小区酬金制物业管理方案.docx

小区酬金制物业管理方案一“酬金制物业管理”简介1、什么是丽金制？物业管理酬金制：是指在预收的物业服务资金中，按约定的比例或固定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业管理区域的管理和维护支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2、物业服务收费酬金制的优点，一、“州金制”更加有利地保护了业主和物业公司双方的利益“酬金制”模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收费标准下，提供的版务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。在“包干制”模式下，物业服务企业干得越好，挣得就越少。这样来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害了业主的利益。长期如此，必然导致服务质量不到位，物业服务企业也就有可能会被广大业主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物业服务企业获得的收入。“酬金制”不会混淆业主与物业服务企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。二、“酬金制”加大了物业服务运作过程中的财务透明度，大力推动了物业的市场化进程采用酬金制的物业服务企业在接管小区时，要向业主委员会和业主大会提交详细的服务期间物业服务费用的财务预算。在预算中明确服务区域内的组织架构、人员编制、服务标准、维护保养的标准等指标和要内容的物业管理活动，同时建立相关制度的考核机制进行约束，实现业主的可监控性和共同参与管理的可能性。二履约保证金由外聘的酬金制公司交拾万履约保证金至业委会，制定考核目标，i1.1.小区业委会、监委会、小区楼栋长负责每季度物业公司管理的项目进行考核评定，口常监管，考核低于合同目标由业委会提出要求，需要优化、加强管理，与合同执行偏差较大时，由业委会发出整改通知，限期整改，达不到要求，或触犯法律、法规的将在交纳的保证金中扣除保证金后自动退出，具体实施考核细则方案（讨论版），双方可进一步协商完善。三小区年度收费金额单位：人民币（元）序号物业范围建筑面枳收费标准收费金额小计备注1住宅楼1139201.6元/月m'1822722商业9414.552元/月11f188293每月物业费合计2011014每年物业费合计24132125地上下停车位30元/月/个*512个/月*12月=184320元/年6工程、保洁、绿化有偿收入1050元*12=12600元/年7公共收益（广告位等）750*12月=9000元/年9其它收入（装修监管费、出格产品等）1050*12月=12600元/年10临时停车费将不计收入，与开发商协商年度收入总计2631732元四物业服务中心设置基本要求（一）物业服务中心设置：（1）小区内设置物业服务中心。（2）办公场所整洁有序。（3）配置一般的办公用品（如办公家具、电话、电脑、打印机等）。（二）管理人员要求I（1）小区经理持证上岗，有五年以上物业管理工作经历。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。（三）服务时间，周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务，前台接待时间为8:30-18:00=（四）日常管理与服务：（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在三天内答熨处理。（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（6）建立小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主房屋装修档案）等。（7）制定小区物业管理与物业服务工作计戈J,并组织实施。（8）可采取走访、座谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%o（9）建立管理处内部管理制度和考核制度。（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。（I1.）能提供二种以上特约服务（有偿）和二种以上便民（无偿）服务。（12）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（13）对违反管理规约（临时管理规约或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。五物业服务中心人员职责范围及索质要求部门岗位职贡范围素质要求总经办项目经理主持项目的全面工作本科以上学历，5年以上企业负责人工经历,有注册物业管理师、注册殂造师、会计师，精通物业企业经营运行，具备较强的组织领导和沟通协调能力服务心客服中客服主管负货客户服务中心的管理、项目内文化,档案管理等.大专以上学历，具有一定的物业管理经验和良好的沟通技巧。前台兼收费员负责在管项目各类费用的收缴及账目的登记，统计。中专以上学历熟悉电脑操作及公司财务运作，接受过物业管理知识培训。楼宇客服员负货接待使用人、受理咨询、服务信息的收集与传递。中专以上文化程度，熟悉电脑操作，具有良好的沟通能力。维修部维修主管设备/设施的养护，日常维修。大专以上学历，有设备设施维修养护五年以上工作经脸，具有当地劳动部门颁布的上岗证值班技工负责设施设备的巡查及日常工作的实施。持有特种作业岗位操作证，五年以上工作经验秩序秩序维护负货本辖区安全管有五年以上安全管理工作经验，护维部主管理工作退伍军人，有效好的组织协调沟通能力。