物业服务通用规范.docx

ICS03,00AIOSZDB/Z深圳市标准化指导性术文件SZDZ422011物业服务通用规范201-07-27发布2011-09-01实施深圳市市场监督管理局发布aII范围1规能性引用文件1术语和定义1服务菸本要求2嫁合服务3建筑物维护管埋4共用设施设备维护6公共保洁服务9U1314公共秩序斑:护限务检杳前12345678910111213专项服务SZDB1Z4220116建筑物维护管理6.1 基本要求6.1.1 建筑物厂有部分和共有部分的施围，物业服务企业应按照相关法规、法规、规率、规范性文件以及政府主管部门的建筑许可证批及划分，共有部分的范围包括：建筑物楼内墙体、墙面、楼道、通道、走梯、大堂、屋顶、屋缘、管道、旋转门、自动门、推拉门、道路、井口、广场、排水系统（包括排水管道、排水沟及预处理设施）、停车场、车库、公共标志、公共卫生间、厅、堂.平台、避难层、化地、花坛等：6.1.2 对建筑物共有部分,应进行日常管理和维修养护服务，保证物业的共有部分使用功能完善、完好和安全,对专有部分的有信服务依据双方的约定施行：6.1.3 “:上，Ti保筒建筑物关4部分检修和保养记录，各类共有部分完好程度应在W1.以上.6.2 物业巡检6.2.1 每日应至少1次巡视附务区楼房单元门、共用通道及门窗、玻璃'路灯等其它共用设防：6.2.2 每周应总向1次物业楼宇顶部，共用管道、给排水及预处理设施、楼宇各种附磔固定设施等使用情况，如有异常情况，及时反映并记录；6.2.3 每半年电检连巡视1次建筑物主体结构、共有部分、地下建筑部位,围堵设施以及共有设施设备、道路、绿地等完好情况，填写检查表：6.2.4 斑年应对眼务区域的建筑初块有部分状况全面检查1次，对建筑物完好程度做出评价：6.2.5 根据特殊情况如如台风、暴雨等危害性天气）需耍，倏时安排对服务区重点建筑部位和重点设施设备进行计射性桧查；6.2.6 应建立检资记录归档制度并对各项检查出现的缺陷及时纲纵修女。&3共有部分管理6.3.1 基本要求6.3.1.1 根加隹筑物实际使用年限和巡查房屋共用部位的使用状况、损伤情况.加于日常维妒的按规定时间给予维护.应于小楼范围的，及时阻织修复，阑于大、中修范困且疆用专项维修资金的（有关物业专项维修资金的支取及使用参见深圳羟济特区物业管理条例、外笨圳市物业专项维修资金管理规定）,及时编制计划提交业主委员会审核，业主大会批准后，组织雉修：6.3.1.2 出现途规装修、改建.掖自改变房屋使用功能等危害公共利益或其他业主合法权益情况时.应及时告知，并报相关行政主首部门：6.3.1.3 建筑勒共有部位或设施遒人为损坏的,应要求相关费什人仇负修火或并赔偿；6.3.1.4 田要维护项I1.要有工作记录。6.12共有部分维护6.3.2.1 建筑物外墙出现有影响外观的裂缝、空豉、脱落.凸凹现象等和出现乱涂、乱画、乱张贴等影响外观的情况时,应及时到位组织维护、处理：6.3.2.2 建筑物户外设置物（招牌、广告牌、霓虹灯等）以及空调安装、防盗网安装、阳台封闭等成符合政府部门或管理规约的要求，违规的应及时劝阻和制止，制止无效的应及时书面向相关主管部门Itt告：6.3.2.3 物业公用通道内Je面,应保持无明显剥落开裂，墙面博、地坪、地利等应平整不起壳、无遗缺.修补墙面的粉刷层及面破应保持与原墙面色差、材质基本一致：6.3.2.4 建筑物各种施转门、自动门、推拉商、消防防火门等及各种门、窗U玻璃,应无损坏、破碎、裂纹等情况，结构、五金此件完好，门、窗开闭灵活，密封性良好，开关无异常响声，功能完好：6.3.2.5 建筑物屋顶、谆水管道、排水沟、地漏、墙面排水管、室外排水管道等应保持雨污分流，且持水设施及预处理设施正常运行发现有防水层气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损等损坏现象.