【《万科城市花园小区物业管理状况的调查（论文）》8100字】.docx

万科城市花园小区物业管理状况的调查目录摘要2一、概念定义与理论基础3(一)社区物业管理3(二)公共治理理论3(三)协同治理理论3二、万科城市花园小区物业管理基本情况4(一)万科城市花园小区的基本概况4(二)万科城市花园小区物业管理的现状调查4()研究方法5(四)调查结果统计51.小区业主的碱52.问卷调查结果6三、万科城市花园小区物业管理的存在问题7(一)业主对于社区管理的参与度不足7(二)社区管理权贡不明,机制僵化不透明8(三)社区管理部门与业主之间缺乏沟通8(四)社区管理组织专业化水平落后,队伍建设水平低9四、万科城市花园小区物业管理的对策9(一)提高社区业主的参与程度9（三）创新管理体制IO(三)扩宽业主与社区的沟通渠道，增加联系预率I1.(四)加强社区管理队伍建设,提高管理专业化水平I1.五、结论12参考文献12在21世纪的社会运行系统中，社区管理的作用至关重要,和谐稳定社会的基础则是一个个和谐稳定的社区，社区的运行状况可以说是大社会的一个缗影。因此,为了维持社区的稳定,就要研究社区物业管理存在的问题。本论文将会以深圳万科城市花园小区为例，向生活在该小区的业主采用调查问卷等方式对万科城市花园社区物业管理现存问题进行调查,发现该社区主要问题有业主的参与度不足、社区管理权责不明、与业主之间缺乏沟通的现象°该论文最后根据现存问题,提出了涉及提高业主的参与程度、创新管理体制、扩宽与业主的沟通渠道四个方面,为完善社区物业管理工作提供了对策和建议。关键词：社区管理；管理体制；队伍建设；沟通人们对这社区这个概念并不陌生,虽然这个词早就被引进了中国,但是人们对社区的大规模研究却是近几十年才开始的。在改子开放后,随着住房制度的变化和城市化进程的加快,社区从最开始是几十户村民组成一个村的概念逐渐演化成了由几栋居民楼所组成的一个小区。作为宏观大社会最小的单位,它是我们了解小社会是如何运行的一个场所。同时，它还是基层政治的载体。在一个社区里面,尤其是在市场经济的大环境下,社区业主之间，社区居民与物业管理之间免不了存在若各种各样的矛盾,如安全管理,邻居关系,财产损害.社区服务等事关居民利益的纠纷。社会物业管理在这个时候就显得非常重要。有效的物业管理不仅可以快速识别管理的问题,他们还可以快速可以化解并调节这些矛盾,促进社区团结，增进社区的稳定,从而推动社会的发展,这也是一个社区最理想的运行状态。然而在实际操作中,由于社区物业运行机制的不完善，社区物业管理总是会面临着各种名样的问题，对此类问题的消极对待对社会整体上的稳定是不利的。因此，我们要了解到社区经常出现的问题.寻找对应的处理方法，并积极解决。只有这样,才能为构建和谐社会奠定基础。本文将以深圳市万科城市花园小区为例子，通过调查分析出该社区物业管理存在的问题，为完善该社区问题提供对策与建议。一、概念定义与理论基础(一)社区物业管理该词根据不同学者的观点也有不同的定义。刘庆珍认为社区物业管理是指聘用专门的机构人员，他们按照小区与业主间的合同事项,对业主房屋和配套设施和场地进行俣养的并且维持社区秩序的活动。韦祎把这次定义为：“社区物业管理就是对包括上层建筑和经济基础等社会方面所进行的综合管理活动。”本又认为社区物业管理就是在社区内部，由业主所组成的业主委员会和相关物业服务组织的领导下,团结社区各业主,为了实现社区共同目标所进行的一系列管理活动。(二)公共治理理论公只治理就是在特定的区域内运用被赋予的权威来管理这个领域并且维护秩序，使得公共需求得以满足的活动。行使这个过程和权威的主体不一定是国家政府,因此公共治理也未必需要通过法律的强制力才能够得以实现。与控制不同.治理是为了协调各个群体,各个部门之间的组织活动，以便最大化公共利益，并目各个参与主体一起承担责任的一种管理方法。