物业消防设备设施维修保养管理规程（共6篇）.docx

物业消防设备设施维修保养管理规程1.0目的通过规范消防设备设施维修保养,确保消防系统设备性能良好,保证安全运行。2.0适用范围适用于XX大厦消防系统设备的维修保养。3.0职责1.1.1 保养单位负责对设备的维修保养。1.1.2 部、保安部负责提供工作指导及检查监督。1.1.3 程序4.1.1 中心设备维修保养工作程序。4.1.2 中心设备由消防保养单位负责维修保养。4.1.3 消防设备维修后,必须恢复原来状态,不得随意更改器材、线路。4.1.4 中心设备故障维修一般不超过8小吐若在8小时内无法解决的故障,应将故障原因、解决时间上报管理处,限期解决。4.1.7 凡是夜间发生的,不影响业主（或用户）生活、工作的,不会产生严重后果的中心设备故障,可以由次日通知消防保养单位进行维修。4.1.8 工程部对维修保养提供工作指导及检查监督。4.2火灾报警系统的检查保养。a.每日对消防火灾报警控制器进行自检功能检查。按自检键,让报警控制器进行自检。b.然后按消声键,消去控制器的声音。c.完成日检查保养全部内容；d.控制器主要工作电压测试；e.公共场所、房间内的烟感器、温感器安装倾斜度不大于45度,与底座接触是否良好,外观是否洁净、完好；£随机抽取不低于5%的烟感器,喷烟后检查报警是否正确；g.手动报警按钮、检查安装是否牢固,有无破损及丢失；h.任选两个手动报警按钮,进行模拟报警,测试报警功能是否正常；1 .对楼层内道中各支箱（就地区域支控制、显示箱）进行外观检查、外接线是否固定良好。j对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫除尘,检杳线路连接情况,有松动的要上紧。对自检、消音、复位功能检查,主电源与备用电源切换,报警检查。422消防泵、恒压泵和加压泵的维修保养。a.泵体:检查、补充、替换润滑油,如油质变色、变硬,有金属屑,应全部更换；b.泄漏检查:盘根良好,泵体无渗水、溢水、砂眼、泵轴渗水无溢到地面；c.转动灵活,无卡壳,泵转与电机轴在同一中心线,机座紧固,螺丝无锈（有防锈措施）,垫片齐。d.外观整洁,油漆完好,标志清楚、铭牌字迹清晰。e.阀门、管道及附件:阀门开闭灵活,无卡阻,关闭严密,内外无漏水;阀体、手柄完好,阀杆润滑好,外观整洁;单向阀动作灵活,无漏水;压力表指针灵活,指示准确,表盘清晰,位置便于观察,坚固良好,表阀及接头不渗水;管道外表洁净、无锈,油漆脱落的要补齐。f.电机（检查时要关电源）外观整洁、铭牌清晰,各部件紧固牢靠,联轴器有保护罩;线耳联接端紧密牢靠,无变色迹象,无裸露部分,对地绝缘良好,外壳接地良好;检查润滑油情况,如油质变把、发硬,应全部更换。423风机保养。a.断开主电源,挂上警告牌,检查电机接地是否良好。b.紧固各部分松动的螺丝及联轴器。c.测量电动机绝缘电阻,应大于IMQ。检查主接触器触点,是否起麻点,凹坑,若有庆用砂纸打平,如触头磨损过大,应更换。d.调节皮带松紧,手转皮带轮,观察转动是否良好。e.检查和更换接合面间的垫片和密封填料。f.清洁电机外表,打开电机风叶罩,清洁风叶等。清洁风口滤器和风机风叶。g.检查风机轴承润滑情况,加润滑油。（如润滑油变色、变质、发硬,要全部更换）。h.检查调节阀的机械开闭动作、开闭角度标志。i.手动开机、测量三相电流值,检查指示灯,电压电流表,听查风机,电机j.各部件运行声音。k.检查各风机联动控制柜（含箱内元件）连续三次开、停机,检查其联动的正确性、可靠性。1.连续运转半小时验证风机动转正常。m.每半年进行一次定期保养检修,关记录。424疏散出口指示灯的保养。a.