《深圳市福田区物业专项维修资金管理指引（草案））》起草说明.docx

深圳市福田区物业专项维修资金管理指引（草案）起草说明为规范福田区物业专项维修资金管理活动，保障物业共有部位、共有设施设备正常使用，提高物业专项维修资金使用效率，结合本区实际，深圳市福田区住房和建设局起草了深圳市福田区物业专项维修资金管理指引（草案）（以下简称管理指引），现就有关情况说明如下：一、起草背景和必要性近年来，随着城市化加速推进，人们对居住环境的要求不断提高，物业专项维修资金使用和需求日益熠大。物业专项维修资金作为“房屋养老金”，对保障住宅共用部位、共用设施设备得到及时维修和更新改造具有重要作用，提升居住舒适性和安全性起到了积极的作用。但随着物业专项维修资金工作的深入开展，也出现了许多亟待解决的新情况、新矛盾、新问题。为加强福田区物业专项维修资金使用管理，保障物业共有部位、共有设施设备正常使用，提高物业专项维修资金使用效率，满足我区物业专项维修资金管理工作实际需要，提升我区物业专项维修资金管理水平，有必要起草管理指引。二、修订依据1 .中华人民共和国民法典2 .深圳经济特区物业管理条例3 .深圳市物业专项维修资金管理规定三、主要内容说明管理指引共设总则，职责分工，缴交和续筹，使用管理，附则共五章共三十九条。具体内容如下：（一）总则该部分为管理指引的第一条至第三条，分别明确了制定依据、使用范围、使用限制。第一条明确了需规范物业专项维修资金管理活动，保障物业共有部位、共有设施设备正常使用，提高物业专项维修资金使用效率。第二条明确了物业专项维修资金的使用范围，包括用于物业保修期满后共有物业的安全检测鉴定、维修、更新、改造，以及共有物业维修、更新和改造过程中所产生的设计、监理、验收及结算等费用。第三条明确了物业专项维修资金使用限制的情况下，应当由相应的责任单位或当事人承担费用。（二）职责分工该部分为管理指引的第四条至第五条，分别明确了区住房建设局、街道办事处的具体工作职责。第四条明确了区住房建设部门对物业专项维修资金监督管理工作的职责。第五条明确了街道办事处负责对属地物业专项维修资金监督管理，协助区住房建设部门开展物业专项维修资金收取的相关工作。（三）缴交和续筹该部分为管理指引的第六条至第十条，分别明确了物业专项维修资金设立、日常维修金缴存、日常维修金缴存监督、首期维修金追缴、维修金续筹。第六条明确了物业管理区域内需设立物业专项维修金的情况。第七条明确了日常维修金交存可由业主大会决定，管理方式分为移交市管理机构统一管理或依法自行管理。第八条明确了区住房建设部门与街道办事处对未及时交存日常物业专项维修资金的业主大会或物业服务企业的监督职责。第九条明确了由区住房建设局与业主大会对建设单位未按照规定缴纳公用设施专用基金或者首期归集的专项维修资金可以予以追缴。第十条明确了物业专项维修资金需要续筹的情况以及做出续筹决定的要求。（四）使用管理该部分为管理指引的第十一条至第三十六条，分别明确了物业专项维修资金使用类别、实施主体、申请主体、维修方案编制、施工单位选取、工程造价审核、监理单位聘请、竣工验收、业主决议及公示要求、专项使用要求、日常使用要求以及应急使用要求。第十一条一是明确了专户统一管理的物业专项维修资金分为专项使用、日常使用和应急使用。二是明确了物业专项维修资金只能用于应急维修事项的情形。第十二条明确了物业专项维修资金在不同的使用情形下的实施主体。第十三条明确了物业专项维修资金的申请主体。第十四条一是明确了维修方案编制主体。二是明确了维修方案应包含的内容。第十五条明确了业主大会可以授权业主委员会或物业服务企业选定施工单位的方式。第十六条明确了需要工程造价审核的情形。二是明确了工程造价审核的申请及审核要点。第十七条明确了鼓励业主聘请第三方监理单位对工程施工过程进行监理。第十八条明确了业主委员会、物业服务企业的竣工验收义务。第十九条明确了物业专项维修金的业主决议及公示要求。第二十条至第二十五条明确了物业专项维修资金专项使用要点，一是明确了物业专项维修资金的专项使用范围；二是明确了物业专项维修资金使用应提交业主大会表决的事项；三是明确了物业专项维修资金专项使用的申请流程。第二十六条至第二十九条明确了物业专项维修资金日常使用要点，一是明确了物业专项维修资金的日常使用范围;二是明确了业主大会决定设立备用金的要求；三是明确了备用金设立的程序；四是明确了备用金核销及再次申请的要求第三十条至第三十六条明确了物业专项维修资金应急使用要点，一是明确了专项维修资金应急使用范围；二是明确了发生应急情形，物业服务企业的处置及报告义务。三是明确了以应急维修费用区分应急情形认定的流程。街道办事处审核过程中认为应急情形存在争议的，可召开联席会议对应急情形进行讨论。四是明确了物业专项维修资金应急使用的申请流程。（五）附则该部分为管理指引的第三十七条至第三十九条。其中第三十七条明确了管理指引对物业专项维修资金使用相关事项未作规定的，按照有关法律、法规、规章及上级有关文件规定执行。第三十八条明确了管理指引与上级相关政策文件不一致的，依照上级相关政策文件规定执行。以及管理指引的解释权。第三十九条明确了管理指弓I有效期。