(三)杨同治理理论该理论也是上个世纪末在吸收了各个学科的基础上逐步发展起来的一门新兴学科。该理论可以被概括为：第一、这个体系的核心是实现公共价值。第二、政府各层级部门与社会各单位联系在了一起,从而形成了政府引导，各主体出力参与,共同治理的一个机制。第三、参与这个体系的各个主体都有非常明确的职责,他们在一定的程序下工作,沟通，配合。但是要特别注息的是,在这个体系当中,一切安排都是以共识为导向的,并且是以集体决策为过程的。此外.各参与主体在这个体系中都是共同协商,制定，执行决策。这三点也是这个体系最大的特点。把该理论运用到万科城市花园小区中，就是要求该社区要坚持在社区物业管理中各个主体中的地位和作用,使他们在有序领导的前提下,想调通过同调，协商达成共识以实现理想的社区治理。二、万科城市花园小区物业管理基本情况(一)万科城市花园小区的基本概况万科城市花园忖一期和二期分别在1997年I1.月和2000年I月竣工,一期占的面积最大,高达31.2万平方米,其建筑面积为27.4万平方米。而二期占地面积仅O58万平方米,建筑面枳则41.82万平方米。两者绿化面积合计高达20万平方米，共12栋多层住宅，23栋2()层的中高层住宅。三期则竣工于2(X)8年，不管从占地面积环视建筑面积来看都比前两期小,分别为M)万平方米和24万平万米。但是绿化率最高，占比为45%。综合来看,该社区集合了商业、教育、住宅等其他服务设施于一体，是一个混合型开放式社区。(二)万科城市花园小区物业管理的现状调查为了调查这一社区内的业主对于目前社区物业管理的态度及其看法,主要采取了线上调查问卷法的做法。旨在获取舆实的第一手资料。确定好了调查对装.方法和问卷内容后,在每一期万科城市花园村内的业主群发送了调查问卷。总共收叵I120份有效调查问卷,其中有27份是社区的工作人员。调查问卷涵盅了业主的基本情况(年龄,性别，文化程度.收入情况等)，小区管理的存在问题.业主对小区的看法等方面.确保问卷调查结果的全面性和合理性。（三）研究方法该论文将会根据理论与实践相结合的原则,采用以下研究方法：1 .文献研究法。阅读相关学者发表的论文、期刊.参考他们的观点来写该论文。2 .i可卷调查法。以电子问卷的形式发放,设计出贴合本论文历究方向的问题.问卷调盲主要对象为万科城市花园小区的各栋业主,小区的居委会成员及相关工作人员。并把收集的信息作为本次论文的资料的来源3 .访谈调研法。通过与业主.社区机构等代表业主的团体进行对话,来获取进一步资料，并作为问卷资料的详细补充。(四)调查结果统计区业主的构成在有效的120份问卷中，有46名男性业主.占调查样本的38.33%,女性业主人数为74人。占了总人数的61.67%。在这120名的受访者中，文化程度为初中及以下的为7人，占5.83%的怠人数、高中及中专占18.33%,一共22人、本科及大专为79人,占了65.83%,硕士及以上的占了10%,为12人。在受访业主的职业角度来看.目前是学生的有7人,占比5.83%、上班族是最大的群体.人数和占比分别为83和69.17%、目前无业的有17人,占比147%、退休人员占了13人，及占总人数10.83%。在小区业主的经济构成方面,月收入300()以下的占18.33%.一共22人。3000到5000(不含5000)的范围内，一共9人，占比7.5%、5(XX)到S(XX)和S(XX)以上的占比为36.67IMo37.5%,分别为44和45Ao2.问卷调查结果业主委员会是主要负责万科城市花园小区物业管理的一个基层自治组织,大部分的居委会成员也来自于小区业主，平时负责和物业服务企业一起处理社区工作的日常事务。在社区工作.业主委员会更是负责与业主沟通协调的桥梁C但是根据以上的问卷调查结果显示,大部分业主并没有非常满意他们和物业服务企业目前的物业管理工作，仅有8.33%的受访者认为业主委员会和物业服务企业是“完全做到了为业主服务87.5%的受讨者认为“他们只是基本做到了满足业主的需求”更有4.17%的受访者认为这两者“完全没做到为业主服务”。