太仓物业服务收费管理实施细则.docx

太仓市物业服务收费管理实施的则太政规（2O1S）6号第一章总则第一条为规范本市物业服务收费行为,维护业主与物业服务企业得合法权益,根据£中华人民共与国价格法、£中华人民共与国物权法、江苏省物业管理条例、心工，苏省物业服务收费管理办法、£疗州市物业服务收费管理实施细则等法律法规及有关规定,结合本市实际，制定本细则。第二条本细则适用于本市行政区域内物业服务收费行为及其监督管理活动。第三条本细则所称物业服务收费,就是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行时物业管理区域内得建筑物、构筑物及配套得设施设备与相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生与相关秩序,向业主或物业使用人所收取得费用.物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费.第四条尊IE业主对物业共有部分共同管理得权利,提倡并引导通过公开、公平、公正得市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构,鼓励开展正当得价格竞争，促进物业服务收费主要通过市场竞争形成.物业服务收费应当区分不同物业得性质与特点，遵循合理、公开、服务质地与价格相符得原则确定,分别实行政府指导价与市场调节价.第五条市物价局会同市城管局负贡本市物业服务收费得监督管理工作。第二章物业公共服务收费管理第六条本细则所称物业公共服务费，就是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性得物业堪本服务,向业主或物业使用人收取得费用。第七条普通住宅前期物业公共服务收费实行政府指导价,实行等级收费管理制度，今后逐步向分类分项分级得菜单式收被管理制度过渡，并适时调整与定期公布。市物价局应当会同市城管局，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据物业服务等级标准制定相应得普通住宅物业公共服务费得基准价与浮动幅度,并向社会公布;各等级基准收费标准见附件一,具体执行标准可上下浮动2市物价局应当会同市城管局每三年内对本市物业等级服务标准以及相应得等级收费标准进行评估,并根据评估结果适时调整.第八条新建普通住宅物业销传之前,建设总位应当依法通过招投标或协议得方式选聘具有相应资质得物业服务企业，签订前期物业服务委托合同，约定物业公共服务内容、服务标准与收费标准，普通住宅前期物业公共服务收费标准应在政府指导价范用内确定。通过招投标方式得,物业服务企业应在签订E前期物业服务委托合同后个工作日内持以下材料向市物价同备案：(1)市城管局出具得物业服务合同备案证明；(2)市城管局出具得中标证明：(3)开发建设单位出具得中标通知书：(4)物业服务企业营业执照、资质证书正副本复印件；(S-)招标文件、投标文件；(6)前期物业管理委托合同“通过协议方式得,物业服务企业应在签订f前期物业服务委托合同后10个工作日内持以下材料向市物价局备案：(1)市城管局出具得物业服务合同备案证明；<2)前期物业管理协议选聘审批表：(3)物业服务企业营业执照、资质证书正副本史印件；(4)前期物业管理委托合同.市城管局应当将备案得有关情况通过网站等形式公示。新建普通住宅物业销售时,建设单位与物业买受人签订得房屋买卖合同,应包含前期物业服务委托合同约定得物业公共服务内容、服务标准与收费标准等内容。前期物业公共服务费未在房屋买卖合同中约定得,由建设单位承担.建设单位选聘得物业服务企业应当与物业买受人依据前期物业服务委托合同约定得内容，签订前期物业服务协议。前期物业管理期间变更物业服务企业得，或同时物业服务收费标准发生变化得,应向市城管局与市物价同招案.第九条业主大会、业主代表大会或物业管理委员会（以卜统称业主大会）成立前,普通住宅物业公共服务费收费标准因服务成本变化等因素需要调整得，或因政府指导价标准变化需要提高得，物业服务企业应在镇（区、街道办）物业管理办公室组织、指导与监督下,公开真实、完整、有效得物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面枳半数以上得业主且占总人数半数以上得业主同意，形成业主共向决定,在政府指导价范围内实施调整并约定执行。业主大会成立后,普通住宅物业公共服务费收费标准由业主大会或者业主大会授权得业主委员会决定,与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。第十条非普通住宅（含各类别章、装修商品住房、容积率等于或低丁"、O得住宅小区、高级公寓等）与办公房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务收费实行市场调节价.具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。住宅经批准改变用途用于经营得,其物业公共服务收费标准由业主共同决定,合同约定执行.业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理得服务收费标准,由业主共同决定,约定执行。时少数公建配套完善、设施设备先进、运行成本高、服务内容超出七级服务标准得物业,公共服务收费标准可由业主与物业服务企业协商确定。第十，条物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式,具体收费方式由物业服务合同约定.包干制就是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈亏均由物业服务企业承担得物业服务计费方式。酬金制就是指在预收得物业服务资金中,按约定比例或者约定数额提取卅金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定得支出，结余或者不足均由业主享有或齐承担得物业服芳计费方式.第十二条物业公共服务班一般由卜列因素构成：(为管理服务人员得工资、社会保险与按规定提取得工公经费、职工教育经费等;(2)物业共用部位、共用设施设备得日常运行、维护保养贽用；(3)清洁卫生费用；(4)限化养护费用；(G秩序维护费用；(G)物业服务企业办公费用；(7)物业服务企业得固定资产折旧；(8)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保健费用:(9)管理府分摊(酬金制不含此项)；(工。)经业主大会同意得其她费用；(Zz)法定税费以及合理利润(或胡金)。