【研报】成都产业链不动产白皮书-仲量联行-2024.docx

2024年7月(G)J1.1.成都产业链不动产白皮书SEEABRIGHTERWAY办公空间是城市产业发展最常见的、所必需的载体；而办公楼和产业园区的市场基本面从需求侧分析,自然而不开一个城市的产业发展功能与微观市场主体的活力。过去，业内持续关注企业不动产（英译COrPorateRea1.Estate.mcRE故略.虽然业界称作企业的不动产路.但关注的对象是微观市场主体即企业端的我体需求，包括且不限于办公需求、生产制造需求、零售商贸需求、毋物流需求等.而非普罗大众理解的住宅地产。故特此说明.本文的,不动产均指向承我于商业地产、产业地产等戒体之上的企业不动产需求。世界格局股息万变,经济形势亦嫌繁复杂。过去,市场竞争更多源于单个市场主体之间的竞争.表现为企业与企业、品牌与品牌.商品与商品之牖的竞争。而今，市场竞争早已从企业之间的竞令,升级为产业链之间的竞争.这种竞争态势从国与国之间、到城市群与都市圈之间，再到城市与城市之间，已然形成多线产业链竞争发履格So因此,我们对企业不动产策略的关注也随之升级为对“产业蟀不动产的探索。停,行在内率先出产不动户（英那IndustryChainRea1.Estate,IM1.CREJMtt:,SM办公.企k产JHWfE"<MttfnMfft,JKAff对此金招田有IQj阳.在成都,我们看到地方政府因地制宜持续更新各类产业招引的优惠政策.推动故略新兴产业.高科技产业、专精特新产业落地.IR引头部链主企业落地,借此加速地方产业较完善,井哥其延伸且惠及整个城市群，实现在地产业的“建图号蟋'因此,产业链不动产的视角使已从企业的微观视角，升毁至产业发展的中源乃至宏观视角。如果企业不动产聚焦的是基于企业战略之上的不动产策略如企业总部设立、空间规划优化等；那么产业链不动产则更加关注一座城市、一个片区、一条产业链上的产业集群效应与产业链发展优化进程。前者完全源于微观企业的个体视角，后者则突显中观产业的群体视角.探寻城市产业发展的不动产策略及其对市场、对政府、对企业的启示。本文将从成都的支柱产业电子信息产业出发.从产业发展基本面分析成都电子信息产业集的发展及其与上下游产业的融合关系，并从不动产视角解读产业链上下游与融合发展的不动产浸辑.探索产业发展的地埠集群特征、产业关联效应等，初撩成都主导产业的产业偿不动产发展现状以及未来走势,并基于分析在文未提出对市场主体和政府监管机构的相关建议。虽然报告视角聚焦成都、聚焦电子信息产业，但报告首提的产业链不动产”概念造用于不同经济体、不同产业、不同不动产载体.以前腌视角推动业内在企业不动产策略研究领域的前进。仲行研M2024隼7月目录产业篇O1.转型开自产业新同期,成都I：业瞄准新质生产力202融合电子信息与新材料搭建产业协同桥梁，成都羟济同频共振7载体篇ICRE行业首挑：“产业健不动产”全新研究领域2501共生成都产业与不动产策略的共生共荣之路2702链条成都电子信息行业产业链不动产特征展现2903聚合探索产业空间聚蛆特征，寻求城市功能提升机遇38结论篇方法论“产业锥不动产”之理论总结50产业篇装体的研究,必须回Ja上希产业视角，实体产业是一个经济体、一座城市好济发,联的压船石，是地方经济高质发展的Itt）推器,也是向产业威体持缜注入活力的源动力。建图强鞋,加快疑主企业落地，推动技略新兴和高附加值产业械的、培育,完善与延伸.实现跨产业协同发助力地方短济迈向高质新台阶。O1.开启产业新周期，成都工业瞄准新质生产力起始：'退二进三”成效显著成都产业结构变迁第三户*gMM9M长.