物业管理业主大会、居委会、物业公司05.ppt

业主大会、居委业主大会、居委会与物业公司会与物业公司2023-2-18和谐社区发展中心定义定义l业主大会l居委会l物业l物业管理l业主与居民2023-2-18和谐社区发展中心业主大会业主大会l物业管理的决策机构l业主共同决定的重要形式l常态：共同决定l组成：全体业主自然组成l成立：登记备案过程l代表：业主委员会2023-2-18和谐社区发展中心居委会居委会自治组织：（自我管理、教育、 服务、监督）法律依据：组织法北京市实施组织法办法北京市居民委员会选举办法组织形式：选举产生的常设机构，对居民会议负责。任务：自我管理、自我教育、自我服务、自我监督一、宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民履行依法应尽的义务，爱护公共财产，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动； 二、办理本居住地区居民的公共事务的公益事业； 三、调解民间纠纷； 四、协助维护社会治安； 五、协助人民政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作； 六、向人民政府或者它的派出机关反映居民的意见，要求和提出建议。 第四条 居民委员会应当开展便民利民的社区服务活动，可以兴办有关的服务事业。2023-2-18和谐社区发展中心物业物业l“物业” 由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的单元性的房地产。物业可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。l物业主要包括以下要素： 1.已建成并具有使用功能； 2.相配套的设备和市政、公用设施； 3.建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交 通道路。 不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业2023-2-18和谐社区发展中心物业管理物业管理l是指在物业的寿命周期内，为保障和发挥物业的价值而对物业实施的管理和维护活动l业主对建筑物内的专有部分以外的共有部分实施共同管理的行为l主要包括： 1.设备设施运行管理 2.设备设施养护管理 3.设备设施维修服务 4.设备设施保全管理 5.设备设施使用秩序l对象：物(共有部分)2023-2-18和谐社区发展中心业主与居民业主与居民l业主：物业所有人（权属证书具名人）l法定登记产生，直接主张物业权利人l类型：自然人、法人、社团、国家。l居民：社区居住者l居住状态决定，直接主张人身权利人l类型：自然人2023-2-18和谐社区发展中心居民权利居民权利l人身权利l不可代理、不可交易，不可剥夺，不可转移，人人平等l主要内容：名誉、生存、政治、教育福利、安全、幸福、环境2023-2-18和谐社区发展中心业主权利业主权利l物业权利(财产权)l可代理性、可交易性，可转移性，可灭失性，份额不等l主要内容：所有权(用益物权、管理权)处分、支配、使用、收益2023-2-18和谐社区发展中心业主物业区分所有业主物业区分所有l专有部分（独占独享）l共有部分（按份共有）l按份（权利、义务）2023-2-18和谐社区发展中心业主财产业主财产l例：150平米，单价7000，总价：105万l配套情况：四梯八户，12层。l均套：1000l地价：1000元，余额：90万l公摊：25%（包括楼（电）梯间，外墙等），余额67.5万l电梯：120万X4/(8X12)=5万，余额：62.5万l道路、停车设施、绿地、化粪池、垃圾站、物业管理用房、围墙、照明、门禁、消防系统、安防系统、未分摊共有建筑、地面车位、景观、给排水系统、水处理系统、配电系统、燃气系统、供热系统，公共照明系统、配套设施等。约2500万。余额：60万l自有造价：112.5X2000=22.5万，余额：37.5万l心理价值、税收、实物地租、开发商利润2023-2-18和谐社区发展中心财产价值份额财产价值份额单套实物价值心理价值万元自有价值公共价值物业管理自然价值金额22.5301537.5百分比21.4291435.7相对权334522心理度235加权价3041.2533.752023-2-18和谐社区发展中心全物业加权价值全物业加权价值全额自有价值物业管理自然价值10.5亿3亿4.125亿3.375亿自然相关度192023-2-18和谐社区发展中心物业管理价值组成物业管理价值组成万元高值易损 低值易损 高值耐用低值耐用小计其它内容描述电梯设备等房屋等围墙等价值500025007500500约1.55亿1.45亿期望年限151075502270年均33325010010约700万3502023-2-18和谐社区发展中心2023-2-18和谐社区发展中心年限金额差值年限金额差值2270515 1033 32821 738 3314 1107 40220 775 7013 1192 48719 816 11112 1292 58718 861 15611 1409 70417 912 20710 1550 84516 969 254面积管理金额服务金额物业费管理0.6服务1.415108252不同年限下的业主负担2023-2-18和谐社区发展中心居民的权利居民的权利l安全l便利l教育l养老l公民权l等等2023-2-18和谐社区发展中心物业管理的构成物业管理的构成l物业管理（物业保全）市场行为l公共产品（治安、行政等）非排他非竞争2023-2-18和谐社区发展中心物业管理的相对人物业管理的相对人建筑安全设备保全设施养护人身安全环境环卫设备运行设施运行财产管理结果类型滞后持续结果即时瞬时结果结果承担业主居民费用承担业主居民权利行使业主2023-2-18和谐社区发展中心物业管理的特性物业管理的特性l群体利益和整体利益的区别l群体利益：可分割、每个人都可以主张和放弃面积缩水等l整体利益：不可分割，必须由机构主张和放弃物业管理2023-2-18和谐社区发展中心业主大会和业委会的意义业主大会和业委会的意义l物业管理中整体利益唯一的适格主体主张人和执行人l目前没有独立法律地位，不能接受委托主张群体利益l业委会是业主大会的存在标志l按资产分额承担有限责任2023-2-18和谐社区发展中心物业管理公司的性质物业管理公司的性质l以牟利为目标的商业机构l受托人，受合同法约束l主业：专业物业管理，权力来源：业主大会授权l副业：兼管社区服务，权力来源：业主大会授权2023-2-18和谐社区发展中心业委会的职责业委会的职责l监督物业管理l监督履行公约l召集业主表决l监管社区资料l建立沟通渠道l业主其它授权l召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；l与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；l及时了解业主、物业使用人的意及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同业履行物业服务合同；l监督业主公约的实施；l业主大会赋予的其他职责。2023-2-18和谐社区发展中心业委会如何监督业委会如何监督l程序性监督l事务性监督l验证性监督l审查性监督l反馈性监督2023-2-18和谐社区发展中心程序性监督程序性监督l程序文件的监督l规章制度的监督l往来函件的监督l第三方合同的监督2023-2-18和谐社区发展中心事务性监督事务性监督l项目开展情况监督l转委托事务监督l市场考证考察l参与第三方招标（选聘）过程2023-2-18和谐社区发展中心验证性监督验证性监督l结果验证：保洁、保安、垃圾清运、化粪池等l效果验证：绿化、环境、装修管理、公共物业秩序l状态验证：设备设施运行状态l财务审计：需要专业审计机构l整体评估：需要专业评估机构2023-2-18和谐社区发展中心审查性监督审查性监督l各种法律法规比对性审查l各种物业管理制度审查l各种权证制作审查l各种后续资质证书审查l各种档案资料审查l各种任职资格审查2023-2-18和谐社区发展中心反馈性监督反馈性监督l建立反馈制度l建立信息搜集渠道l依靠社区各类组织l建立信息交流渠道2023-2-18和谐社区发展中心物业费的构成物业费的构成保安保安约占物业费约占物业费的的30%30%左右左右保洁保洁约占约占物业物业费的费的10%左右左右绿化绿化约占约占物业物业费的费的5%左右左右维保维保约占约占物业物业费的费的5%左右左右电梯电梯约占约占物业物业费的费的20%左右左右其他其他约占约占物业物业费的费的5%左右左右管理管理约占约占物业物业费的费的20%左右左右利润利润约占约占物业物业费的费的5%左右左右业主交费业主交费约占物业费的约占物业费的65%65%左右左右收益收益约占物业费约占物业费的的5%左右左右停车停车约占物业费约占物业费的的30%30%左右左右55%55%保安保安约占物业费约占物业费的的30%30%左右左右保洁保洁约占约占物业物业费的费的10%左右左右绿化绿化约占约占物业物业费的费的5%左右左右维保维保约占约占物业物业费的费的5%左右左右电梯电梯约占约占物业物业费的费的20%左右左右其他其他约占约占物业物业费的费的5%左右左右管理管理约占约占物业物业费的费的20%左右左右利润利润约占约占物业物业费的费的5%左右左右15%15%5%5%1%1%4%4%2%2%3%3%2023-2-18和谐社区发展中心物业管理中的债权关系物业管理中的债权关系业主物业公司债权物业管理物业费主张性弱强举证责任艰难简单灭失可能极大极小2023-2-18和谐社区发展中心债权债务关系债权债务关系l物业公司：债权存在，义务就存在。不能以欠费为借口单方面降低合同标的。双方商定的调整不免除个体债权。l单个业主：权利存在，债务就存在。不因欠费而丧失权利。单个业主导致的标的调整由全体业主分担。2023-2-18和谐社区发展中心居委会与业主大会居委会与业主大会l二者的区别（性质、职能、人员组成、权利基础、议事规则、管理边界）l将业主大会作为居委会的下设机构，将会带来的问题和矛盾l从国外立法和我国实践看，不宜将业主大会纳入居委会管辖2023-2-18和谐社区发展中心业主自治与居民自治的有效衔接业主自治与居民自治的有效衔接l物业管理区域与社区区域交叉的问题的解决 l业主大会与居委会工作的联系和交叉 l建立和完善居委会与业委会工作的互通机制。 2023-2-18和谐社区发展中心业主自治与居民自治业主自治与居民自治l业主“自治”（management）l财产管理，管理是主要内容，排它性l自给型l特征：排它性内部治理l居民自治（govern）l公共治理，治理是主要内容，非排它性l供给型l特征：非排他性区域治理2023-2-18和谐社区发展中心物业管理中的居委会物业管理中的居委会l居委会-社区自治组织l物业管理包含有大量的公共服务内容l业主处分和侵害居民权利停车管理、保安l居民干预物权处分过程居民组成的代表大会2023-2-18和谐社区发展中心居委会的作用居委会的作用l“法”定职责：指导、监督l维护切身利益：参与、建议l沟通协调共建：帮助、沟通l非责任作为l群众工作2023-2-18和谐社区发展中心指导监督指导监督l行政协调l法律准备l政策协调l程序见证l参与应急预案的制定和实施l无责作为，承上启下2023-2-18和谐社区发展中心参与建议参与建议l作为自治组织参与业主活动l作为政策衔接机构提出政策性建议l作为优先组织共享自治资源l收集反馈意见，提出合理建议l注意责权均等，非权力参与，不承担后果2023-2-18和谐社区发展中心帮助沟通帮助沟通l沟通行政部门，共享行政资源l沟通社区各种机构，协调观点l利用人民调解，缓和乃至解决物业冲突l利用组织资源，帮助召集业主大会l依托社区党委（支部），贯彻党的领导l建立并组织协调机制，增强互信互谅l协助业委会对物业管理实施监督2023-2-18和谐社区发展中心程序见证程序见证l协助身份认定l见证组织程序l比对规则实施情况l协调有关部门，参与社区执法2023-2-18和谐社区发展中心居委会与业委会居委会与业委会l优势互补（群众基础与知识层面）l互相提携，