关于进一步加强物业管理工作的意见.docx

关于进一步加强物业管理工作的意见为贯彻落实省委省政府关于加强和完善城乡社区（村）治理的意见精神，进一步规范我县物业管理活动,提高物业管理水平，根据物业管理条例省物业管理条例等有关规定，结合实际，现就加强物业管理工作提出如下意见：一、总体目标以党的二十大精神为指导，坚持全面深化改革，坚持在发展中保障和改善民生，充分认识加强物业管理工作的重要性，以全面改善群众居住环境为核心，创新物业管理模式和机制，发挥乡镇和社区作用，把物业管理纳入基层社会治理体系，不断提升物业服务行业形象和服务质量，切实维护业主和物业服务企业的合法权益，提高物业管理工作满意度。二、工作机制（一）建立住宅小区物业管理全覆盖制度根据住宅小区物业设施运行管理情况，对新建住宅小区、老旧（安置）小区统一规划、分类管理，实现物业管理服务全覆盖。新建住宅小区的物业服务，原则上全部推向市场。建设单位要按照有关要求，通过公开招投标方式选聘物业服务企业入驻，及时移交相关设施设备及台账资料，落实标准化物业服务。业主委员会成立后，建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要密切配合，按照相关规定做好物业服务企业的选聘、续聘工作，确保小区物业管理有序衔接。老旧（安置）住宅小区，具备市场化条件的，原则上仍优先选聘物业服务企业，开展物业服务；不具备市场化条件的，由社区代行业主委员会职责，通过选聘专业物业服务企业，签订物业服务合作协议的方式，提供以保洁、保绿、保安服务为主要内容的基础性物业服务。（二）建立联席会议制度建立三级物业管理联席会议制度。县物业管理联席会议主要负责协调解决全县物业管理中的重点、难点问题，形成物业管理工作合力。乡镇物业管理联席会议主要负责协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷。社区物业管理联席会议由社区、物业服务企业、业主委员会以及业主代表参加，主要负货协助乡镇做好n常巡查、问题发现、矛盾调处等工作。各乡镇、社区要建立物业管理工作专门机构，安排专人负责辖区内口常内物业管理工作。（三）建立物业服务企业红黑名单制度县住建局（物业主管部门）会同乡镇政府和县直有关部门，对物业服务企业在物业管理活动中是否遵守法律法规和地方标准、履行物业服务合同、遵守行业自律准则等行为进行综合考核评价，原则上每季度不少于一次，考核结果运用参照市物业服务企业信用“红黑名单”管理办法（试行）执行，加大对物业服务企业违法违规行为的查处力度，同时开展物业服务企业星级评定工作，形成守信激励、失信惩戒机制。县住建局须及时将“物业企业红黑名单”抄告县财政、市场监管、税务、公管等部门及属地乡镇，作为实施物'业服务市场行为监督检食、物业服务招投标（含政府公建项目）等监督管理的依据。三、职责分工（一）物业行业主管部门县住建局：具体负责指导、监督、检查物业服务企业的日常管理活动；指导乡镇、社区做好业主大会召开、业主委员会成立（换届）及备案工作；指导、监督和管理物业项目招投标活动；负责指导物业服务企业做好物业管理区域内人防工程的维护管理,对未按规定使用人防工程的行为依法查处；负责物业专项维修资金和保修金的交存、使用、管理；负责辖区内物业服务企业信用信息的采集、核实及管理工作；负责物业服务企业及项目备案和物业管理用房预确认、确认工作：指导乡镇监督辖区内物业项目的退出、移交、接管工作；会同乡镇及时调处辖区内的物业纠纷与投诉；开展乡镇、社区、物业从业人员及业主委员会成员业务培训、讲座等。（二）相关职能部门县自然资源和规划局：负责物业项目公建配套设施的统一规划；对涉及建成的物业管理区域内规划调整的申请进行审核；对物业区域内的违法建设行为进行认定，协调解决物业项目内涉及规划的历史遗留问题。