淄博鲁王写字楼可行性分析.ppt
“鲁泰大道鲁泰大道”写字楼项目市场可行性调研报告报告目标一、通过对淄博写字楼市场的发展规律调研，得出淄博写字间的发展态势，并结合我项目情况给出有效的可行性分析；二、结合淄博写字间的供应及客户的情况，制订出项目最佳的入市时机及可能的定位方向与调性；三、结合鲁王打造写字楼的目标，分析目标达成的战略及可能存在的各种问题与威胁，并进行提前的预防。第一部分：宏观环境及地块分析 淄博城市特色淄博是以重工业为主的特色定位城市，相对城市第三产业发展相对滞后 ，因此，写字楼市场需求主要以中、大型企业居多，以金融、通讯、房地产行业为主，成规模的服务型企业占比较少 。重工业的城市定位，使得淄博写字楼企业中多为大型企业，对写字楼存在总面积需求大，品质要求高、总价承受高，但整体企业数量相对较少的局面。普通的服务型企业，则多为小面积、小空间、低承受力的特征，难以支撑大型写字间项目。淄博写字楼分布淄博写字楼当前主要以柳泉路为核心，辅以华光路部分中心区域 ，成为当下淄博最集中的商务办公区域。p城市分布：淄博写字楼当前主要以老城区传统CBD柳泉路为主，城市中心依托繁华的交通，存在少量供应；p淄博写字楼众多，当前存在量约计有400万平米，尚有诸如华贸等超大综合体等待上市，市场供应量极大；p从当前布局分析，随着火炬公园周边写字楼的陈旧，新兴写字楼逐步向外辐射，主要以品质取胜的华光路德泰堂及北部以高度为代表的汇金大厦为代表。淄博写字楼供应量较大，当前主要以品质及高度为核心竞争力。 淄博写字楼发展在当前市场供应量巨大的同时，城市西部新政务中心规划也隐而待发，随着新区的发展及柳泉路北部的品质楼盘建设，未来淄博写字楼将向西、向北发展 。颐和大厦汇金大厦德泰堂黄金1号茂业城市客厅176.3亩明发世贸中心222亩印象齐都文化创意产业园73万创业火炬广场51万嘉亿财富中心700亩，商业50万华光文化创意产业园50亩中央国际广场5.6万潘成大厦11万金达大厦淄博电子商务产业园宏程国际广场60万环齐商务楼17万鑫城商务中心项目11.2万华茂SODO3.8万齐鲁台港澳科研服务中心黄金珠宝国际交易中心淄博现代国际新城70万淄博浙商金融中心金晶国际广场3.9万华润大厦3.6万华融国际70万西地华府2.2万侨商金融中心恒大帝景写字楼项目西部区域的规划与现有的高供应量，使得未来淄博写字楼在未来存在极大的变数。品质化、特色化将成为项目的关键因素。西部新政务区布局西部新区依托原规划的政府,以河流为中轴线,配合公园景观、串连政务中心，文化中心、商业中心、体育中心等重要设施，其商务规模约数百万平米，成为未来最具竞争力的商务中心。西部新区整体规划西部新区景观规划项目区域我项目位于淄博鲁泰大道西侧，距离柳泉路北段约有1000米距离，紧邻城市重点项目茂业城市客厅项目，属于当前淄博柳泉路政务区的边缘地块。p项目自身条件：项目规模整体较小，属单一的商务型地产开发项目，受规模的影响，对城市的影响力较小，需借助地块周边的价值p当前价值：项目当前距离商务中心有一定距离，柳泉路北部区域尚未成为热点，项目区域在淄博其它写字楼相对处于劣势。p未来价值：茂业城市客厅的规划，成为当前柳泉路最关注的项目，将彻底改变项目区域价值，进而对项目有极大的带动性 。茂业城市广场茂业城市客厅柳泉路核心商务区项目地块项目地块周边紧邻鲁泰大道,东侧汽修厂、加油站，西侧金城建工办公楼,地块整体规模较小,区域中不具有影响力的配套.小 结城市特征：淄博以重工业为主，大型企业多，服务型小企业整体规模较小，造成企业对写字间整体品质、地段、特色要求较高！写字楼布局：淄博写字楼依柳泉路分布，少量分布在繁华市区及华光路附近。柳泉路高楼层地标建筑及中心区域高端品质成为当前写字楼的主流发展方向；写字楼发展：淄博写字楼整体供应量及潜在供应巨大，西部核心商务区的规划及柳泉路北部高端区的规划，让城市写字楼发展未来充满变数；项目自身：项目规模小且处柳泉路商务区边缘，当前在淄博在售写字楼的竞争中，处于明显劣势，未来茂业城市客厅的规划，将有望改变项目的整体价值认知，酝酿出项目开发的机遇。项目属于小规模前景性商务地块开发，茂业的建设将有利于项目的后期开发，时机及特色成为项目开发成功的主要因素！第二部分：典型案例 项目位置：张店区华光路与世纪路交汇处开发商：山东德泰堂置业有限公司 工程进度： 项目基本完工 交房时间：约2014年3月项目规模：占地面积17488平方米， 82000平方米， 总户数：24层 在售户数：240户 在售楼座：1 物业类型：纯写字楼容积率： 4.50 绿化率 5%价 格：120-1760，均价11000元/平米优惠政策：5-15层为自用写字楼：无返租，按揭享97折，一次性95折，16-20层为投资写字楼，享返租政策，一次性返还3年，返租比例为前三年6%、7%、8%，总计21%，一次性返还核心价值：华光路地段、项目内部现代化 高品质包装销售情况：目前项目接近交房，去化率约80%现有典型项目-德泰堂在售典型项目-汇金大厦 项目位置：张店区鲁泰大道以北、柳泉路以东开发商：山东富通置业有限公司 工程进度： 外装基本完工，内装中 交房时间：约2014年5月项目规模：占地面积31400平方米， 建筑面积118561平方米， 共5栋楼，项目共分两期，一期为1#、2#，二期为3#、4#、5#总户数：282户 在售户数：282户 在售楼座：1 物业类型：38层，1-5层为裙楼容积率：4.81 绿化率25.90%价 格：均价9000元/平米核心价值：区域目前为区域第一高楼，开发商富通置业在金融圈的关系，吸引了大量金融企业 。