房地产市场调研分析.ppt

房地产市场调查房地产市场调查房地产项目规划 广义上，房地产市场调查是指为了解和预测房广义上，房地产市场调查是指为了解和预测房地产市场的产品供给和需求信息、正确判断和把握地产市场的产品供给和需求信息、正确判断和把握市场现状及其发展趋势，同时为制定科学决策提供市场现状及其发展趋势，同时为制定科学决策提供可靠依据的一项市场调查活动。可靠依据的一项市场调查活动。 狭义上，房地产市场调查是指开发商为狭义上，房地产市场调查是指开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查活动。了项目开发的需要而进行的市场调查活动。1.1.房地产市场调查的含义房地产市场调查的含义（一）房地产市场调查的内涵（一）房地产市场调查的内涵房地产项目规划房地产市场调查房地产市场调查2.2.房地产市场调查的必要性和作用房地产市场调查的必要性和作用必要性能使决策者准确把握产品定位及经营策略，也可以从中发现能使决策者准确把握产品定位及经营策略，也可以从中发现新的市场机会，从而较好地规避市场风险新的市场机会，从而较好地规避市场风险可以帮助开发商掌握消费者消费意向及消费动态，寻求项目可以帮助开发商掌握消费者消费意向及消费动态，寻求项目的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高市场占有率的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高市场占有率作用是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提；是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提；是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；是项目策划者了解市场，挖掘卖点、形成创意的必要前提；是项目策划者了解市场，挖掘卖点、形成创意的必要前提；是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终房地产项目规划（二）房地产市场调查的主要内容（二）房地产市场调查的主要内容环境调查环境调查需求调查需求调查供给调查供给调查营销环境调查营销环境调查政治、经济、政治、经济、人口、文化人口、文化1.1.宏观环境宏观环境调查层面调查层面2.2.区域环境区域环境调查层面调查层面3.3.微观环境微观环境调查层面调查层面1.1.市场需求市场需求容量调查容量调查2.2.消费者调消费者调查查3.3.消费者行消费者行为调查为调查1.1.房地产市房地产市场供给总体场供给总体调查调查2.2.竞争楼盘竞争楼盘调查调查3.3.竞争对手竞争对手调查调查1.1.房地产广房地产广告环境调查告环境调查2.2.房地产营房地产营销中介机构销中介机构调查调查3.3.房地产营房地产营销媒体调查销媒体调查房地产项目规划房地产市场调查房地产市场调查 1.1.分析数据分析数据2.2.撰写调查报告撰写调查报告 3.3.总结反馈总结反馈 1.1.制定调查方案制定调查方案 2.2.搜集资料搜集资料3.3.资料的甄别与审查资料的甄别与审查1.1.确定调查目标确定调查目标2.2.建立调查组织建立调查组织3.3.初步情况分析初步情况分析3.3.1 3.3.1 准备阶段准备阶段3.3.1 3.3.1 实施阶段实施阶段3.3.33.3.3分析和总结阶段分析和总结阶段（三）（三） 房地产市场调查程序房地产市场调查程序房地产项目规划1、 房地产市场分析的步骤房地产市场分析的步骤 (1) 确定调查目的确定调查目的即该调查是：即该调查是：为投资方案选择与决策服务为投资方案选择与决策服务为解决某一具体问题或发现市场机会服务为解决某一具体问题或发现市场机会服务为场地选择或产品定位服务为场地选择或产品定位服务为编制一般的市场研究报告服务为编制一般的市场研究报告服务 (2) 确立调查目标确立调查目标主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。 房地产项目规划1、 房地产市场分析的步骤房地产市场分析的步骤 (3) 选择调查方法选择调查方法 主要确定该项调查所需数据的类型与收集方法、主要确定该项调查所需数据的类型与收集方法、数据处理过程中定性和定量方法的选择。数据处理过程中定性和定量方法的选择。 (4) 估算调查过程所需的时间和费用，以及调查结估算调查过程所需的时间和费用，以及调查结果的预期价格果的预期价格 (5) 数据收集、数据处理和数据分析。数据收集、数据处理和数据分析。 (6) 市场调查的结论与建议。市场调查的结论与建议。 房地产项目规划2、 房地产市场调查的内容房地产市场调查的内容 点点单个楼盘单个楼盘 线和面线和面区域市场区域市场 体体宏观环境宏观环境房地产项目规划 点点单个楼盘单个楼盘房地产项目规划 大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性（商业中心、工业中心、学院社区等），了解区域交通状况（商业中心、工业中心、学院社区等），了解区域交通状况（公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等）（公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等），区域公共配套设施（水、电煤等市政配套，公园、学校、，区域公共配套设施（水、电煤等市政配套，公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆医院、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套）和人文环境等；、集贸市场、著名餐馆等生活配套）和人文环境等；房地产项目规划 就是楼盘地块的大小形状，所处位置，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁，它的进出道路如何，是否临街，它的东西南北的邻居是谁，它的进出道路如何，是否临街，等等。等等。 楼盘的地理位置是楼盘不可分离的楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。应该讲，楼盘的地理位置也应该从属于产品的某一方面，但应该讲，楼盘的地理位置也应该从属于产品的某一方面，但因为它的至关重要性，所以我们就把它单独立项进行讨论。