县公安局：负责指导物业服务企业做好小区安全防范、停车管理等秩序维护工作；依法打击物业管理区域内的涉黑涉恶违法行为；依法处置物业管理区域内堆放爆炸性、毒需性、放射性、腐蚀性物质等违反安全规定的物品；依法处置任意封堵小区出入口、占用消防登高面等行为；在职权内依法处置物业管理区域内停放“僵尸车”等行为；依法加强出租房屋管理，对违规出租行为进行杳处；依法处置物业管理区域内的交通事故；对消防工作实施监督管理，指导、督促物业服务企业依法履行消防工作职责；负责智安小区标准化建设指导，提高住宅小区智能防控水平;加强物业管理区域内犬类饲养的日常管理工作。县发改委：负责制定加快物业服务业发展的相关扶持政策，鼓励物业服务企业做大做强、争先创优；探索建立“质价相符”的物业服务收费机制。县民政局：负责对社区配套用房使用情况的监督检查;负责对社区居委会、业委会等基层群众性自治组织的指导监督；负责零星住宅小区组建管理小区工作。县司法局：指导基层调解组织开展物业纠纷调解工作和业务培训。县财政局：负责为加强物业管理工作提供资金保障。县生态环境分局：负责依法杳处物业管理区域内因涉及企事业单位和其他生产经营者引发的噪声、废气超标、污水排放等环境违法行为。县市场监管局：负责组织实施合同行政监督管理，规范合同行为；负责全县物业服务收费的监督、检查，督促物业服务企业做好明确标价收费公示；对未经规划部门批准或私白将住宅、车库、其他附属设施改变为经营性用房的,依法不予核准登记；对物业管理区域内的电梯、机械式停车设备、锅炉等特种设备进行安全监管；依法查处物业管理过程中的违法违规收费行为；依法查处物业管理区域内非法广告等行为；依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法违规行为；依法查处无照经营的物业服务企业。县消防救援大队：指导落实小区各项消防安全管理措施，牵头负责小区消防安全检查，依法查处违反消防管理规定的行为。县城管局：负责全县小区综合执法工作的指导和监督管理，推进落实执法进小区，对住宅小区内破墙开店、占道经营、越店经营、侵占和破坏公共绿化、饲养家禽、违规装修和乱搭建等综合行政执法范围内的违法行为依法进行查处；指导、监督物业小区垃圾分类工作；及时将违法建筑处理决定和执行情况抄告房屋交易管理机构；依法查处物业管理区域内有关规划管理、市政公用、园林绿化、市容环境卫生、违法建设、经营性固定设备噪声污染、户外无照经营以及饮食服务企业未按环境影响评价文件审批要求排污等违法行为；在职权内依法处置物业管理区域内停放“僵尸车”等行为。人行支行：负责将县住建局抄报的，经法院判决确认属物业服务企业不履行物业服务合同、业主恶意拖欠物业服务数等失信行为按相关法律法规纳入人民银行征信系统。供水、供电、供气、通信、安广等相关单位：应当依法接收并承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的贵任，确保物业管理区域内共有设施设备设置规范、运行正常。（三）乡镇政府、社区乡镇政府：依法指导、协助和监督本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会；监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业管理与社区管理、社区服务之间的关系，调解物业管理纠纷；指导、监督社区居委会和业委会正确使用物业维修基金；指导业主委员会在县公共资源交易中心统一选聘物业服务企业，并统一保管、监督物业管理履约保证金。社区：应当依法加强对业主委员会和物业服务企业的指导和监督；建立健全社区党组织、社区、业主委员会、业主代表和物业服务企业议事协调机制，协调处理物业管理纠纷；接受乡镇委托，做好与物业管理有关的工作，参与辖区内物业服务质量的检查考评和物业承接查验，业主委员会未成立或无法正常开展工作时代行小区业主委员会职责。四、主要措施（一）加强业主大会和业主委员会建设1 .提升业主自我管理意识。引导业主遵守管理规约、业主大会议事规则和有关规章制度，正确行使权利、履行义务。对违法搭建、违法占用物业共有部分以及不能履行义务、遵守管理规约、及时交纳物业服务费等行为的业主,不得进入业主委员会。