销售情况：目前项目接近交房，剩余房源较多，整体去化速度慢。在售典型项目-黄金一号 项目位置：华光路与西六路交汇处（莲池公园西侧）开发商：淄博鲁润置业有限公司 工程进度： 外装施工中 交房时间：约2014年年底项目规模：占地面积18006平方米， 建筑面积118561平方米， 总户数：700户 在售户数：72户（写字楼） 在售楼座：1 物业类型：5-10层为写字楼，11-20层为商住公寓容积率：4.81 绿化率25.90% 价 格：均价9500元/平米优惠政策：5-15层为自用写字楼核心价值：黄金集团品牌、区位销售情况：7、8层为低首付楼层，首付10万，其余年底交清，均价9000元/左右，其余价格9500元以上，8000多的房源为中间分割后无窗户的房源。目前主推北边的商住两用公寓。在售典型项目-创业火炬广场创业火炬广场楼盘地址：柳泉路与政通路交汇处（火炬公园以北）开 发 商：山东创业房地产开发有限公司建筑面积：约51万 其中：住宅约21万、写字楼约19万、大型商业11万核心价值：低价对外团购价7200元/、区位处于传统商务中心、规模大户型面积：80-500平占地面积：13.68万平方米在售典型项目-云龙国际 项目位置：中心路与华光路交汇路口西北开发商：山东金鼎云龙置业工程进度： 外装基本完工，内装中 交房时间：2011项目规模：占地面积31400平方米， 建筑面积118561平方米， 共5栋楼，项目共分两期，一期为1#、2#，二期为3#、4#、5#总户数：272户 在售楼座：1 物业类型：28层，1-3层为裙楼容积率：3.8 绿化率25.90%价 格：均价9000元/平米核心价值：区域位置，周边配套 销售情况：项目已经交房，尚在租售过程中在售典型项目-颐和大厦 项目位置：张店中润大道与金晶大道交汇处开发商：山东中大房产开发公司工程进度： 外装基本完工，内装中 交房时间：2014项目规模：总户数：272户 在售楼座：1 物业类型：32层 容积率：4.1 绿化率32%装修标准：简装修价 格：均价8500元/平米核心价值：性价比，周边配套 销售情况：项目已经交房，尚在租售过程中潜在典型项目汇总华润大厦总建面约3.6万平方米，共41层写字楼分布在6-27F；其余为喜来登酒店华润大厦总建面约3.6万平方米，共41层写字楼分布在6-27F；其余为喜来登酒店华融国际总建面约70万平方米嘉亿财富中心700亩明发世贸中心222亩茂业城市客厅176亩，总建面约80万平方米以上小 结写字楼规律：淄博在售写字楼较多，整体规模约在4-5万平米，多为纯写字楼设置，公寓、SOHO 相对较少；写字楼产品：淄博写字楼多为整层1000平左右，多为大面积划分，小户型产品供应极少，且去化不佳，体现出区域以中、大企业购买为主；写字楼去化：淄博写字楼去化速度慢，大多数现房去化也近达到50%左右，较慢的去化速度，不利于甲方的资金运作；城市供应：淄博未来写字楼供应巨大，新规划写字楼普遍规模大、品质高，对淄博写字楼市场现状将带来全面革新的机遇，特别是我项目茂业项目，对未来商务区域移动影响巨大。淄博写字楼市场处于变革的初期，茂业等项目开发建设，将重画淄博写字楼格局，从而对项目带来极大的机遇。第三部分：可行性建议结论 基于项目自身及市场： 项目属于小规模前景性商务地块开发，茂业的建设将有利于项目的后期开发，时机及特色成为项目开发成功的主要因素！基于楼盘调研及共性：淄博写字楼市场处于变革的初期，茂业等项目开发建设，将重画淄博写字楼格局，从而对项目带来极大的机遇。考量因素项目开发方向p项目区域：属于前景性项目，当前处于区域价值的上升期，有中、长期的开发价值；p项目规模：属于小型项目，自身影响力有限，需借助周边项目进行提升，因此，项目不适合打造高端写字间，而更加适合打造有特色的品质项目；p项目机遇：处于淄博商务区的变革当中，机遇与威胁并存，如何借助茂业项目带来的影响力，提升项目，是项目开发回现的关键。项目抉择基于上面的诸多考量，我们建议如下：一、项目地块属于前景性地块，未来潜力巨大，具备开发储备价值！二、项目面临市场竞争激烈，尚处于区域发展初期，短期内开发时机不佳！三、项目规模较小，不具备较强的城市影响力，借助茂业项目的势头，开发差异化特色品质项目，是未来的发展方向！THE END