在大部分小区中.一般来说,为了更好地管理社区，业主委员会和物业服务企业会和业主保持一种良好的关系以便社区工作的实赧但是在万科城市花园小区中,当业主被问道“与社区管理部门的关系时有超过31.67%的受访者表示自己“不知道怎么形容”,57.5%的业主表示与他们处于一种“管理与被管理的关系”，5%认为是“领导与被领导的关系仅有5.83%选择“友好平等的关系”。在实际管理工作开展时及从业主委员会及物业服务企业与业主的联系频率来看，大部分的业主选择了“从未主动联系”的选助,占比高达52.5%,较低频率的选项有27.5%的“一个月至少一次联系”,较高频率的选项“一个礼拜一次”和“半个月一次”仅占2.5%和917%.此外，还有833%的受访者表示“与业主委员会都是被动联系,不是主动联系”。根据调查结果，目前万科城市花园社区存在的问题有：管理费用花费明细不清.占比高达81.67%,意味着有98的人都不满这个问题.物业管理部门效率低下,占比76.67%;居委会与业主之间缺乏更多的沟通渠道(73.33%);管理部门定位模期(78%)社区服务人员工作态度差,占45%；缺乏文体设施(占比29.17%)等.在这些问题中,最备受业主关注，同时也是业主认为最应该改进的问题也是前四个占比最大的。在被问到“您是否愿意积极参与社区工作''时,有105位业主表示不愿颗(占比88%),15位业主表示愿意.占箴人数的12%。在对不愿意参与社区工作的业主询问原因时，有66人表示他们这样做是因为对万科城市花园小区的认同度太低、有65人认为社区的管理工作和自己没有什么关系、52人觉得社区的事务没什么必要参与。其中,不参与是因为社区组织原因的有：44人觉得该小区组织过于官僚，41人找不到相应的渠道参与。此外，还有7人觉得自己的水平不够.因此选择不参与。三、万科城市花园小区物业管理的存在问题（一）业主对于社区管理的参与度不足1 .业主对社区的认冏感较低根据调查，仅仅有12%的受访者（15人）愿意参与社区工作，而不愿意参与社区管理工隹的业主高达88%（105人）。在万科城市花园小区中,主要有两大社区组织运营者，一种是负责运营小区日常事务的社区物业管理组织，主要由物业管理企业,社区工作站，业主委员会,党组织等构成。另一秒则是不直接负责运营小区，不负贡小区的管理事务,而是直接服务于业主的服务型组织,如小区妇女组织.社区志愿者组织等。尽管有不同类型的组织,建立初衷都是为业主服务。但是实际落实任务中,大部分这种组织都是名存实亡,并且鲜少有业主从中获得实际性的帮助，这从某种程度上来说造成业主的社区意识淡薄。根据我们问卷调查的结果，业主不爱参与社区管理的最大原因就是对这个社区的认同感太低以及觉得社区的工作和自己没什么关系。在问道“您认为造成社区管理效果不大的原因也有近60人认为业主参与度不大是一个重要因素。由此可知,即使业主知道自己参与度低是管理效果低的因素之一,但他们仍然不愿意参与社区事务。2 .社区组冢作用过于微窥社区组织也是提高社区业主对社区认同感的重要途径。然而据了解.大量的社区组织并没有在社区内宣传自己的存在,地理位苦也位于小区的螭辞角落。这导致了有相当一部分的业主甚至不知道这些组织的存在也不知道这些组织设立的作用。使得这些组织形同虚设,不仅不能满足业主的切实需求，还占用不少社区货源。除去社区管理组织，还有不少社区活动组织比如.根国组织，广场舞团.书法组织，太极组织等，这些组织主要服务对象都为老年人。这对于万科城市花园小区,一个上班族占了大多数人的小区来说这些组织在业主中的普及度和业主参与度都要大打折扣。并且这些社区组织发展程度也比较低.都是以爱好为导向的自发性社区组织，难以发展成为承担社区管理作用的组织。这些因素导致业主对小区