出f*MUUI“棚Mgdp/长的主削拿梳印成都近15年鳏济构成发现,2O122O22年,成弟第三产业增加值从2.803亿元飙升至13万亿元,中长近四倍,其GDP的占比也从2012年的39.1%.快速华升至2022年的66.1%这十年间.成都的经济增的80%由第三产业贡献；其中金融业与批发和零售业对GOP塔长的贡Itt分别达到14.6%和10.4%,是授功地区经济增长的三产支柱产业。图120072023年成都：.次产业构成及对经济增长的贡献率1O0W%6040%20*MWM22017MM三-ik*=ikTii>X=iiSttii)笫三产物20072023隼成三次产JkMGDP/长的Jut2OO72O23年成三次户占GoP的比三-r=rii(xu)二产姬(筑仆)m三数出东算戌修市就计年茶、氏幅蜕计月州,停察行班究期,用“年7月HM,加岫遍长筏为Mk,如皿秘网长的IgM下»在以金融和商贸力代表的埃务业高歙猛进的十年里.成都的工业制造业表现稍显拊及。质府城计数据显示2012-2022年,成都全口径工业由加伯甫长1,71S忆元.十年累计增幅为51.2%年复合期速4.2%）,低于92.3%的全国平均水平（年复合增速6.8%）,也低于其他同能级城市,似乎成都这个内陆公国城市的工业发展与中国作为世界工厂制造业辑飞的速度存在一定的速差。因而在势头91劲的三产黑务亚村托下.成郡的二产工业占GDP的比亶从2012年的470%建至2022年的242%。过去十年,二产对GDP增长的贡献率仅为12.4%,明显ft于金融业之于成都经济的推动力“诚然.这也与成都这座中西部金IH中心和科技中心及其在世人心中公园城市的形象一致与亶庆、苏州相比,成都似乎并不以工业制造业闻名于世.进入2023年，成都的工业发展仍面对不小挑战。一方面.全年双«1以上工业增颔值同比增长4.1%,增速在26个万亿GDP城市中仅揖名第16位。增长主要来自航空航天器及设备制造业（同比长95%网电子及通信设备制造业（同比JW长5.3%）；务方面，成都的全口径工业增加值名义增速仅为16%。受工业增切值下滑影峋.2023年成都的二产工业在GDP中的比重遏一步降至22.4%,且对GDPiW长的贡献窣仅为7.1%,相反增速期健的三产服务业在GDP的占比M之提高,GDP贡献比傥掌升至111.6%.S22022年成盘。对麻城市二次产业占GDP的I匕加第一产业X=J(I1.1.)J1.=产*<*S1*IKPii各E1.tfet计年釜,件一联行吊究IB.2QM年7月U正如成都在，:十四五制造亚高质量发展规划中的息结:”成都整体处于工虫化中期，工也占GDP比低于全国水平.全口径工业塔加值在城市中排名第14,与成都经济息案7的地位不相匹81.同时工业企业整体竞争力不足.产业偌抗风险能力有待提升.畿至2022年.成都坝上工业企业4391户,企业数量较深圳,上海、苏州有较大差IE,且缺少存全球影制力的一流企业。转折："一号工程'一工业立市，打造制造强市，聚焦新型工业化Ke全球经济发展进程.虽然退二进三，观务业成为核心支柱产业济发展进入后工业时代，工业占GoP比下降,是绝大多数发达国家、世界级城市产业结构的共同标釜。但后工业时代的出现是H立在产业高度发1«的底层经济幕咄之上,EfbW变为*Mr,且物tt=mrt>*入*阱8»长内生物力的升，法师按“侵济盘的社会阶It,M食定工199m水平在管IHUI的4在此基批上.发达解济体中的慢界级城市发展出高度发达的金题照务JI1.贸易务业，成为世界的金融中心、商贸中心.由此可见,发达经济体进入后工业经济时代的前提是：支柱产山的生产效率和科技创新股应用已达到引怒I产业发展的傥界级或区域级水平。