业委会成员最高年龄不宜超过65周岁。鼓励机关事业单位党员干部、社区工作人员参加本小区业委会委员竞选，兼任业主委员会主任。2 .健全业主委员会制度。严格业主大会和业主委员会指导规则。符合条件、业主成立业主委员会意愿强烈，乡镇、社区要指导召开业主大会会议和选举产生业主委员会;对尚不具备条件成立的，由社区代行业主委员会相关管理职能并向全体业主公示。乡镇要建立小区业主委员会监督考核制度，严格业主委员会委员任职资格。经考核不合格的或业主委员会（有下列情形之一的：任期届满但拒不组织换届选举的；委员人数不足总数的二分之一的；存在违规违法行为或滥用职权的；无法履行工作职责，不实施小区重大事项公开公示制度经督促后拒不改正的、物业退出后无能力重新选聘的、物业服务费收缴率不足70%的；法律、法规、规章规定的其它情形。）经乡镇责令限期改正，逾期仍不改正的，在通告全体业主15天后，乡镇可指导和监督召开临时业主大会，更换业主委员会委员、重新选举业主委员会。3 .规范印章及经费使用。实施小区重大事项公开公示制度，规范印章管理和财务管理。业主大会、业主委员会印章可由业主大会、业主委员会委托社区保管，社区对印章使用、财务管理予以监督。严格物业共用部位、共用设施设备经营所得收益管理，公共收益使用接受全体业主的监督。实行公共收益”专票收取、专款专户、定向申请使用”制度，具体细则由县住建局制定发布。违规使用公共收益的，乡镇可以向公安、纪检等部门反映。业主委员会成员可以实行工作补贴制度。业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体约定。（二）加强物业行业监督管理1 .规范服务行为。物业服务企业要严格按照合同约定开展优质服务，切实履行职责。提供物业服务时，应当公示服务内容和收费标准，告知业主安全合理使用公用设施的注意事项等。对于业主违规装饰装修、随意停放车辆、违章搭建、毁绿种菜、违规充电等行为要及时予以劝阻和制止，制止无效的，要立即向有关部门报告并抄报属地乡镇，有关部门应依法处理，涉及多部门综合执法的由属地乡镇牵头召集组织执法。枳极履行社会责任，配合有关部门做好垃圾减量分类工作、文明创建、平安建设、全民健康和出租房管理等工作。2 .建立考核制度。由县住建局制定物业服务企业监督考核办法，考核工作按照属地社区日常考核和部门抽杳相结合的原则，考核结果应及时通报并记入企业信用信息档案，与项目承接、政策扶持和荣誉奖励等挂钩。3 .加强行业自律。发挥物业协会的行业自律作用，开展行业培训、评优等活动，支持物业服务企业做大做强，推动物业服务市场的健康发展。（三）加强小区基层组织建设将物业小区基层组织建设纳入基层社会治理创新的重要举措。乡镇要加强基层组织的监督指导作用，指导和探索社区党组织领导下的，由社区、物业服务企业、业主委员会共同参与的协调机制，将党建工作植入物业小区，实现社会调解、党员先锋作用和居民自治的良性互动。（四）着力破解物业管理难题1 .加强小区建设项目工程验收管理。建设单位必须严格依照规划和设计要求配备物业管理用房和共用设施设备。管理部门和专营单位要严把房屋、电梯、消防、供水供电设施等质量和技术标准关，未达到要求和不符合标准的，不予竣工验收，严肃查处开发建设单位擅自交付使用行为。项目交付后，建设单位要按照国家规定的建设工程保修期限和范围，认真履行保修责任，未按规定履行质量保修责任，或同质量问题在保修期内未得到有效解决的，由县住建局依法处罚，并记入建设单位信用档案。2 .规范物业承接查验。严格按照物业承接查验办法进行物业承接食验，建设单位和物业服务企业未进行承接查验的，或在物业承接查验中与建设单位恶意串通、弄虚作假、侵犯业主权益的，依法追究企业法律责任，其行为记入建设单位、物业服务企业信用信息档案。试行乡镇、社区、物业服务企业、业主代表共同参与小区物业设施设备承接查验工作，杜绝“带病”交付现象。3 .严格物业服务企业选聘。严格执行前期物业管理招投标制度，督促建设单位在新建住宅小区销售之前