XXX棚户区改造项目可行性研究报告.docx

XXX棚户区改造项目可行性研究报告编制工审核工审批工XXX建筑工程有限公司年月日目录1.1 项目背景与概况41.2 主要技术绘济指标81.3 结论与建议9第二*wmmuuwtt-.H2.1 项目建设背景I1.1.2 2项目建设的必要性14M三*事目三ttA163.1 市场定位171.3 2主要建设内容及双榛17目""""一"r"n”.-.r""r”.r”.-.“r"1841XXX市绿况191.4 2区位与现状概况194.3 水文204.4 地质204.5 3土地利用函现状214.6 建筑物现状224.7 道路现状224.8 8公共设施规模及分布224.9 市政公共设施现状234.10 景观现状24«£«三W24S1.建筑设计指导思想与原则255.2项目总图做方案265.3建筑单体设计295.4建筑结构设计305. 5给排水'消防设计326. 6电气设计367. 7暖通设计428. 8燃气工程43一r*"“arr一aarrr"a"">r”一”(一r"rr"r”.438.1 项目能源使用原则448.2 能耗指标及分析459. 3节能方案457.1编制依据517. 2项目拟建地环境状况5110. 3项目对环境的影响分析517.4评价结论与建议58WW琏与演防.598.1指导思想6011. 2劳动安全卫生608.3职业安全卫生618. 4消防62IfiiR机构与人力MES639.1组织机构与职能划分649. 2人力资源配置649. 3经菅管理措施649.4技术培训6510. 1施工条件和特点6610. 2建设工程工期安排6610. 3工程进度保障措施6610.1 工程投资估算6810.2 资金筹措70第十二财IH1.H7212.1J页目评价整数及有关说明7212.2投资进度计划7212. 3财务盈利能力分析7213. 4财务评价结论76.1."-.-.-.I.1.1.-.-.-.-.1.1.-I.-.1.7714. 1社会效益7714.2 社会评价7714.3 社会评价结论80JR.-.-1.-I.1.H.I.W.*-.1."I.".I.I.1.I.8I15. 1招标基本情况8116. 2建议8115.1可行性研究结论8217. 2建议82第一章总论1.1项目背景与概况1. 1.1.项目名称XXX棚户区改造项目1.1.2项目申报单位概况本项目由XXX公司承建。XXX公司成立于*年*月，公司地处XXX,法人代表XXX,注册资金人民币XXX万元整，房地产开发二级资质。内设办公室、工程部、财务部、项目部、营销部、后勤保障部等，现有员工XXX人，其中高、中级专业技术人员XXX人。资金实力和技术力量雄厚，且遵循现代企业的科学管理机制，建立有完善规范的工程质量管理和安全管理体系。1. 1.3可行性研究报告的编制依据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发（20xx）24号）；关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保（2009）295#）；关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知（财综20xx8号）；住房和城乡建设部关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知（建保20xx58号）；国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发（20xx）25号）;XXX省人民政府办公厅关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见；xxx省人民政府关于加强保障性安居工程建设的意见；省人民政府关于加快全省棚户区改造工作的实施意见；城市居住区规划设计规范GB50180-20xx（20XX年版）；民用建筑设计通则；投资项目可行性研究指南；建设项目经济评价方法与参数（第三版）；与项目有关的国家现行其他法律、法规、政策、规范、定额；项目单位提供的其它有关文件和资料。1.1.4项目提出的理由住房问题是涉及民生的重要问题，直接关系老百姓生活水平提高和生活质量改善，构建多层次的住房保障体系是社会主义和谐社会的重要内容。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，关系人民群众切身利益，是实现“住有所居”的重要组成部分。2008年以来，我国各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。棚户区改造作为重大民生工程，也是重大发展工程，可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化度设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，让更多困难群众住进新居，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。随着住房制度改革逐步深化和房地产市场快速发展，我国城镇住房建设规模不断扩大，多数家庭住房条件有了较大改善。特别是近几年，中央和地方政府加大保障性安居工程投入，在解决居民住房困难方面取得了初步成效。