应及时按7.3.1.1.相关规定予以修复:6.3.2.6 道洛.活动广场、停车场、地下车库等,应保持路面或墙面平整、无开裂、松动和无枳水.港漏等现望，客井、积水井不漫溢，污水井、化炎池标识清楚,井靛无枪动、无破损：6.3.2.7 避难层、平台等应保证避碓设施完好，无损坏、地面平整、密封层良好，排水沟畅通,无堵赛、障碍物等;6.3.2.8 木门窗、封檐板、木栏杆等，出现油漆起皮、剥落的及时油饰修补，大体完好的应3年油饰1次；6.3.2.9 物业天面、外墙和楼梯间等设施每5年至少停绪或粉刷1次，每3年清洗1次，楼热、公共通道等设施应保持完好、无损坏，等4年至少修纯或粉刷1次。6.4 专有部分维修6.4.1 受理业主或非业主使用人报修，急修20分钟内应到达现场，小修3个工作n、急24小时内府维修完毕,小修、急修及时率应达到8«.返修率制以下：6.4.2 在为业主或非业主使用人提供除修服务收,应使用合法合格产品，不得使用假讨伪劣产M.6.5 装修管理6.5.1 基本要求6.5.1.1 建立装修管理制度和装修档案：6.5.1.2 装修期内应进行日常管理,装修坨圾应及时处理：6.5.1.3 3个工作H内完成业主物业装修的登记工作,并签订室内装饰装修管理服务协议3>：&5.1.4每日应巡宣装修情况1次，并填写巡查记录，巡壹过程中发现速反装脩管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止,如制止无效,报告业主和相关主管部门处理.并做好记录存档：65.1.5装修结束后，应在接到业主验收中请4个工作日内组织进行袋惜检查,检查内容主要为是否违章装修、是否损坏公共设施设在、是否存在改变使用功能导致雨污泥流现象、是否存在渗漏水现象等，如检查不合格,按M住宅室内装饰装修管理办法（建设都令2002第110号）处理.6.6标识管理6.6.1 物业服务区域内应建立健全标识管埋制度：7.10避雷系统7.10.1 每年应对服务区配电设得接地检查I次.每3个月重要机房配电柜及设备接地检查1次：7.10.2 柘年应对建筑物楼顶层的避雷帝、愚而针、避雷线、面击河和设的接地检查1次：7.10.3 每半年应对楼层张、弱电间内的接地检杳1次,发现何时2天内解决，保证服务区域避雷设施接地完好：7.10.4 每半年应对亚要机房的谀备接地检妆1次，并对分搂层的钢窗、制结构进行外观检查：7.10.5 超高层隹筑物或也要建筑的避缶接地系统，应聘请具有相应资质的S业机构年年依测1次：7.10.6 所有避雷接地设施帷杳结果要有记录，并存档，8公共保洁服务8.1 基本要求：8.1.1 物业服务区域应建立相美保洁制度、消杀制度和具体操作规程，清沽限务定时定点，按照操作规范进行，保持物业服务区域环境整洁、干净，生活垃圾日产日清，使用环保清洁剂；8.1.2 物业服务区域应禁止有污染物和污染源的物品存放，动物粪便、腐烂物等应及时清理，对不文明的半养宠物行为进行劝告必要时报告相关部门：8.1.3 保洁员应羟过培训,普统工作服上历服务：8.1.4 保洁消杀工作应聘请具有相关资格证书的专业消杀单位进行：8.1.5 保洁冲洗建筑物公共场所、过道、楼梯和大堂等地面,现场应设置“注意防滑1等安全标识：8.1.6 日常各项保洁服务工作应有记录，旬个月进行1次汇总存档。8.2 共用楼道保洁8.2.1 楼层通道和楼梯台阶毋天进行1次全面清洁,适时保洁，楼梯扶手、标牌,开关、按钮等每7天清洁1次，大堂被场每7天清洁1次：8.2.2 大堂胞面随时保沽，保持胞面清沽，楼层水擀石地面和水泥地面祗月刷拖1次,大理石胞面年6个月打蜡或品面处理1次；8.2.3 楼层遹道、大堂墙面破每季度擦抹1次,通道玻璃、百叶、消防箱内每季度清洁1次.