秩序班长兼巡逻员负贡本班安全事务，也点负责辖区巡查及巡逻，发现问题及时处理有一定的组织协调能力及良好的表达沟通能力固定岗（门岗）秩序员负货住宅各出入口车辆及人员进出的管理责任，心强，有良好的表达沟通能力。身体健康，形象佳，有良好的表达沟通能力。小区巡逻员负责小区巡逻，如实记录并处理相关问题,责任心强身体健康，形软佳境理环管部环境主管负贡本区域环境北生的管理及工作安排有丰京的组织管理能力和保洁管理经独，55岁以F.保洁班长协助主管做好日常保洁工作的安排有定的组织、协调能力，仃定的保洁工作经验，55岁以下。楼层保洁员负责每栋楼地面、楼层、及通道的清洁与保洁身体健康，吃苦耐劳，60岁以下。道路及公共区域保洁员负责公共区域及路面的清洁与保洁身体健康,吃苦耐劳，60岁以T园艺工负货日常绿化养护工作的实施有一定的绿化工作经险，身体健康，吃苦耐劳，60岁以下六物业管理考核细则为提高公司物业管理的服务质量和工作效率，使物业管理的工作制度化、规范化、科学化，促使各小区物业管理处按照要求切实履行物业合同和落实管理措施，为业主提供更优质和完善的服务，制订本物业管理考核办法。一、考核内容：（一）基础管理占23分（：）共区域清洁卫生服务占16分（三）安保服务占16分(四)绿化服务占17分(五)公共部位、公共设备设施口常运行、保养、维修服务占28分二、考核程序I1、编制物业管理工作考核表，由业委会和监委会组织负责考核。2、采用每季度不定期对各物业管理项目管理工作检查，调查业主对小区物业管理的满意情况，给予实事求是的考核打分。3、考核标准：(略)4、考核办法自公布之口起实施。七物业管理考核评分标准一、基础服务方号内容服务要求规定分值检妄方法与评分乱则评分值1管理处设置(1)小区内设直管理处。(2办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区。(3)配改办公室具、电话、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。2(2)实地交看：(3)符合2.0(4)不符合O2管理人员要求(1)小区经理持证上向，有二年以上小区项目经理任职经历。(2)管理人5U艮装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范,02(5)实地抽查看；企业员工每发现1人着装未统一及工作牌不符合扣0.53服务时间周一至周日每天8小时在管理处进行业务接待，并提供板务。每栋楼设客服专员，工作时间8：30至17：30.负点协调业主相关报修，投诉及其他相关中务，协助保安做好人员及物品进出管理。2(6)实地查看：符合2.0,不符合04日常管理(1)极务规范应持合物业管理行业规范要求，制度上谕。2实地查看；符合2.0,不符与服务合0(2)24小时受理业主或使用人报修，接到急修半小时内到现场处理，一般小维修三天内处理.较大维修纳入物业公司计划苑.围内(预的除外).2检查资料；完善2.0,不完善0(3)有投诉回访机制，对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。2检查资料：完善2.0,不完善0(4)制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。1检查资料：符合1.0,一处不符合扣0.2(5)嫌立健全的财务节理制度.对物业服务更和其它费用的妆支进行财务管理，做到运作规范，账目济惭，每半年公示一次小区的收支情况。1检查资料：符合1.0.不符合O(6)建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案包括设备管理档案、业主资料档案(含业主装修档案)、日常管理档案务.1检查资料；符合1.0.不符合0(7)制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。1检查资料；符合1.0.不符合0(8)可采取走访、息谈会、问卷调查、通讯等多种舫式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%a1实地抽查看和检查资料,符合1.0,不符合0(9)建立管理处内部管理制度和考核制度。1检查资料：符合1.0.不符合0(10)广泛运用计算机进行管理(含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等)。1检查资料：符合1.0,不符合0(11)极务窗口应公开服务内容和程序、收弹项目和标准。1检查资料：符合1.0,不符合0(12)每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析弁及时整改。1检查资料并实地演机询问业主：符合1.0,不符合0（13）能提供五钟以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务：节假日有专迎布置，每年组织四次以上的社区活动。1（7）检查资料；符合1.0,一处未达到要求扣0.2分（14）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。1检查资料和现场抽查，符合1.0.不符合0二、公共区域清洁卫生服务序号内容及务委求规定分值检交方法用评分“则评分值1楼道地而、车库公共走道、过道、停车场比而每日清扫一次、楼道间每日清扫一次，冏日拖一次2实地杳有：符合2.0.发现一处不符合扣0.22楼梯扶手、栏杆隔日擦抹一次,保持干净、无灰尘。2实地查看：符合2.0.发现一处不符合扣0.23道路地面道路、比面每日清招一次，遇落叶期间，每日清两次，目视地面无杂物2实地查看：符合20.发现一处不符合扣0.24垃圾收集按楼栋单元谩五垃圾收集点，每日清理一次，垃圾收会点周围地面无散落垃圾、无污斑。（除垃圾箱满后不能及时清运除外）2实地查看：符合2.0.