但部分低收入和中等偏下收入家庭特别是居住在棚户区的这类家庭住房仍然十分困难。目前，全国还有H)Oo多万户家庭居住在各类棚户区。城市棚户区的房屋多数结构简陋，功能不全,年久失修，危房比例高，安全隙.患大；供电、供水、排污、道路、供热等基础设施不完善，居住环境恶劣；建筑密度高，中低收入家庭集聚，缺乏市场开发价值。这些棚户区难以通过市场开发实施改造，需由政府主导，给予一定的政策和资金支持。XXX棚户区改造项目位于XXX地段，是老城区的中心，该地段城市建设的设施完备，人口密集，有着丰富的历史文化积淀。该区域是典型的老城区和棚户区，居住环境差，土地利用率低，大多房屋由于使用年限久，建设标准低，年久失修，基本上已成为危旧房，存在严重居住安全隐患；房屋基础设施十分落后，户均面积狭小，排水设施不完善，生活条件简陋；环境阴暗潮湿、乱堆垃圾，蚊虫肄虐，条件恶劣；且居住人员成份复杂，生活水平低，社会治安管理和房产部分房屋管理十分困难。为落实国务院关于加快棚户区改造工作的意见(国发(20xx)25号)文件精神，推动XXX市新型城市化建设，促进旧城改造的实施，改善棚户区居民消费环境和居住条件，XXX市委、市政府对本改造项目高度重视和大力支持，审时度势,及时抓住发展机遇，将改造该区域列入市区的重点项目，摆上了重要议事议程，投资兴建一个融商.贸、居住于一体的富有现代化气息的商住集散区。通过棚户区改造，进一步改善老城区居民的住房条件和生活环境，完善城市基础设施，提高城市综合承载能力，不断把改革发展的成果惠及到广大人民群众。1.1.5建设地点本项目建设位于XXX地段，改造地段从XXK至XXX,是老城区的中心，属典型的老城区和棚户区。1.1.6项目建设规模及内容XXX棚户区改造项目总用地面积132159.32平方米，净用地面积113724.47平方米，建筑占地面积44079.6平方米，总建筑面积870322.12平方米（棚户区改造面积197235.5平方米，房地产开发面积673086.62）,其中计容建筑面积790432.91平方米（住宅面积341098.18平方米，商业面积120295.55平方米，综合面积134322.32平方米，写字楼面积193329.86平方米，幼儿园面积1387.00平方米），不计容面积79889.21平方米（地下车库。停车位2795个，绿地率31.25%,建筑密度38.76%,容积率6.95。项目主要建设内容包括：住宅、商业用房和辅助配套等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。1 .1.7投资估算及资金筹措投资估算：本项目建设投资226828万元，其中工程费用142826万元，工程建设其它费40820万元，预备费9182万元，建设期利息34000万元。资金筹措：本项目拟贷款100000万元，其余资金由项目建设单位自筹解决（含预售收入）。2 .1.8项目实施进度安排本项目总建设期为6年，即2015年3月-2021年3月，2015年9月底前完成立项、设计、征收补偿、招标等前期工作。从2015年10月一2021年3月完成项目施工及竣工验收。1.2 主要技术经济指标经研究分析，本项目主要技术经济指标见下表:主要技术经济指标序号名称单位指标备注1棚户区改迨1.1用地面积m,113724.471.2总建筑面积m,870322.12其中：住宅面积m,341098.18商业面积m,120295.55综合面积m,134322.32写字楼面积m,193329.86幼儿园nV1387.0地下车库面积m,79889.21不计容1.3建筑寄度%38.761.4容积率6.951.5绿化率%31.251.6停车位个2795地面停车位个134地下停车位个26612总投资万元2268282.1其中：工程费用万元1428262.2工程建设其他费万元408202.3就备费万元91822.4建设期利息万元340003项目总收入万元3270904销售税金及附加万元281095项目投资总成本万元2845626项目投资总利润万元425287投资利润率%18.78投资利税率%31.19所得税万元1063210税后净利润万元3189611财务内部收益率%)0.612财务净现值(1=8%)万元7199.913静态投资回收期年6.381.3 结论与建议1.3.1 结论本项目符合XXX市中长期社会发展战略，符合XXX市老城区控制性规划。项目功能定位准确，建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。项目建成后，将为周边棚户区居民提供居住保障，大幅度改善和提高老城区棚户居民生活、居住条件；有利于XXX市城市统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升XXX市的城市形象做出一定贡献；有利于促进老城区棚户区风貌协调，美化周边形象。因此，本项目具有较好的社会效益。随着城市的发展、基础设施的建设及其它配套服务的加强，本区开发的增值潜力巨大，市场前景广阔。投资收益的角度看，项目盈利能力也较强，经济上完全可行。同时，棚户区改造项目在改变原有城区旧貌的同时，也使区域内的经济发展得到提高，人们生活水平上升,城市建设步伐加快，城市品位提高。本项目的经济效益、社会效益和环境效益十分显著，