场所。13.6餐饮设施1）中餐厅、西餐厅和风味餐厅有独立的名称、独立的V1.形象：2）中餐厅一定要有独立的大门：3）中餐包房设计成思州最好、装修最舒适的包房：4）风味餐厅暂定为韩国餐厅和台湾餐厅，餐厅设计一定要体现上述两个地区的建筑风格和其他文化特征。建议设计时邀请韩国人士和台湾人士作设计顾问：5）西鞋以惠州顶级西餐厅定位，吸引惠州各个领域的顶级客人。13.7娱乐设施1）卡拉OK和桑京都有独立名称和形象：2）卡拉OK和桑拿都有独立大门、在可能的情况下专设贵宾通道；3）卡拉OK借鉴东莞和深圳的成功模式设计，如深圳戴翠明珠、东方之珠等：4）卡拉OK气势宏大；5）卡拉OK门面金壁辉煌，有足够的灯光效果：6）卡拉OK走道尽量造成九曲十八弯,峰回路转的效果：7）卡拉OK房间设计和布宜别致，突出新颖性：8）卡拉OK一定要由专门公司进行设计和装修。13. 8公共设施1）公共泳池规模较大，利用屋顶和阶梯地势，建大型雨膜，达到引人注目的效果：2）建闰林公共泳池，用树荫挡住大部分阳光:灵活管理成本成本极高成本低成本较低控制价值/价格高价值/高低价值/低高价值/低比价格价格价格14. 2酒店的自然优势在酒店诸多经营和竞争条件中，地理位置是第一位的，新世纪花园泗店这方面的优势不言而喻。14.2. 1社会环境酒店与惠城区政府相邻，该区域是惠城区未来的政治、文化中心和信息中心。14. 2.2交通环境酒店距离惠州目前的中心商业区仅五分钟车程，距离江北市政府同样仅有五分钟车程。酒店门前是六车道的公路，路面宽敞，车流顺畅。14.2. 3自然环境酒店依山面湖.周围没仃居民住宅，视觉良好，仃利营造优美的居住环境和商务活动环境。14. 3酒店的规划优势投资者的先进意识同样是酒店经营优势之一，新世纪花园酒店现已聘请专业管理公司对酒店进行前期策划，经过认真设计，这方面的优势也将凸现出来：1）领先于忠州甚至珠江三角洲地区的设计布2）新叛和合理的设品设施。3）以