埔而'管线、防火门、天井等每季度清洁1次，灯具（外面）、烟迷班季僮擦拭1次,灯具每年度全面擦短1次；8.2.4 地下室每月全面清洗1次,每3日专人巡W1.保洁.林理、.处挂物、开关、按钮等每周擦拭1次.排水沟包40天清理1次,6QK管线（道）、设施埒月清洁1次，每4个月打开1次地卜室集水坑和污水井蒸板、畸通冲刷1次,特殊情况下及时活埋.8.3 电梯及电济厅保洁8.3.1 电梯轿厢地面每日清洁1次，若轿跚内铺设地拨，每3天吸尘1次，电悌层门每周擦抹1次，期月对电梯门壁、层门打蜡上光1次，灯饰及轿厢顶部每月清洁1次；8.3.2 电梯门楙每月清理1次,电梯厅纳入公共通道同级保洁.SZDB1Z4220118.4 道路保洁8.4.1 每日对道路清扫1次，不间断适时的巡检保洁，每4个月刷洗路面1次：8.4.2 保持道路清洁、干冷,没有污泥、纸屑、果皮、落叶、垃圾等.无明显水逊、污迹.道路.集水坑和雨（污）水井ife板、雨水算子应保持完好.8.5 停车场及车库保洁8.5.1 每3天清妇停车场、车麻、车棚地面1次,适时保洁，及时清除油迹、污迹、锈迹，每月擦洗1次停车场公共设施：8.5.2 林3天清洁停车库内标牌、反光豌、开关、按钮，每2个月清洁1次灯具、烟感（公公楼道3个月）、停车库管线、排水设施,秘季度清洁1次防火门、消防箱等设施.8.6 媒化带保洁8.6.1 绿化带、绿化地、草地等公共绿地清洁每日不少于1次,清扫果皮、纸粥、塑料袋、残枝落叶等各种坨圾，及时消除公共绿地上的各种堆枳物、腐烂物、动物排泄物等。无明显暴露垃圾，无卫生死加8.6.2 每日至少巡检2次：每半个月清理道路分隔绿化带中不可见处的各柠3；圾1次：8.6.3 因修剪工作或因天气原因.意外造成的绿化区域和道路、公共场所等地的残枝落叶应在1日内消除，8.7 垃圾收集与清运8.7.1 绿化地、道路和公共场所的垃圾桶、果皮箱每天不少于1次，每天擦抹表面1次，每半个月清洗垃圾桶、果皮箱1次：8.7.2 垃圾在清运途中必须遮挡、防护,防止二次污染，清运垃圾的时间要潭升人流高峰,禁止使用客用电梯运送垃圾：8.7.3 垃圾房（站）专人、封闭式管理，办助垃圾清运单位清运，及时埴写垃圾清运记录;，每次消运结束时冲洗垃圾房（站儿冲洗污水不能排入雨水系统。8.8 卫生消杀8.61 510月的灭蚊、灭鼠、灭苍蝇、灭婶螂等消杀次数每月不少于2次，其他月份每月不少于1次，特殊情况（如传染病流行期间）增加极务区消杀次数：8.62 2消杀川药应符合相关规定,并由专业人员操作.每次消杀工作前应至少提前1天告知业主或非业主使用人，并在作业现场设置安全警示牌，确保人员安全，8.9园林小品保洁8.9.1 j周时人工湖清沽1次，湖岸边持作业工具打捞湖面上的潭浮垃圾，水面无明显漂浮物；8.9.2 每周对喷水池水面漂浮物打捞清洁1次.J-J3个月M喷水池底清洁1次.目视池底清澈见底.水面无杂物，池底无多余沉淀物，池边无污迹：8.9.3 每4个月对假山、小品消活1次，细致、全面的检杳1次，主要检在山石之间是否牢固，有无畏伤、多余物,如有及时报修：8.9.4 岗要刷白或用油漆保护和装饰的部位每3年酚别1次.9园林绿化养护9.1 基本要求9.1.1 IiU务1应迷W林绿化养护制吱和具体的养护操作规程，绿化养护眼务定时、定点，根据不同季节要求按照操作规范进行，保持服务区的环境绿化区域抗物、草地、花卉等生长良好、整齐、美观.并与环境相互协调；9.1.2 绿化员（包括外聘）商保证经过培训的从业人员上岗有统一工作去操作服务：9.1.3 时服务区园林每化的生要树种、绿篱、花草品种等，应悬挂品名标牌：9.1.4 主要绿化服务工作，好个月进行1次汇总存档，9