因为它的至关重要性，所以我们就把它单独立项进行讨论。 房地产项目规划 这是楼盘市调的主体部分。该部分重点在于了解楼这是楼盘市调的主体部分。该部分重点在于了解楼盘的盘的，它具体包括，它具体包括土地大小，总建面积，土地大小，总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度等。面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度等。 房地产项目规划 产品因素中还有一个特别项目，虽不是产品本身，产品因素中还有一个特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的但却是产品的重要构成，它就是我们常说的，即楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的，即楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁，他们的资质如何，彼此间是如何合作的承担公司是谁，他们的资质如何，彼此间是如何合作的，等等。，等等。 从公司的组成状况我们可以间接地评估楼盘的从公司的组成状况我们可以间接地评估楼盘的房地产项目规划房地产项目规划 广告策略主要包括广告策略主要包括的推敲，的推敲，的把握，的把握，的安排和具体的安排和具体等等。等等。 具体广告行为的市场调查不可能囊括各方面的大具体广告行为的市场调查不可能囊括各方面的大小事项，关键是把握其小事项，关键是把握其的精髓的精髓 广告策略广告策略 “金银湖畔，万科在造一座城金银湖畔，万科在造一座城”。简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向：简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向：房地产项目规划 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是指具体的业务安排，如指具体的业务安排，如等。等。 另一方面则是另一方面则是。如：。如：u什么样的房型最好卖？什么样的房型最好卖？u什么样的总价最为市场所接受？什么样的总价最为市场所接受？u吸引客户最主要的地方是什么？吸引客户最主要的地方是什么？u购房客户群有什么特征等等？购房客户群有什么特征等等？所有的这一切都是市场调查所应该了解的。所有的这一切都是市场调查所应该了解的。 销售执行销售执行 房地产项目规划 线和面线和面区域市场区域市场 区域分析区域分析 区域分析也就是指在特定区域中，对影响房地产市区域分析也就是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通动线、区域特征和发展规划这三方面因素的综场的交通动线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。合分析。 如通过区域分析我们便可得知，上海虹桥开发区的如通过区域分析我们便可得知，上海虹桥开发区的崛起，是因为在崛起，是因为在房地产项目规划 区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，内，分析区域产品关键在于认真研究区域产品的分析区域产品关键在于认真研究区域产品的以及它们市场反映强弱的缘由。以及它们市场反映强弱的缘由。 如某区域的楼盘，在都是住宅，都是一样的价格，都如某区域的楼盘，在都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。区域产品应该着力分析的地方。 区域产品区域产品房地产项目规划 需求特征是指区域需求特征是指区域人口数量和密度、人口结人口数量和密度、人口结构和家庭规模、购买力水平、客户的需求结构构和家庭规模、购买力水平、客户的需求结构与特征、人口素质和习惯嗜好与特征、人口素质和习惯嗜好等。等。 需求特征是我们从客户的角度对产品的一种需求特征是我们从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是我们对产品不断创新的审视，把握需求特征是我们对产品不断创新的动力与源泉。动力与源泉。 需求特征需求特征房地产项目规划体体宏观环境宏观环境 政治社会政治社会 政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度、房地产投资和城市化进程等方面的情况。政治稳安程度、房地产投资和城市化进程等方面的情况。政治稳定是社会发展的基石，国家运作体制的民主发展则是政治定是社会发展的基石，国家运作体制的民主发展则是政治稳定的长久保证稳定的长久保证剖析房地产市场，政治社会并不是一剖析房地产市场，政治社会并不是一个可有可无的因素。个可有可无的因素。 经济因素经济因素 经济因素是所有房地产宏观因素中对公司和个人最为经济因素是所有房地产宏观因素中对公司和个人最为显现最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况、财政显现最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况、财政收支与物价、人口数量与消费、居民收入与储蓄等各种因收支与物价、人口数量与消费、居民收入与储蓄等各种因素。素。房地产项目规划 行政法规行政法规 行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。 国际状况国际状况 现代社会，国际交往频繁，使得一国经济、政治、文现代社会，国际交往频繁，使得一国经济、政治、文化常常影响着与其有关的国家和地区。国际间经济、军事化常常影响着与其有关的国家和地区。国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。房地产项目规划房地产市场调查过程房地产市场调查过程调查准备调查准备调查分析调查分析正式调查正式调查房地产项目规划调查准备调查准备确定调查目的及内容设计调查问卷确定调查对象确定调查计划房地产楼盘市调详表房地产项目规划确定调查目的及内容确定调查目的及内容知道调查什么比知道如何调查更重要！ 企业需要解决的问题 初步调查调查目的 调查内容 发散分析房地产项目规划需要调研的子项目需要调研的子子项目需要调研的子子子项目针对竞争物业的调查针对功能相近物业的调查位置规模价格配套设施容积率、绿化率户型设计特色进度（开、竣工、开盘时间）开发商、承建