估价理论发法复习思考题.docx

房地产估价理论及方法复习思索题第一章房地产估价概论1、区分专业估价及非专业估价有何宏义?专业估价及非专业估价有筹些区分？答：专业估价专业性很强,须要特地的学问和阅历，估价结果是否客观合理还关系有关单位和个人的切身利龙，甚至干脆关系公共利益和人民财产平安，例如为征收国有土地上单位、个人的房屋确定补偿供应依据的估价（以下称房屋征收传价）不仅关系被征收人的切身利益还关系社会稳定，为房地产抵押贷款供应服务的估价（以下筒称房地产抵押估价）还关系金融平安，所以不是随意什么单位和个人都可以从事的，只能由既有房地产估价资质的专业机构和具有房地产估价资格的专业人员来从事.叔括起来有五方面区分：A由专业人员和专业机构完成；B是一种专业看法；C具有公信力；D实行有催服务；E担当法律责任。2,什么是专业房地产估价？答：是指房地产估价机构接受他人托付.委派房地产估价师.为了特定目的,遵循公认的原则，依据严谨的程序，依据有关法规.政策和标准，在合理的假设下，采纳科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和推断并供应相关专业看法的活动。3、估价、评估、估值、价值评估、价格评估之间有何异同和关系？答：估价的含义更加精准、明确、具体，就是专指对价值进行评估；而评估的含义很宽泛，不只限于对价值进行评估。以某个方面作为目标和最终结论的评估，皮明喃地称为相应方面的评估。4、国外及中国香港和台湾地区对房地产估价的眷谓及定义是什么？答：美国称为“得出一种价值看法的行为或过程“：日本和韩国称为不动产鉴定评估，定义为判定不动产经济价值，并将其结果用货币额表示：中国香港地区称为物业估值或物业估价；中国台湾地区秫为不动产估价。5、为什么说房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格？答：价值和价格本质区分是：价值是物的真实所值，是相对客观和相对稳定的，价格是价值的外在表现，价格围绕价值而上下波动。现实中由于定价决笑、个人偏好或者交易者之间的特殊关系，往往会出现低值高价或高值低价等价格背离价值的状况。因北为了表述上更科学、精确，也为了及国际上通行的估价理论下一样，应当强调房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格。6、应如何理解房地产估价是“发觉”或“探测”房地产价值而不是“独创”“创建”房地产的价值？答：房地产估价不是房坨产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参及者的思维和行为，在充分相识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深化调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和推新活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。不应把自己主观想像的价格加强给估价对象。7,房地产估价及一般去义上的房地产定价有何本质区分？答：房地产估价是供应关于房地产价值的专业看法,为相关当事人的决策供应参考依据；而房地产定价往往是相关当事人自己的行为，应由交易当事人自己确定。8、在实际估价中估价师应如何模拟市场来给估价对象“定价”？答：房地产具有不行移动、独一无二、价值最大等特性，不存在大量相同房地产的交易，从而房地产成交价格简洁受交易者的动机、偏好等个别状况的影响，但对于估价师或某个市场参及者而言，房地产价值则是客观的、由市场力气确定，即房地产价值是由众多市场参及者的价值推断而非个别市场参及者的价值推断所形成。所以房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价,而是房地产估价师模拟大多数市场参及者的和行为。9、笠定性估价及询问性估价有何不同？对估价作这两和区分有何哀义？答：估价专业看法的作用分为性质不同的两类：一是询问性或参考性：二是鉴证性或证据性。意义在于担当法律责任的在大于不同，塞证类要大。10、目凝有,些漆体漆规规定了估价（评估）的法律责任及其主要内容是什么？答：£中华人民共和国刑法（2011年2月25日修正文本）第一百九十八条规定：保险事故的鉴定人、证明人、财产评估人有意供应虚假的证明文件，为他人诈罪供应条件的，以保险诈骗的共犯论处。刑法3规定担当资产评估、脸资、般证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员有意供应虚徵证明文件：公司法：证券法P789IK为什么会产生估价的精确性问题？如何着待估价的精确性？答：产生精确性问题主要是因为估价总是在信息不完全和不确定性下作出的，而且真实价值只是理论上存在的，实际中不行得知，所以评估会产生误差。应对精确性问题全面相识：A即使都是合格的估价师，也不行能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值；B全部的评估价值梆会有误差；C不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差；D椎断一个评估价值的误差大小或者精确性，理枪上是将它及真实价值进行比较：E实际中不轻易干脆推断一个评估价值的对及错，误差有多大，而是通过考察估价师和估价机构在改造估价程序上有无疏漏、估价过程中有无失误等,间接对其估价结果予以确定或者否定。【一级不能选用实际成交价格，只能选用合格的估价师（通常为公认的具有校高专业胜任实力的若干名估价专家或估价专家委员会）对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的重新估价结果J12、什么是估价的误差范围？如何确定估价的合理误差范BB?答：评估价值=真实价值+误差一般不轻易干脆评判一个评估价值的时及错及其误差大小而是通过检查估价好和估价机构在履行估价程序方面是否有琉漏，以及估价估价依据是否正确、估价方法是否适用、估价参数是否合理等，间接地对其估价结果予以确定或否定。13、不同估价师的估价结果为何不完全相同？答：因为估价总是在信息不完全和不确定性下作出的，不同的估价师所驾取的信息一般不行能完全相同.所以相应的估价结果也会不完全相同。12、为什么说房地产估价是科学也是艺术？