物业公司工程部房屋维护保养作业指导书.docx

物业公司工程部房屋维护保养作业指导书1目的对房屋进行预防性维护，延长其使用寿命。2适用范围适用于公司各项目管理区域内的房屋维护保养。3职责3.1 项目经理负责监督、指导本标准的胸亍情况;3.2 工程维修部主管负责检直本标准具体的执行情况；3.3 工程维修人员按照本标准进行工作。4程序要点4.1 地基基础:每年进行一次全面观测，房屋应无倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂醒等：发现问题及时向业主委员会及相关单位报告。4.2 梁、柱、板主体：每年进行一次全面检查，应无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无露筋等；发现问题及时处理。4.3 楼顶：每月检查顶一遍，对隔热板、防水层、伸缩缝存在变形、裂转的及时维修；每年对隔热层进行保养一次，并对面爰龌用白水泥勾龌。4.4 外墙饰面：每月全面检查一遍，对明显空鼓、脱落、污迹及时维修；每年清洗一次，在清洗时发现损坏部位及时维修，恢复原样。4.5 内墙饰面：每月全面检诲一次发现严重破损、污迹要及时修豆；每年全面检意一遍，并对破损部分维修；每3年全面检查一遍，裂缝、空鼓、脱落、污迹全面检修，并刷涂料一遍（面砖墙面修复破损部分）4.6 楼梯间：梯间踏步每年检直一遍；楼梯间墙面每3年粉刷涂料一遍，裂纹、剥落、空鼓等应及时维修。4.7 大堂,单元门：每周巡视，发现大堂单元门松脱、闭门器脱落、掉漆应及时维修；每年全面保养一次，对生锈、掉漆或油漆起皮部位应重新刷漆，对合页及闭门器上油一次。4.8 窗：每周巡视一遍，对窗门破裂、松脱、变形应及时修免；每年全面检直一遍，对上述问迤进行维修外,应检查玻璃是否松动、窗结构是否变形、掉焊以及防雨水情况，对存在问题作全面维修。4.9 吊顶：每周巡查一遍，发现缺损应及时修复：每5年揭开天花板检查吊顶龙骨是否松、吊顶钢丝是否生锈，对龙骨松动、钢丝生锈现象进行更换。4.10 楼顶避雷针（带）：每年委托专业部门做一次绝缘测试,每年全面检查各节点是否有脱焊、变形、生锈，应及时进行维修并刷油一遍；每周巡视一遍。4.11 工程维修人员在巡视中发现问题应及时处理如不能及时处理的须向主管、主管核实后安排时间处理。4.12 如工程维修人员无力处理的,主管应向项目经理助理汇报,经核实后，按照外委维保管理办法委托其他人进行维修。4.13 维护保养计划4.13.】每年12月15日前，设施管理人员制定下一年的维护保养计划。4.13.2每年12月20日前，工程维修主管综合各设施设备的具体情况制定下一年度设施设备的维护保养计划。1.13.3计划内容：设施的大中修、保养，设备的改造及巡查中发现的重大缺陷。1.13.4计划执t亍：按设施设备管理流程进行。4.14检查中发现的问题及处理情况记录在卷报修及处理情况记录表中: