西安市物业管理条例(2024修正).docx

西安市物业管理条例（1999年3月30日西安市第十二届人民代表大会常务委员会第卜一次会议通过1999年5月27H陕西省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议批准根据2004年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过2004年8月31陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的关广修改西安市城市居住区物业管理条例的决定第一次修正根据2005年6月30日西安市第卜三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过2005年7月30H陕西省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准的关修改泗安巾城市居住区物业管理条例的决定第二次修正2009年12月30日西安市第十四届人民代表大会常务委员会第十九次会议第一次修订通过2010年3月26日陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准2016年10月25日西安市第卜五届人民代表大会常务委员会第三十五次会议第二次修订通过2016年11月24H陕西省第十二届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准根据2020年10月21H西安市第十六届人民代表大会常务委员会第一:十七次会议通过2020年11月26日陕西省第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准的西安市人民代表大会常务委员会关于修改西安市保护泄费若合法权益条例等65部地方性法规的决定第三次修正根据2024年4月26日西安市第十七届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过2024年5月30日陕西省第十四届人民代表大会常务委员会第十次会议批准）目录第一章总则第二章业主大会、业主委员会和物业管理委员会第一节业主大会第二节业主委员会第三节物业管理委员会第四节其他规定第三章前期物业管理第四章物业服务与管理第五章物业的使用与维护第六章物业保修与住宅专项维修资金第七章监督管理第八章法律责任第九章附则第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据中华人民共和国民法典、国务院物业管理条例陕西省物业服务管道条例及有关法律法规，结合本市实际，制定本条例。第二条本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动，适用本条例。第三条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第四条物业管理活动坚持党的领导，建立健全在社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会、物业服务企业议事协调机制，保障物业管理活动依法布序进行。第五条市住房建设行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，对本市物业管理活动实施监督管理。区县物业管理行政主管部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理。开发区管理委员会按照本条例的规定负责本开发区范围内物业管理活动的监督管理。发改、资源规划、城管、市场监管、公安、水行政、生态环境、民政、人防等相关部门应当按照各自职责，做好物业管理活动的相关监督管理工作。街道办事处、镇人民政府在区县物业管理行政主管部门的指导下，按照本条例的规定，负责本辖区物业管理活动的指导和监督工作。第六条居民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府和开发区管理委员会开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。第七条物业管理行业协会应当加强行业自律管理，规范服务行为，制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务行业科学、规范、健康发展。第八条鼓励业主大会或者其委托的业主委员会、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业眼务质量评估等活动。物业服务第三方评估机构应当依照法律法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第二章业主大会、业主委员会和物业管理委员会第一节业主大会第九条物业管理区域内的业主可以成立业主大会，选举业主委员会，进行业主自治。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。第十条物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的：（二）首套房屋出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。物业管理区域符合前款条件的，建设单位应当在三十日内书面告知物业所在地的区县物业管理行政主管部门和街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会，报送筹备首次业主大会会议所需资料，并在物业管理区域内公告。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当自收到书面告知之口起六十口内，组织成立业主大会筹备组。建设单位未及时履行告知义务和报送资料的，物业管理区域内二十名以上业主可以向街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会提出成立业主大会的申请，街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当在三十日内予以核实，符合条件的，组织成立业主大会筹备组。”第十一条建设单位应当报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料：<-）业主名册；（一）物业管理区域划分证明；（三）房屋及建筑面积清册；（四）建筑规划总平面图：（五）共用设施设备的交接资料；（六）物业服务用房配置资料；（七）成立业主大会必需的其他资料。第十二条业主大会筹备组由业主代表、建设单位、街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会、社区党组织、居民委员会等代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组人数的二分之一。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当书面通知建设单位参加筹备工作。建设单位应当履行参加业主大会筹备组职责。筹备组组长由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员担任。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当制定业主代表推选办法，明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表。筹备组成员名单应当自筹备组成立之口起七IZI内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。筹备组正式开展筹备工作前，区县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。第十三条业主大会筹备组履行下列职责：（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案：（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数：（四）拟定业主委员会选举办法：（五）提出业主委员会组成人员候选人名单；（六）承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前，将前款第一项至第五项规定的事项在物业管理区域内显著位置公示。第十四条业主大会筹备组应当自成立之日起九十口内，组织召开首次业主大会会议。因特殊情况未能在九十日内组织召开首次业主大会会议的，可以延长三十日。业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起七日内，向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。第十五条划分为一个物业管理区域的分期开发建设项R1.,先期开发部分符合本条例第十条第款规定条件的，可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确熠补业主委员会组成人员的办法。第十六条业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开。业主可以委托他人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，并载明委托事项。业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。第十七条采用集体讨论形式召开业主大会会议的，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需业主投票表决的，表决票应当经本人签名，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表出席业主大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加。第十八条采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当将征求意见书送交每一位业主，由业主本人或者其委托的代理人实名签署意见：无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。需投票表决的，表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。街道办事处、镇人民政府、开发区管理委员会或者其委托的居民委员会应当时采用书面征求意见形式召开业主大会会议的情况进行监督指导。第十九条业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开十五日前将会议内容书面告知居民委员会。第二十条业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会贲令其限期组织召开；逾期仍未组织召开的，由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织召开。第二十一条业主大会监督业主委员会工作，听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告，并决定下列事项：（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会组成人员：（三）物业管理模式；（四）选聘和解聘物业服务企业：（五）续筹住宅专项维修资金：（六）使用住宅专项维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施：（八）业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会组成人员工作津贴的开支范围、标准：（九）改变或者撤销业主委员会不适当的决定：（I）改变共有部分的用途或者利用共用部位、共用设施设备从事经营活动：（+-）利用共用部位、共用设施设备从事经营活动的收益分配等事项：（十二）对物业管理区域内的相关财务收支情况进行审计；（十三）法律法规规定的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第五项、第七项和第十项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第二十二条业主大会会议表决采用纸质方式实名投票；在确保业主意思表示真实、有效的前提下，也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公示。第二节业主委员会第二十三条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主委员会的选举产生之门为其成立日期。第二十四条业主委员会由单数组成，任期三至五年，可以连选连任。业主委员会组成人员的具体人数和任期由业主大会议事规则规定。业主委员会应当自选举产生之日起卜五日内召开首次会议，在全体有表决权的组成人员中推选业主委员会主任、副主任。第二十五条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业所在地街道办事处、镇人民政府及区县物业管理行政主管部门备案：开发区范国内的，向开发区管理委员会备案：(一)管理规约、业主大会议事规则：（二）业主大会会议记录和会议决定：（三）业主委员会组成人员的基本情况。区县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自收到上述材料后五个工作日内发出备案回执:业主委员会持备案回执，向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并在物业管理区域内显著位置公告备案情况。备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告备案单位，并在物业管理区域内显著位置公告。第二十六