答：因为正确的房地产价值分析、测算和推断必需依靠科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些理论和方法，还必需依靠房地产估价师的实践同历，最终的估价结果是否客观合理，也依靠于房地产估价师尊合推断艺术水平的凹凸。13、房地产为什么须要专业估价？答：因为房地产具有不行移动、独一无二和价值量大等特性，而房坨产市场又是典型的不完全市场，市场信息不对称，有很多阻碍房地产价格合理形成因素，不会自动地形成常人简洁识别的适当价格，在其推断中要求有特地学问和阅历，所以须要房地产停价师供应专业估价。房地产估价有助于将房地产价格导向正富化，促进房地产公允交易,建立合理的房地产市场秩序。14、估价为什么须要适当的专业化，并且通富是依据估价对泰的不同来分专业的？答：因为只有具有相应估价专业知道和阅历的估价师得出的估价结果才令人信服，才具有公信力，估价因此必定会出现适当的专业分工，形成依据估价对象划分的不同专业和相应有估价归。假如不分专业，一个估价师什么资产都可以估价，会因没有专业发展而不能供应优质服务，而不祓社会认可，估价行业难以持续发展,最终受害的将是估价师和估价行业自身。15、房地产估价为何在估价行业中占主体？答：因为A房地产“董大面广”，其他资产的数量相对较少：B房地产须要估价的情形较多.其他资产须要估价的情形相时较少；C房地产估价还普遍供应房地产询问顾问承务，其他资产估价主要限于价值评估本身。16,现实中有野些情形须要房地产估价.它们是如何家更房地产估价的？答：A国有建设用地运用权出让的须要；B房地产转让和租赁的须要；C房地产抵押贷款的须要；D房地产征收征用补借的纪要；E房地产税收的须要；F房地产损害赔偿的纸要：G房地产分割的须要；H房地产保险的须要：I房地产争议调货和司法筌定的须要；J企业有关经济行为的须要：K房地产管理的须要：1.其它方面的须要。17、房地产买卖中对估价有寿些须要？答：18、房地产损害赔偿的类型有哪些？房地产估价如何在其中发挥作用？答：A因规划修改为房地产权利人等合法权益造成损失的；B在自己的土地上建立建筑物阻碍了徒劳来回的通风果光和日照等，造成相邻房地产价值损失的；C因施工中挖基础不慎使邻近迂筑物倾斜，造成邻近房地产价值损失的：D国未能履约使他人工程停缓建，对他们造成损失的；E因工程质量缺陷造成房地产价值损失的；卜.使他人房地产受到污染,造成他们房地产价值损失的；G因对房地产权利行使不当，造成房地产权利损害的；H因异议登记不当，造成房地产权利损害的：I因非法批准征收、运用土地，对当事人迨成损失的：J其它房地产损害赔偿。这些均须要房地产估价为确定踣偿或补偿金额供应参考依据。19、目前*筹些企业经济行力须要估价廉务？房地产估价如何在其中发舞作用？答：主要有A企业对外投资：B企业合资：C企业合作：D企业合并：E企业分立；F企业改制；G企业密产重组：H企业产权转让；I企业租赁；J企业清算。这些企业经济行为均须要房地产估价。20、房地产行政管理为何须要房地产估价？城市房地产管理漆提出的野些房地产行政管理须要房地产估价？答：中国经济体制发展将过去高度集权的支配经济转变为市场经济，相应地对于各类资产的管理从过去单纯的实物管理转到重视价值管理.实行实物管理及价值管理相结合。这种状况下，房地产管理不仅须要搞清晰土地和房屋的数量、质量，更须要搞清街土地和房屋的价值量及其增值或贬值状况，这就须要房地产估价.21、估价当*人、（估价主体）、估价托付人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告运用人之间有何区分和关系？答：估价当事人是指及估价活动有干脆关系的单位和个人；估价托付人是千脆向估价机构提出估价要求，及估价机构订立估价托付合同的单位或个人：估价好象权利人是指彷价对象的全部权人、运用权人、抵押权人等权利人；估价利害关系人是指估价结果的客观合理及否会干脆影响其利益的单位或个人。估价报告运用者可能是估价对象权利人,债权人、投资者、受让人、政府及其有关部门和社会公众等。22、什么是房地产估价师？一名合格的房地产估价师应当具备*些条件？答：注班房地产估价师简称房地产估价师、估价师，是指具有房地产估价学问和阅历，取得房地产估价师执业资格证书，并依据注册房地产估价师管理方法注册，取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。应当具备房地产估价方面的扎实的理论学问、丰富的实践阅历和良好的职业道德。23、什么是估价目的？目肃有舞些估价目的？答：估价目的是指一个估价项目中估价托付人对估价报告的预期用途。目前有：国有建设用地运用权出让,房地产转让、租赁、抵押贷款、征收征用补偿、税收、损害赔借、分割.保险、争议调处、司法案定，企业对外投资、合作、合资、合并、分立、改制、资产重组、产权转让、租赁、清算，房地产估价争议中的房地产估价复核、塞定，等等.24、弄清估价目的有筹些要京义？答：估价目的将影响估价结果，不同的估价目的，估价对象的范围可能不同，估价时点可能不同，评估的价值类型可能不同，估价依据可能不同，估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同。25、什么是估价时点？为何确定估价时点应在先，得出评估价值应在后？答：估价时点也称价值时点、价值日期，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。特殊须要指出的是，确定估价时点应在先，得出评估价值应在后.由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值,所以估价时必需弄清评估的是估价对象在哪个时间的价值。26、什么是估价对象？目前房地产估价对象主要有*些？答：停价对象即估价客体，指一个估价项目中须要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产。主要有土地、龙筑物、土地及建筑物的塔合体，还有在建工程及期房。27、什么是价值类型？应如何理解冏一估价对象的价值并不是唯一的，而其具体一种类型的价值理论上却是唯一的？答：价值类型是指一个项目中所评估的具体某种价值。价值类型一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的确定的须要评估的具体某种类型的价值。【正常的买卖价格、合理的补偿金额、正常的抵押价值，彼此之间可能是不同的