月保养内容：检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象；出口指示灯电源指示灯是否亮,如不亮,应查清原因或修理；检查出口指示灯安装是否牢固；针对检查中发现的缺陷,取下来进行修复,再装回原位。灯箱外壳及面板擦抹干净。b.每3个月进行一次备电池亮灯（半小时）,使电池放电后再充电,延长电池使用寿命。425灭火器使用及保养a.灭火器应设置在通风、干燥、清洁的地点,不得受到烈0的曝晒,不得接近热源或受剧烈振动。b.灭火器悬挂地点的环境温度为-1（C55°C°c.灭火器设置地点位置明显,便于取用,并且不影响安全疏散,推车式灭火器与其保护对象之间的通道应畅通无阻。d.灭火器（ABC干粉）要经常进行检查,检查内容为（每月）:喷简是否畅通（如堵塞要及时清通）；压力指示表是否在绿色区域（如在红色区域要检查原因,检查后要重新灌装）;零件是否完整（有无松动、变形、锈蚀、损坏）;可见部位防腐层是否完好（轻度脱落要及时补好,明显腐蚀应送专业部门维修及进行耐压试验）;铅封是否完好（一经开放,必须按规定再行充装,并作密封试验,重新铅封）。e.灭火器由消防部门进行灌装。426消火栓的保养。a.每季度逐个检查一次,卫生清洁由清洁部负责。b.栓外检查:检查栓门关闭是否良好,玻璃有无损坏,栓门封条是否完好；c.随机抽取消火栓总数的10%测试,按消火栓报警按钮,消防中心应有正确的报警显示,检查箱内元件是否良好,有无脱落,栓内水龙头有无渗漏；d.栓门封条脱落破损的补贴封条。e.每年逐个打开消火栓检查一次（与管道放水冲洗同步）。完成季检查中栓外检杳部分;开栓门取出水带、仔细检查有无破损,如有应即修补或替换;检查有无发黑发霉,如有,应取出刷净、晾干。将水带交换摺边或翻动一次;检查水枪、水带接头联接是否方便牢固、有无缺损,如有,立即修复,然后擦净,在栓内放好;检查接口垫圈是否完好无缺,替换阀上老化的皮垫,将阀杆上油;检查修整全部支架,掉漆部位应重新补刷,同时油漆;将栓箱内清扫干净,部件存放整齐后,关上栓门、贴上封条。5.0相关记录5.1消防系统保养检查登记表物业消防系统操作规程1.0目的规范消防系统设备的操作,确保操作之安全性、正确性2.0范围适用于XX物业所辖物业消防系统设备的操作。3.0职责3.1 消防中心值班员负责按本规程正确操作消防设备。3.2 维修部负责消防系统各类设备操作程序的监督检查。4.1 工作内容4.1 消防报警联动控制柜。4.1.1 消防报警a.系统自检:主菜单下按系统自检数字键进入”系统复位自检"界面,再按界面提示按数字键进行系统自检。b.报警显示:报警器报警后,自动显示在控制柜显示屏上,控制柜按“火警”按钮,可查到火警的具体位置。c.系统复位:现场报警器复位后,主菜单下按数字键“7"，进入"系统复位自检”界面,再按复位数字键将进行系统复位。4.1.2 联动系统a.联动系统自动启动:主菜单下按"自动"按钮,进入“联动启动方式"设定界面,按“设置”按钮设定联动设备自动启动。按"解除”按钮,联动设备手动启动。b.联动系统手动启动:主菜单下按界面提示按下相应数字键进入”联动设备信息显示及启动”界面,再继续按提示按下相应数字键进入”强制启动联动设备",选择相应的设备,强制启动联动设备。C.联动设备停止:主菜单下按界面提示按下相应数字键进入"系统自检和辅助系统”界面,再继续按截面提示按下相应数字键进入”停止所有联动执行”,停止联动执行。d.联动手动盘操作:主菜单上按"允许"键进入"手动操作键设定”界面,输入密码,允许手动操作。在手动盘上选择设备,按“启动”键启动设备,按“停止”键停止设备。4.1.3 不同品牌、型号消防联动控制柜的操作会有所不同,消防中心负责人应根据设备特性、使用说明书等组织消防中心值班人员进行培训,掌握相关操作程序要领。4.2 打印。4.2.1 安装打印纸。a.