房屋买卖有关配套设施纠纷典型案例-6-则.docx

房屋买卖有关配套设施纠纷典型案例6则让法官更懂律师让律师更懂法官投稿邮箱：judge1.amp126陈枝辉北京天同律师事务所导读：天同码，是北京天同律师事务所借鉴英美判例法国家的钥匙码编码方式，收集、梳理和提炼司法判例的裁判规则,进而形成中国钥匙码的案例编码体系。经与天同诉讼圈商定，审判探讨每周独家推送全新天同码系列。文后另附：天同码149篇往期链接。天同码导航图本期天同码，案例来源于国家法官学院、中国人民高校法学院编中国审判案例要览2014年（民事卷）部分房屋买卖合同纠纷涉及配套设施争议的典型案例。规则要述O1.未登记的贮存间系附属物，应随主房屋转让而转让未作权属登记的储物间系附属物，在当事人未作特殊约定状况下，主房屋转让，作为从物的贮存间亦应一并转让。02.非专属特定房屋的小区公共绿地，不得约定为专有购房合同虽约定小区公共绿地由房屋业主独立运用，该约定因未征得其他业主同意而解除其他业主权利，应无效。03.“车库”应理解为放置汽车，而非放置自行车之用对购房合同附送“车库”理解有争议的，应依诚信原则及交易习惯，理解为用于放置汽车而非自行车或其他物品。04.交付配套设施违约，但违约责任担当存在履行不能交付房屋配套设施违反约定，在认定违约责任担当时，尚需基于诚信和公允正义原则考虑是否存在履行不能问题。05.预售商品房已转移占有的，应视为房屋的交付运用开发商将预售商品房转移占有的，视为房屋的交付运用，但交付逾期并有瑕疵的，开发商应担当肯定的违约责任。06.未划分区域的建筑收益，不当然归房屋买受人全部物权法实施前、院落建成后，居民自行筹资修建、尚未划分区域的建筑设施收益，不当然归房屋受让人全部。规则详解01沫登记的贮存间系附属物，应随主房屋转让而转让未作权属登记的储物间系附属物，在当事人未作特殊约定状况下，主房屋转让，作为从物的贮存间亦应一并转让。标签：房屋买卖I配套设施I附属物I贮存间案情简介：2007年，许某购买陈某房屋，合同约定“房屋建筑面积为125.44平方米，其中含附属用房建筑面积/平方米"。2012年12月，许某诉请陈某归还自卖房时就借用的贮存间并支付运用费。陈某抗辩称卖房并未包括卖贮存间。法院认为：诉争贮存间位于独立的不同空间，并未附合于案涉房屋，并非房屋组成部分，其具有独立的经济价值，作用在于协助、发挥主房屋效用，故为房屋从物。在当事人未作特殊约定状况下,主房屋转让，作为从物的贮存间亦应一并转让。买卖合同约定，"房屋建筑面积为125.44平方米，其中含附属用房建筑面积/平方米"，依据该条款所运用词句，结合语意习惯分析,该条款含义应指125.44平方米中不含附属用房建筑面积，即计价的125.44平方米均为房屋面积。依据双方陈述,交易过程中双方曾就贮存间是否一并交易进行了协商，双方在交易过程中已知诉争贮存间存在。诉争贮存间未进行不动产登记，依据交易习惯，贮存间一般伴同主房屋转移至新全部权人。如双方特殊约定贮存间不伴同转让，从常理来看，应在合同中进行特殊声明或约定，明确诉争贮存间仍归原全部权人全部。陈某并不能就此供应证据，对于其关于双方约定将诉争贮存间解除在交易范围外主见法院不予采信。许某陈述房屋交易时其同意将诉争贮存间借给陈某运用，而许某未就其向陈某催还诉争贮存间供应证据，对于其要求陈某支付贮存间占有运用费主见，法院酌情自许某起诉之日起予以支持。判决陈某归还许某贮存间，并按每月250元标准支付自起诉曰至实际归还日的占有运用费。实务要点：未作权属登记的储物间不属独立物而系附属物，在当事人未作特殊约定状况下，主房屋转让，作为从物的贮存间亦应一并转让。案例索引：福建厦门思明区法院（2013）思民初字第212号"许某与陈某等物权爱护纠纷案”，见许雪真、曾丽洁诉陈燕物权爱护纠纷案（附属物权属的认定）（王瑛、吕云平），载中国审判案例要览（2014民:54）。02.非专属特定房屋的小区公共绿地，不得约定为专有购房合同虽约定小区公共绿地由房屋业主独立运用，该约定因未征得其他业主同意而解除其他业主权利，应无效。