优秀的印刷市场项目可行性研究报告.docx

印刷市场可行性研究报告41六品牌前景41第五章初步规划方案规划思路42-规划原则42三主要结论44四、功能分区规划46五、保障规划实施的建议48第六章项目建设方案总体方案50二、建设场地及总图布置51三建筑结构51四暖通空项目区域处亚热带大陆性季风湿润气候区，四季分明，春温多雨，夏秋多晴，严寒期短，暑热期长。历年平均气温17.2七，一月平均气温46C,七月平均气温2830C,极端最高气温43C,极端最低气温-12。历年平均降雨量140Omm.历年平均风速2.5ms,历年最大风速24ms,历年静风频率18缸常年主导风向为WN风，频率为24%,年均大风日数43.8天。年相对温度8遇。年均雾日数21.2天，年均降舌日数7.1天，年均霜日数20.9天，年均日照时数1677小时，最大冻土深度5cm=.4）水文项目地处XX县黄花镇中心，区内鱼塘少许，水域面积达40余母，占总面积的4%。既是农业生产渔业养殖的主要水源，又是地表径流、生活污水的排污渠道。由于城市的扩展，森林植被的缩小，渔塘面积在逐步的萎缩。5）生物资源项口区域生态体系以农田、绿地为上。主要绿地类型为林地，以针叶林和阔叶林混交林占优势，在区内分布广泛，连通性较好。境内无重:要的野生动物，以家禽家裔为主。绿地覆盖率达40%以上（不含农田、菜地），附近有樱花温泉休闲度假村。2006年黄花镇荣获全市首届十大魅力乡镇称号。3、城市总体交通规划分析XX县国民经济和社会发展第卜一个五年规划纲要提出了未来定位时相对较低，故收入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度为10%,那么，从全部投资现金流量表的情况看，财务净现值下降，不过，其值仍大于零，项目仍然可行。通过了解本项目的开发经营模式，项目收入分为一次性固定资产销售收入和固定资产租赁和物业服务等两大部分。销售收入基本在建设期可完成。而更长的时间内，开发商需要靠经营物夜获取收益。下面我们设定剥离销售收入后的投资额I=59926.68-39787.2(1-5.7%)=22407.35万元，H常物业收入R=2497.3万元，税金T=142万元，总成本C=855.3万元；日常投资利润率ri=2497.3-142-855.3/22407.35=6.69%。推算:当I增加10%时,1=24648.1.ri=1500/24648.1.=6.08%,ric少6%;=5.58%,ri减少16.6%;=7.44%,ri增加11.2%;=8.36%小增力口24.9%;当I增加20%时,ri当I减少10%时，ri当I减少20%时，ri当R增加10%时，R=2747ri=1749.722407.35=7.8%,riiI1.13.2%;当R增加20%时，ri=8.92%,ri增加29.3%;当R减少10舟时，ri=5.57%.ri减少19.3%;当T增加10%时,当R减少20%时，ri=4.47%,ri减少35.2%;T=156.2,ri=1485.822407.35=6.63%,ri少3.9%;当T增加20%时，ri=6.57%,ri减少4.78%;当T减少10%时，ri=6.76%,ri减少2.02%;当T减少20%时，ri=6.82%,ri减少3.6%;当C增加10%时,C=940.8,ri=1414.5/22407.35=6.31%,ri减少8.6%;当C增加20%时，ri=5.93%,ri减少14%;当C减少10%时，ri=7.07%,ri增加2.5%;当C减少20%时，ri=7.46%,ri增加8.0%;山上表看出，影响项目风险的因素变动大小均在合理控制范围之内。表12T投资利润率敏感性分析表变动程不确定由毅+10%+20%-10%-20%I：投资-6%-16.6%+11.2%+24.9%R：收入+13.2%+29.3%-19.3%-35.2%T:税金-3.9%-4.78%-2.02%-3.6%C:成本-8.6%-14%+2.5%+8.0%三、项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、开发商自身风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。1、市场风险项目的住宅小区定位为中部规模最大、规格最高、商品最齐全的综合印刷耗材市场，它所面对的目标顾客是比较广的，因此，我们在招商的时候要有足够的针对性，也要注重全面性，而且商户越多，他们的各种需求就越多，我们的建设条件、设施配套、经营管理能不能满足他们的预期目的是非常关键的。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，本项目虽然在中部还未有足够的竞争对手，但是据了解，武汉、昆明、重庆、杭州、郑州、成都、厦门等等都在枳极建设规模较大的专业印刷商贸物流园区,加上之前的上海、苏州、深圳、中山、佛山、温州、廊坊等大型专业印刷市场，我们必须有充分的优势才能在竞争中胜出。随着XX经济和文化的快速发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，我们项目方也一定要密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。2、项目的资本风险项目的筹资计划中，有30%的资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于卜.一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，园区配套设施建设最好同步进行，让投资者对本项目有足够的信心。同时，在苜期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。3、开发商风险开发商风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。第十三章结论及建议一、雌国民经济的持续稳定发展、商品经济的日益发达，XX市良好的市场投资环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，众多印刷企业要求改善产业配套条件的强烈愿望，这些基本方面为本项目提供r-个较好的投资环境与机遇。本项目属大面枳、大规模开发、拆迁负担轻，上地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。项目的建设也符合当地政府制定的发展规划，水、电、燥气、通信、道路和交通等各方面条件较好，这为项目的实施提供r良好的外部条件。综合以上分析，在充分预计风险后，该项目无论在经济效益还是社会效益上，都具有很强的可行性。、建议1、项目的准确定位是有一定难度的，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善；2、房地产行业竞争激烈，建议项目公司需建立一支高素质的营销队伍，或采取全权委托中介代理销售的方式。3、强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。4、虽然本项目拥有良好的经济效益和社会效益，但项目建设需要大量资金投入，能否筹集到足够的资金将是项目成败的关键。因此，建设项目的主办者尽可能通过多种渠道筹集足够的资金，并尽量降低资金成本。5、通过敏感性分析可知，项目的总投资对财务结果的影响较为敏感。因此，建议项目主办者尽量减少项目的建设成本以及一系列相关菸用，以提高项目效益。6、为有效而合理地利用资金，达到有效降低项目总投资额的目的。因此建议项目主办者宜聘请专业财务管理公司和施工监理公司协助整个项目的实施。7、通过分析可知，建筑物的容积率对项目效益影响较大。因此建议项目主办者积极向有关部门申请放宽规划限制，尽可能提高容积率。8、由于国内同类型的市场也将陆续建成，因此建议本项目应尽早动工，尽快建成以争取时间上优势，从而扩大市场份额，以保证项目投资的回收。9、为了尽可能地吸引客户以提高项目效益，可以考虑整个商业设施的设计，要体现地方特色和现代气息，并使其布局合理，功能齐全，以商业为主，多业发展。10、注意加强物流配套部分的智能化建设，望聘请或通过招商方式叮国内外著名物流公司合作，提高整个物流作业水平。