房屋征收评估技术细则.docx

附件1：被征收房屋分类与其说明一、住宅房屋分类住宅房屋成套住宅指以商品开发或单位统一建设方式建立的混合结构单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。独门院落指办理合法续后建立的独门独院二层（与二层以上）住宅房屋，院落为独家运用（独立产权），房屋内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。非成套住宅以上两类房屋以外的房屋。二、非住宅营业用房分类营业性用房商场类建筑以百货商场、大型超市.为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务之用。商铺类建筑以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。商务类建筑以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。消遣类建筑各类歌舞厅、保龄球馆、休闲中心、健身消遣中心等，建筑结构多为钢混和混合结构，通常有消遣用途大厅和包间，设有公共卫生间。电照设施较困难。旅馆类建筑分为一般旅馆、款待所和准星级、三星级、四星级、五星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或一般地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，一般装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量与综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、消遣、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。餐饮类建筑各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公共卫生问。其他类建筑上述类型之外的其他营业性质用房。三、非住宅非营业用房分类非营工业性建筑以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。业性办公性以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，用房建筑水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室内一般装修。公共性以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常建筑有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。附件2：可比实例选择要求与说明以卜可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。一、可比实例应与估价对象处于相同地段或邻近地段。二、可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必需用途相同，IP住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同。三、可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：（D钢结构，（2）钢筋混凝土结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构。四、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。五、可比实例的成交口期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产案例应优先选用。六、采纳可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个与以上数量。七、可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格,标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均价格。八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20%,综合系数调整不得超过30%。九、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的状况下，该价格差异最大不应超过30%o附件3：标准样本住宅的条件设定与可比实例选择的详细要求一、住宅标准样本房屋设定要求采纳基准价格修正方式对住宅房屋进行评估时，首先应在征收项目范围内找寻具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再依据详细状况，从便利操作、提高效能的角度考虑，综合被征收房屋的典型特征，设定''标准样本住宅”。设定的“标准样本住宅”必需符合下述条件:1.为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备运用条件。2.一般状况下为多层住宅，卧房至少一间朝南，一般装修的成套房屋。3.一般状况下房屋为中等套型，砖混一等或二等，八至九成新。4.成套住宅标准样本房屋设定说明表是否成套套型结构所在层次已运用年限朝向成套二室半一混合5层1-510年左右一室朝南厅坐落位置小区配套室内水电与装修其他条件征收范围相对中心位置同征收范围内的配套状况一般室内装修，一般厨卫设施采光、通风、日照、休息等条件中等建筑面积70-100m-'力摊占地Z权属与证照状况产权，证照齐全5.独门院落住宅标准样本房屋设定说明表是否独门院落套型结构已运用年限朝向独门院落一层三间混合一等或二等10年左右一间朝南坐落位置小区配套室内水电与装修其他条件征收范围相对中心位置同征收范围内的配套状况般室内装修，一般厨Ti设施采光、通风、日照、休息等条件中等塞筑面积140-220m2分摊占地/权属与证照状况产权，证照齐全6.非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.8m-3.0m,一等或二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅状况。二、住宅房屋评估中可比实例选择要求1 .可比实例应是与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。2 .可比实例应是砖混结构的多层一般装修住宅房屋。3 .可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近。4 .可比实例的权益价格类型应当为房屋全部权和国有土地运用权价格类型。5 .可比实例的交易类型应是一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。6 .可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产交易案例应优先选用。7 .采纳可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个与以上数量。8 .每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20%,综合系数调整不得超过30%。9 .选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的状况下，该价格差异最大不应超过30%o三、独门院落调整系数合法院落面积S(m*)S1010<S2020<S30S>30调整系数KiI1合法院落面积=合法建设用地面积-建筑占地面积附件4：住宅房屋实体因素（1.、K311）修正说明表一、成套住宅房屋实体因素修正系数表1.住宅房屋结构因素修正系数0表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等110-1106-111031098-1(93-997-192-985-979-874-7系数取值1406270161592.住宅房屋成新因素修正系数PI表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成与以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因索修正系数PJ表卧房朝向北西东一间朝南两间朝南三间与以上朝南修正系数979899100101102注：上述表内数字在确有必要时，可以依据实际状况作±05的浮动。4.住宅房屋层次因素修正系数由表楼层数楼熊(%)所在楼层一层楼,.二楼三层楼四层楼五.6楼六层楼七层楼1100100100二1105105三915四85105I1.O115五80100105六7095七65说明：a.底层为车库的,底层系数增加0.5,顶层系数削减0.5。b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2-5,详细取值依据阁楼高度与可利用状况确定。但顶层阁楼有产权的，不适用本表楼层系数，房屋(含阁楼)的综合价格由评估机构评估确定。c.假如是商住楼，住宅房的楼层系数相应削版0.5。上表数字可以依据实际状况在分值上作±05的浮动。二、独门院落住宅实体因索修正系数表1.住宅房屋结构因素修正系数6表结构类型钢混结构破混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110103-10698-1(293-9797-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系数PJ表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成与以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系数PJ表卧房朝向北西东一间朝南两间朝南三间与以上朝南修正系数969899100101102注：上述表内数字在确有必要时，可以依据实际状况作±05的浮动。4.住宅房屋套型与平面布置因素修正系数人表套型等级一等二等三等四等五等系数取值10011096-10094-9692-9490-92住宅房屋套型与平面布置因素等级说明表如下:一等二等三等四等五等内久说明设计合理，内部功能布局得当，独立厨卫设施，明厨明卫，大卧明厅，露天院落整齐。设计较为合理，内部功能相局明确，有独立的厨卫设施，露天院落较为整齐。内部功能布局较为凌乱，设施不全,搭建厨卫，院落凌乱内部功能布局凌乱，房间比较分散。不满意上述要求的独门院落。三、非成套住宅房屋实体因素修正系数1.住宅房屋结构因索修正系数0表结构类型钢混结构砖混结构破木结构简易结构一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等110-1106-11103-1098-1(93-997-192-985-979-874-7系数取值1406270161592.住宅房屋成新因素修正系数P1.表房屋成新三成以下四成五成