没有优势技术对制造业和生产性服务业的支撑,社会便很寿进入高人均GDP和商人均可支配收入的发原舱段.因此单施以消费驱动经济的常长模式或能实现无期足济增收目标，但从长期，往往缺乏可持税的内生学长劭能,且受制于芟体产业的周期波动性等不可控因素,发达经济体用了2040年不等的时间才使得第三产业占比突破60%,进入后工业化社会。即便JO此，美豫英法日等发达国次却仍在近几年舞济调整的近周期内,妗酚提出.再工业化战略,外资企业将产山链SJ迁母国本土也成为部分西方国家的产山St兴的重要手段.引发全球关注。回归中国,近期房地产调按、实体产业投资、害得消费恢复等关键领St经济指标尚不及预期,中国在破总经济内生增长动能的道路上仍须砥砺前行.同时.DD际地缘政治冲突IngI.贸易库擦升级,使缚中国工业制造面价发达I1.SHE1.MIftBXIUt中r«低*MtW双向桥压。在这个经济转型的关磋时期，工业仍是主导国民经济的命脉,须务必避免经济空心化.'脱实向虚或引发的产业结构风险,坚持工业立国,打澧新质生产力.实现高质量坡S1.情M1.小迁.2022年广州出府工作报告首次提出坚特产业第一.制造业立市.紧随其后深圳半月内连发三份文件强调.工山立?T;而上海则在2023年高调发布IH渔业高规发展计划,瞥死现E工业第一城，此外苏州、天津,杭州.合杷.常州汕头等多个核心二三蛟城市也SJtS打出.制迨立市.产&强市口号.将邕造业的亶要性推向新高度，成都也是实体产业枳极践行者的西部代表。2024年5月.成都举行全市新丝工业化推进大会，这是建2022年产业建88强健行动计划.十四五制造业高质量发威Si划发布以来,成都召开的又一场高规格的产业大会。不仅如此，成都早在年初的政府工作报告中便提出.坚定把工业立市.制送强市作为夷体经济发展一号工程;此次会议提出.坚定工业兴市、制造强市目标不动摇.大力推迸新型工！!化，加蚓设全国先进制逡业基地.预见：“三次创业”一工业现代化从无到有，从有到优从城市发展沿革看,成都既非老工业甚地亦非传统工业强市那么在全国产业格局中.成都通向产业立市的决心何在呢？依据工信部2022年公布的45个国家先迸物道业第群名单.成都拥科3大高产值产业集群,分别是成都软件和信息服务集群、成添电子信息先进制造集群、成傥高端能镰装备集群,成为全国先进制造业篌一密队的城市。回覆成都的制造业发展历史，可以追溯我一五时期，当N的成都已深度参与新中国工业化起步和初级发展遏程,接下来报告将成都这个内陆城市的现代工业化之路回欧并总绪成都工业.三次依业的发展历程。-MT:JS1.m三MMT,MnVXJft20世更50年代的成都,工业发展百度待必按时一五“t划,成都檀炳定为全国工业城设8个重点城市之一.重点发威电子工业和机域工业，60年代.CB际局势动荡,出于BD防安金考虑,中国国防科技工业开始从东都一城地区向西部三IT地区转移.成为中国经济史上一次大规模工业迁移历程.S3川无还是当时,三线JtiS的核心地区.JK绿共和BQit设的步伐.成都发动机集团（420军工厂X国营红光电子管厂（773厂卜成都飞机工业集团«132军工厂卜成都成交通金公司（S12卜成都量只刃具厂、成都机军事高厂、国营西南无故电器布厂等一批国防军工，电子及装各我域的国百企业相继在成都屠地生程,为成空发展留下浓蜃彩的一笔,也正式拉开成都电子信息和装备制造两大万以产业的早期序幕。*=%ttr=S1.TFhMaRH1.IMffiV干事年后中国加入V/TO.成都抓案外资西进.内资西移的产业转移机遇凭借西部劳动力.土地、能算等要素资爆优势濠度