从机构报告内审视角谈抵押报告的撰写与风险防范..docx

从机构报告内谛视角淡抵押估价报告的撰写与执业风险防范安徽宣城金桥房地产估价经纪询问有限公司.陈树民一、内部审核估价报告的必要性1 .执业操守与个人声誉、行业形象之关系2 .执业操守与刑法其次百二十九条之关系3 .对估价报告进行内部审核，相当于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是防范估价风险的最终一道防线4 .内市人选：内部专家（老总或技术总监、估价部经理）外聘专家（对估价布T探讨的学者、专家）5 .审核结论的分类：（1）可以出具（2）做适当修改后出具（3）硬重新撰写（4）应重新估价。后三类报告修改、重写与重估后还应再次审核。6 .只有经市核合格的报告才能签名、绪印后交付托付人，审核看法应与估价师考核挂钩。二、在估价报告形式方面的内审留意事项1 .托付人是否前后一样（检查封面、致托付人函、估价结果报告、估价技术报告以与附件，逑开因复制、粘贴电脑存档修报告做模板但修改不彻底所导致的前后不一样）»2 .估价师的姓名是否前后一样（检查封面、估价师声明、估价结果报告以与附件，逑开因复制、粘贴电脑存档修报告做模板但修改不彻底所导致的前后不一样）、注册估价师的数量是否2人以上、签字的注册房地产估价师是否己超出注册有效期I3 .估价作业日期是否前后一样（检查封面、致托付人函、估价师声明、估价结果报告，避开因复制、粘贴电脑存档报告做模板但修改不彻底所导致的前后不一样）;4 .估价结果（币种、单价与总价、大写）是否前后一样（检查致托付人函、估价结果报告与估价技术报告，避开因复制、粘贴电脑存档报告做模板但修改不彻底所导致的前后不一样）»5 .估价报告编号是否前后一样：6 .估价时点与法定要求估价时点或与托付协议中约定估价时点是否一样，7 .价值类型选择或价值定义的表述是否前后一样（检查估价结果报告与估价技术报告）I8 .估价目的的表述是否前后一样：9 .必要的估价法律、法规依据和估价技术标准是否列明且在估价报告分析中有所体现（如物权法、城市房地产管理法、土地管理法、担保法，城市房地产抵押管理方法，房地产估价规范等，是否列举城铁土地估价规程、合同法以与相关司法说明得看估价对象是否须要）I10 .估价报告法律依据中是否列明房地产抵押估价指导看法（建住房20068号），检查报告是否进行优先受偿款分析、变现分析说明（含虽已列明£房地产抵押估价指导看法，但并进行优先受偿款分折、变现分析说明的情形）：11 .房地产估价结果报告、房地产技术报告中估价方法选用是否-样：12 .估价报告运用期限是否符合有关规定;13 .房地产估价机构期限是否符合要求;14 .房地产估价机构的营业执照是否布-效:15 .致估价托付人函、注册房地产估价师声明、估价的假设与限制条件、估价托付人、估价机构、估价目的、估价对象与其范围、估价时点与其确定理由、价值类型与其定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、实物状况描述与分析、权益状况描述与分析、区位状况描述与分析、市场背景描述与分析、最商最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定、附件等是否有漏项；16 .形式方面其它应留意的内审事项（如书目与页码是否吻合等）.三、内容方面内审时的留意事项1,估价对象用途与产权界定是否存在错误；2 .是否虚构、编造估价对象或可比实例的实物状况、区位状况、权益状况：3 .是否滥用估价假设：4 .估价法律、法规依据和估价技术标准依据运用是否出现严峻错误：5 .房地产估价技术路途确定与估价方法选择是否存在错误；6 .估价基本数据、估价参数选取是否存在错误或估价基本数据、估价参数的选取是否存在明显偏离客观实际且未能说明IE值理由；7 .估价方法运用是否存在严峻错误，包括价格测算过程、计算公式选用、计算结果是否存在严峻错误：8 .注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件与房地产估价结果报告、房地产估价技术报告内容是否冲突;9 .对估价结果布重大影响且存在不确定性的因素，是否在估价的假设和限制条件中说明或披露，或虽在估价的假设和限制条件中说明或披露，但房地产估价报告是否就该因素对估价结果可能产生影响进行说明：10 .房地产估价机构资质等级是否崎格承揽该类业务：11 .估价人员是否存在应当回避而未回避或违反其他职业道德行为出具房地产估价报告的情形：12 .内容方面内审时其它应留意的事项。四、内审以后应留意的事项1 .即将交付的估价报告是否存在无注册房地产估价师亲自卷字，或签字的注册房地产估价师不足两名，或冒用其他注册房地产估价师签字的情形：2 .即将交付的估价报告是否存在以个人、分支机构名义和盖分支机构公章或盖公司内设机构、部门印章出具房地产估价报告的情形。五、房地产估价报告的写作总的要求1 .全面性：（具体略）2 .客观性：（具体略）3 .精确性，（具体略）4 .逻辑性：（具体略）5 .概括性：（具体略）6 .完整性，（具体略）7 .规范性：（具体略）8 .一样性I（具体略）六、封面的写作具体要求1 .七项内容（1）标题，（2）估价项目名称，（3）托付方，（4）估价方或估价机构，（5）估价人员（估价帅），（6）估价完成日期，（7）估价报告编号2.要留意的问题标题要用“房地产估价报告”，也可以用“房地产抵押估价报告”：“估价人员”中要列出全部参与该估价项目的注册房地产估价师的姓名房地产估价报告估价项目名称：××市城区民族南街23号的营业房拆迁补偿价格估价报告托付方：XX有限公司估价方：XX机构估价人员：×××（注册房地产估价师）××（注册房地产估价师）估价作业日期I2008年10月20日至2009年1月9日估价报告Sia号：××××××××七、书目的具体要求1 .基本要求：要有二级标题的书目2 .书目中要有页码3 .电子文档中的书H有跟踪链接功能附：不合要求的书目举例目录_、致托付方函-(1)二、估价师声明一-(2)三、估价的假设和限制条件(3)四、估价结果报告(4)五、估价技术报告(估价机构存档)(10)六、附件：- 关于委估宗地有关状况的说明- 委估对象勘察照片I- 委估机构组纨机构代码证复印件；估价机构资质证书复印件：- 估价人员资格证书复印件.