物业共用部位,共用设施设备得维修、更新与改造费用,应当由住宅专项维修资金支出得,不得重复计入物业服务支出或者物业服务成本.第十三条住宅区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中得用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格得标准执行,但洗车、役饮等经营性用水、用电、用气除外.物业管理区域内共用设海设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房与共用设备使用得房屋等。非经营性车场车库就是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务得车位、车库.第十四条纳入物业管理范围得己竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人得物业,物业服务费用由建设堆位全额承担。完成交付手续得次月起,物业服务费用由业主或物业使用人交纳。物业公共服务费以房屋所有权证登记得建筑面枳计算，车库不收取公共服务费（改变用途得除外）,计入房屋所有权证登记面积得阁楼与储臧空分别按规定标准得70%收取公共服务费;尚未办理权属登记得,按房屋买卖合同记载得建筑面积计算.未计入产权面积得附属房屋面积不作为计费面积.第十五条物业出租或以其她方式交她人使用得,物业服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终交纳责任.第十六条新建住宅前期物业管理期间,业主办理入住手续后未入住或未使用得物业,并事先书面告知物业服务企业得,在不超过24个月得时期内,物业公共服务级按70%交纳，优惠期超过24个月得可由双方协商确定。业主大会成立后,优惠措施由业主大会或业主大会授权得业主委员会与物业服务企业协商确定.非住宅物业公共服务费得优惠措施按照合同约定执行。第十七条物业服务企业可以根据物业服务合同约定预收物业公共服务费用，但预收得期限最长不得超过I2个月.第汽车停放收贽管理第十八条汽车停放费就是物业服务企业或专业管理机构对车位、车库及配套设施设备与相关场地进行维护、管理所收取得钺用。汽车停放费一般由下列因素构成：（1）管理服务人员费用；（2）车位、车库存公共设施设备运行能耗及维护保养费用；（3）清洁卫生费用;（4）秩序维护费用；（5）法定税费等.车位相金就是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式,出租给使用人所收取得费用。第十九条住宅小区内得汽车停放费与车位租金实行政府指导价，市物价局应当会同市城管局,综合考虑住宅小区内汽车停放管理股务平均成本,车位、车库建设成本等因素,制定公布汽车停放费、车位租金得基准价与浮动幅度，并适时调整。第二十条物业管理区域内业主共有、专有、专用得车位、车库，应当区别车位、车库得专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费与租金。同车辆停放区域内得汽车停放收费标准应保持致，地下与地面得汽车停放批标准应当保持合理比价.第二十一条占用业主共有得道路或者其她场地停放汽车得，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权得业主委足会决定业主大会成立前,占用业主共有得道路或者其她场地停放汽车所得收益，7。纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费.业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权得业主委员会决定、物业服务合同约定使用。第二十二条汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取；租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收,分别核免。住宅小区汽车停放费与车位租金具体收费标准详见附件«*O第二十：条物业管理区域内依法配建得人民防空工程平时用作停车位得,其汽车快放费、租金实行政府指导价,具体收仍标准详见附件二.利用人民防空工程收取得汽车停放费、租金收入应当依照有关规定使用。其管理办法按照省、市有关规定执行.第二十四条在满足业主停车需要得前提下，有条件得住宅小区可设立临时件车位,供访客等临时停车使用。临时停车实行收费得，应当提供不少于2小时得兔费停车;业主大会成立后，免费停车时间由业主大会或业主大会授权得业主委员会与物业服务企业协商确定。临时存车收费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定或业主共同决定收取,具体收费标准应当符合政府指导价得规定。对进入住宅区进行军警应急处置、实施救助救护、工程抢修等执行公务期间得车辆,以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家、环卫等服务得临时停放车辆,物业服务企业不得收取车辆停放费.第四章其她服务收费管理第二十五条特约服务费,就是指应业主或物业使用人要求,物业服务企业提供特约服务所收取得费用。特约服务收费标准实行市场调节价,由双方根据服务内容、服务质量协商确定.第二十六条代办服务费,就是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托,提供代办服务时,向委托人收取得宓用.代办服务收费标准实行市场调节价,由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定.第二十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、仃线电视等专业经首单位应当向最终用户收取有关费用.物业服务企业接受专业经营单位委托代收上述费用得，双方应当签订有偿服务合同,由物业服务企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。最终用户就是指接受供水、供电、供气、供热等服务得最终分户业主或拧实际使用人。第二十八条代收代交班用，就是指物业管理区域内,共用得电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交得费用。代收代交费用由物业服务企业单独列账,按实际支出与约定方式向业主或物业使用人合理分摊,已计入物业公共服务成本得不得重发收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定,合同中没有约定或约定不明确得，按业主专有部分占建筑物总面枳得比例分棒。业主（含