标签：房屋买卖I配套设施I小区绿地I地下空间案情简介：2012年，陆某从开发公司购买联排别墅，约定别爨周边由绿篱围合的绿地归陆某全部。2013年，因吴某在该绿地中排放地源热泵设施致诉。法院认为：依据法律规定，构成物权法所称专有部分应具备构造上独立性、利用上独立性、能登记成特定业主全部权客体。规划上专属于特定房屋且建设单位销售时已依据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应认定为物权法第6章所称专有部分组成部分。本案争议绿地虽在合同中约定其中绿篱围合部分由房屋业主独立运用，但该绿地并未登记为陆某专有，亦未经行政规划许可为其房屋专有部分，且该约定未征得其他业主同意而解除了其他业主权利，应归于无效，故本案争议部分绿地不符合专有部分条件。故无论绿篱围合部分形态如何，争议绿地均应认定为小区公共部分绿地。小区业主有权利合理利用公共部分，合理标准包括无偿及不得违反法律、法规、管理规约或损害他人合法权益，同时还应考虑到公序良俗等因素。本案中，吴某在争议绿地内排放地源热泵设施的行为不属于对公共部位合理利用，理由如下：第一，在小区业主大会重新作出确定前，物业管理公约自然应成为业主利用小区公共部分准则。吴某行为明显违反小区管理规约。其次，我国法律目前对于公共绿地规定一般针对地表部分，对于地下资源一般认为应属国家全部，在现有法律未禁止状况下，小区业主合理利用地热资源并无不妥，但小区公共部分属全体业主共有，在小区公共部分利用自然资源，基于空间有限性，可能会出现部分业主无法利用的实际状况，故在实施利用行为前，应充分考虑其他业办法见，必要时应由业主共同确定利用方式。对此，我国物权法亦作出明文规定：有关共有和共同管理的其他重大事项由业主共同确定。简洁地以先占运用为标准，必定会诱使业主哄抢有限资源。这样既无助于培育团结互助、公允合理的良好社会秩序，亦违反了法律规定。吴某在未经业主共同确定，甚至未取得与争议绿地关系最紧密业主同意状况下，擅自运用公共绿地，并以合理运用为由拒绝迁移地源热泵设施、复原原状，其行为明显不符合法律规定。第三，本案争议绿地定性为公共绿地，公共绿地对小区业主价值主要在于欣赏和休闲，但基于本案争议绿地特殊构造形态（以绿篱将争议绿地与公共道路分隔），该绿地对相邻房屋还体现了肯定平安价值。吴某擅自由争议绿地中排放地源热泵设施，虽其事后已复原绿地，但其将来对地源热泵设施修理、保养等行为势必会在争议绿地地表施工，必定对公共绿地造成侵害，同时，其进入绿地行为，亦会对相邻房屋业主平安构成肯定影响，故吴某行为对干脆毗邻绿地房屋业主陆某已构成侵权。虽吴某行为在先，陆某购房在后，且吴某排放行为已结束，但危害长期存在，其行为侵害的是特定主体毗邻房屋业主合法权益，故吴某侵权行为并不能因实施在先而免责。判决吴某对其停止侵害时的绿地形态担当复原原状责任。实务要点：规划及登记上非专属于特定房屋的绿地应认定为小区公共绿地，购房合同虽约定由房屋业主独立运用，该约定因未征得其他业主同意而解除了其他业主权利，应归于无效。案例索引：江苏无锡中院（2013）锡民终字第0773号，吴某与华某等排出妨害纠纷案”，见吴昕诉华勇基、陆燕萍、无锡美新置业发展有限公司解除妨害纠纷案（对住宅小区公共绿地上及地下空间的合理利用与限制问题）（任璐、李庆玲），载中国审判案例要览（2014民:74）。03.“车库”应理解为放置汽车，而非放置自行车之用对购房合同附送“车库”理解有争议的，应依诚信原则及交易习惯，理解为用于放置汽车而非自行车或其他物品。标签：房屋买卖I配套设施I合同说明I交易习惯I车库案情简介：2006年，开发公司与穆某签订拆迁安置协议，约定前者给付后者一个车库,2012年，因开发公司称只能给穆某一个11.37平方米、仅能停放自行车和放置其他物品的“车库”致诉。法院认为：开发公司与穆某所签协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应依合同约定履行各自义务。