较为符合标准的书目，书目I致估价托付人函12注册房地产估价师声明23估价的假设与限制条件4估价结果报告A估价托付人B估价机构C估价目的D估价对象与其范围E估价时点与其确定理由F价值类型与其定义G估价依据H估价原则I估价方法J估价结果K估价对象变现实力分析1.风险提示M估价人员N估价作业日期O估价报告应用有效期-P说明5估价技术报告A实物状况描述与分析-B权益状况描述与分析-C区位状况描述与分析-D市场背景描述与分析-E最高最佳利用分析一F估价方法适用性分析-G估价测算过程H估价结果确定6附件-估价托付书一权属证明更印件-估价对象内外部状况图片-估价对象位置图一法定优先受偿权利等的书面查询资料和调查记录一估价中引用的其他专用文件资料估价机构资质与工商营业执照更卬件估价师资质任卬件等八、致托付方函的具体写作要求1.规范的要求：致函内容包括标题、估价托付人全称、估价目的、估价对象与其范围（名称、坐落、规模、权属）、价值类型与其定义、估价时点与其确定理由、估价结果的披露（包括假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款以与抵押价值，总价、单.价）、估价报告运用期限、估价机构全称、法定代表人、致函日期共U项。致函落款（估价机构全称和估价机构公章，法定代表人或执行合伙人的签名或盖章）2 .新的要素要求：致函正文中要有“估价报告应用的有效期”3 .写作的一般要求（1）估价对象：位置、实体名称、实体构成、实风光积、产权状况（2）估价结果：单价、总价、汇率、大写4 .致函正文有关项目写作的特别要求抵押估价的特别要求）应当确定估价对象的抵押价值，并分别说明假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，以与房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款。（£城市房地产抵押估价指导看法其次十条）房地产抵押价值的定义：“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”（见£房地产抵押估价指导看法第四条）。法定优先受偿权款项辨析（原委应含哪几项）：（1） 土地运用权出让金中华人民共和国城市房地产管理法第五十条规定：”设定房地产抵押权的土地运用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地运用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”中华人民共和国担保法第五十六条规定：“拍卖划拨的国有.土地运用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地运用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”£城市房地产抵押管理方法第四十五条规定：“以划拨方式取得的土地运用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地运用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”（2）拖欠的建筑工程价款合同法3第286条规定：“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批豆（法群（2002）16号规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照4中华人民共和国合同法第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”（3）消费者交付购买商品房的款项最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批匆（法释（2002）16号（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”（4）已抵押担保的债权数额担保法第五十四条规定：“同财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款依据以下规定清偿：（一抵押合同已登记生效的，依据抵押物登记的先后依次清偿：依次相同的，依据债权比例清偿：（-未登记的，依据合同生效时间的先后依次清偿，依次相同的，依据债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿.”（5）已经司法或行政杳封的份额（6）企业破产费用企业破产法第四十三条规定：“债务人财产不足以清偿全部破产费用和共益债务的，先行清偿破产费用.”第四十一条规定：“人民法院受理破产申请后发生的下列费用，为破产费用；（一破产案件的诉诊费用：（二管理、变价和安排债务人财产的费用,（三管理人执行职务的费用、B1.劳和聘用工作人员的费用.”（7）承租人的优先购买权（8）其他法定优先受偿款企业破产法第一百一十三条规定，“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列依次清偿I（一破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚憧费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以与法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金：（二破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税歙：（三一般破产债权.”（9）交易税费九、估价师声明的写作具体要求1 .形式上的要求：全部弁与该项目的注册房地产估价师的姓名、注册号、签名，最少要有2名（包括2名）2 .内容上的要