将新纸卷穿在送纸转轴上；b.将送纸转轴安放在打印机支架上；c.将纸头向内折入约半寸,造成一平直纸头备用；d,将纸头穿过光电开关掣后装进打印机构上,按动打印机面板上“送纸”按钮,使纸头穿过打印机构。e.继续送纸,预留约12寸备用。4.2.2 安装完打印纸后,如有报警或故障,打印纸将自动打印记录。4.3 消防电话4.3.1 消防联动柜上的消防电话,可通向各个楼层、设备房消防电话插孔,可按各分机号码对话。43.2 在楼层中,将消防电话插入消防电话插孔,可直接与消防控制中心通话。43.3 防广播。43.3.1 行消防广播疏散时,按消防广播指示灯相邻楼层数码灯,灯亮。43.3.2 通开关。43.3.3 节广播旋钮,应控制音量清晰、清楚。43.3.4 楼层开始广播。发生火警需进行疏散,播放“疏散”录音带进行广播引导疏散。43.4 警时的客货梯。43.4.1 发生火情时,从消防联动控制柜上按“电梯迫降”键,将电梯迫降到一楼停止运行。43.4.2 客货梯前室首层击破玻璃,按“消防”开关键,将客货梯迫降到首层。43.5 防泵当有“火险”报警时。43.5.1 动启动：a.消防泵控制柜处于“自动”位置,联动设备设为“自动”。b.在楼层击碎”消火栓报警按钮”报警,联动控制柜发出声响报警。c.消防泵自动启动。43.5.2 动启动。a.消防泵控制柜将选择"自动/手动”开关,置于“手动”位置上。b.按启动钮”手动”启动消防水泵。c.联动手动盘启动:消防泵控制柜处于“自动”位,将手动盘置于“允许”操作方式,启动设备。43.6 淋泵当有“火险”报警时。43.6.1 动启动：a.喷淋泵控制柜处于“自动"位置,消防中心联动设备置于“自动“位；h.喷淋头爆裂,水流掣动作,消防联动柜发出声响报警；c.喷淋头自动启动。43.6.2 动启动：a.将喷淋泵控制”自动/手动"开关置于“手动”位；b.按“启动“按钮启动喷淋泵；c.联动手动盘启动:喷淋泵控制柜置于“自动”位,将消防中心手动盘置于“允许”操作方式,启动设备。43.7 火卷帘当有火情或浓烟时。43.7.1 火卷帘接收探头信号自动启动：a.消防联动柜发出声响报警,出现防火卷帘关闭讯号；b.防火卷帘关闭。43.7.2 动启动：a.将“自动/手动”选择开关置于“手动”位置；b.按目的地防火卷帘启动按钮；c.消防联动柜上会发出声响报警,出现关闭信号；d.从防火卷帘开关装置盒按下启动钮,防火卷帘会向下关闭。43.8 防鲜风送风机当有"火情"时。43.8.1 动启动：a.将消防控制柜处于“自动"位置,消防中心控制柜联动置于“自动”位置；b.当烟感收到信号,消防联动柜发出声响报警；c.送风风机自动启动。43.8.2 动启动：a.消防风机控制柜”自动/手动”选择开关置于“手动”位；b.按“启动“按钮启动消防风机。c.联动手动盘启动:消防风机控制柜置于“自动"位,将消防中心手动盘置于“允许”操作方式,启动设备。43.9 消防排烟机当有"火情"时。43.9.1 自动启动：a.消防排烟机控制柜处于“自动”位置,消防中心联动置于“自动”位置；b.消防排烟机自动启动。43.9.2 手动启动：a.将消防排烟风机控制柜”自动/手动"开关置于“自动”位,联动手动盘置于”手动”位置,按“启动“按钮启动排烟机。h.联动手动盘启动:消防控制柜置于“自动”位,联动手动盘置于“允许“操作方式,启动设备。43.10 非消防电:发生火灾需要截断电源时,从消防联动柜上按“停非消防电”键,停电灭火。43.11 防栓。43.11.1 内消防栓：a.发生火灾后将消火栓箱打开,或用硬物击碎箱门上的玻璃；b.按紧急报警按钮；c.消防栓箱上的红色指示灯亮,送出火警信号；d.消防栓可以直接启动消防水泵供水；e.取出挂架上水枪接上水带接口,并接在消防栓接口上;f.按逆时针方