在拆迁时穆某与开发公司协商一样，开发公司同意给穆某回迁楼房车库一个，开发公司应当履行。现双方就协议中“车库”是否系用来存放汽车发生争议。对此，相关法律规定，当事人对合同条款理解有争议的，应按合同所运用词句、合同有关条款、合同目的、交易习惯以及诚恳信用原则，确定该条款真实意思。依交易习惯及诚恳信用原则，对"车库"通常理解为用于放置汽车，而非用于放置自行车和其他物品。虽开发公司同意给付穆某一个11.37平方米的车库，但双方均认可11.37平方米车库无法放置汽车，20平方米车库可放置汽车，故法院依据实际状况酌情判定开发公司给付穆某20平方米以上车库一个，如不能交付，补偿穆某车库折价款20万元。实务要点：对购房合同附送“车库”理解发生争议的，应依诚恳信用原则及交易习惯，理解为用于放置汽车，而非放置自行车或其他物品。案例索引：北京二中院（2013）二中民终字第OO1.o9号“穆某与某开发公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案”，见穆瑞生诉北京业达房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案（诚恳信用原则、附随义务、合同条款说明规则）（崔道远），载中国审判案例要览（2014民:287）。04.交付配套设施违约，但违约责任担当存在履行不能交付房屋配套设施违反约定，在认定违约责任担当时，尚需基于诚信和公允正义原则考虑是否存在履行不能问题。标签：房屋买卖I配套设施I违约责任I履行不能I排风设施案情简介：2(Hi年，孙某与开发公司签订商品房预售合同，后者以书面形式特殊提示配套设施不含地库排风设施。2013年，孙某以交付房屋所在楼幢存在地库排风设施影响房屋运用价值构成违约为由，诉请拆除地上一层地库排风口及地下一层排风机泵。法院认为：依查明事实，开发公司出售系争房屋时，向孙某出示了宣扬手册,该手册对涉案楼盘标注了地库排风内容作为红线内不利因素，对本案系争房屋所在楼幢却未作出相应标注。开发公司对该楼排风设施进行标注行为本身说明标注并不受比例和表现方法所限等因素影响，故双方预售合同约定，受比例和表现方法所限等因素影响，系争房屋相应设施、设备或配套设施以最终规划和设计为准，并不适用于本案状况。由于房屋是否附着排风设施对预售合同订立以及房屋价格确定均有重大影响，开发公司对系争房屋所在楼幢未标注排风设施，应视为该处并不存在相应设施，孙某对此予以接受并与开发公司签订预售合同后，该部分内容应被视为合同内容。现开发公司向孙某交付系争房屋附着排风设施，应认定开发公司违反双方合同约定。通常而言，合同双方应遵循契约严守原则全面履行合同义务，一方违约的，另一方有权要求其担当接着履行、实行补救措施或者赔偿损失等违约责任。但在要求违约方担当详细违约责任时，尚需基于诚恳信用原则和公允正义原则考虑是否存在履行不能的问题。所谓履行不能，包括事实上的履行不能以及履行代价远远超过违约损失状况。当然，履行不能应依据详细情事和社会一般观念来推断。本案系争房屋系依据批准的规划及设计方案建立并经竣工验收获得交付运用许可证，拆除该房屋附着的排风设施，势必变更经批准的规划，是否重新获批尚有疑问；况且,变更之前的功能布局亦势必影响小区其他业主利益，故可以认定孙某要求开发公司拆除排风设施存在履行障碍，孙某可依法要求开发公司担当赔偿损失等其他替代违约责任。事实上，赔偿损失为金钱给付义务，法律上不存在履行不能问题。判决驳回孙某诉请。实务要点：开发公司交付房屋配套设施违反约定，在担当详细违约责任时，尚需基于诚恳信用原则和公允正义原则考虑是否存在履行不能问题。案例索弓I：上海一中院（2013）沪一中民二（民）终字第2907号“孙某与某开发公司房屋买卖合同纠纷案”，见孙懿诉上海加来房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案（比例原则在民事司法领域适用的可行性）（章国栋），载中国审判案例要览（2014民:292）。05.预售商品房已转移占有的，应视为房屋的交付运用开