【《基于挣值法的某房地产A住宅项目成本分析及优化策略》11000字（论文）】.docx

建筑施工企业如何加强工程造价管理研究一以某工程项目为例改革开放以来，房地产行业发展迅猛。近年来，国家相继出台了一系列政策来调控房地产行业发展过热的现象，房地产行业开始进入维利叶代。在这样的形势下，房地产企业造价管控程度低、管理水平不足的间避日益凸显，如何在新舫势下获得良好的企业收益是房地产行业面临的重大挑战未来房地产企业想要持续健康的发展，就必须严格控制开发建设成本,因此，时房地产建设项目进行全过程造价管理是十分必要的。首先，本文对工程造价的相关理论进行研究。从传统的造价管理模式.入手.引出全过标造价管理理论。然后，本文以建筑施工企业的绿比青岛城际空间站多层住宅项目的工程造价管理现状为切入点，通过分析绿比奇角城际空间站多层住宅项目造价管理现状，发加项目建设期内各个阶段存在的问超，深入分析问题的主要成因，对项百造价管理的全过程进行研究，发现项目从决黛阶段、谩计阶段、施工阶段到攻工阶段所存在的问迎，提出相应问题的解决案喀，以此给林地方马城际空间站多层住宅项目全过程造价管理提供参考。关f1.h设筑施工企业全过程造价造价管理建被工程1导论1.I选题背景与意义1.I.1研究背景1.1.2研究意义1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状1.2.2国内研究现状22建筑施工企业工程造价管理案例分析一一以绿地青岛城际空间站多层住宅项目为例.32.1项目简介32.2造价管理现状31. 2.1投资决策阶段32. 2.2工程设计阶段53. 2.3工程建设阶段64. 2.4竣工结算阶段73£录地吉岛城际空间站多层住宅项目造价管理存在的问题93.1 项H决策阶段93.1.1缺乏严谭的科学论证93. 1.2造价控制投入不足93.2 项目设计阶段93. 2.1收费标准不科学95. 2.2限额设计推行不到位95.3 项目施工阶段101. 3.I跟踪管理制度尚不健全U3. 3.2对项目工期成本的管理与控制不够全视H4. 3.3项目管理人员缺乏经济意识I1.5.4 竣工结算阶段113.4 .1工程计量不按规定113.5 .2取费计算多加少扣124绿地青岛城际空间站多层住宅项目全过程造价管理的对策134.1项目决策阶段136. 1.1需要严谗的科学论证137. 1.2加强投资决策阶段造价控制134.2项目设计阶段131. 2.1改变设计取费办法134. 2.2推行限额设计134.3项目液工阶段144.3.1构建项目施工阶段全过程造价管理与控制体系144.3.2加强侦星管理，控制质显：成本144.3.3组织高度有效地施工方法，合理利用资源，降低工期144.4竣工结算阶段154.4.1加强工程宽的审核154.4.2加强定额套价的审核154.4.3耍有良好的专业素养154.4.4对项F1.进行综合评价及建设项H后评估155结论16参考文献171导论1.1 选题背景与意义111研究背景近些年来随着国内房产改革方案实行之后，房价呈现火的式提升，房地产逐渐变成为大多数资本家争先恐后投资的领域，因而投资失败也是常有的事，而导这个问题发生的源头是结算超预算、预算超概算、概算超估算等发生在项目建设过程中，导致工期加长、投资增大、资源消耗增加、施工过程困难化等问题。简单来说，间接联系着我国经济的健康绿化发展3.现阶段国内大部分的工程建设项目成本管理控制，没有把项目的前期策划、设计方案和施工工艺以及经营管理与既定的目标成本相结合，实现完整体化控制，而仅仅局限在工程的施工阶段(核对施工图预算、建筑安装工程价款结算等)。投资方在工程项目确定后直至竣工验收阶段，只若歪未来市场的后期收益，以及工程建设液工的质量与周期管理,疏忽了整体的经济与成本控制，这些问即在项目的建设阶段显得尤为突出田。随若我国经济的增长，工程建设项目也会随之增加，这时候必须要在项目的整体造价控制方面实行效能管理，也就是工程造价全过程控制管理，以提高工程造价管理管理水平。本文主要是针对全过程工程造价的五个重点阶段开展探讨，阐明了控制工程造价的意义，以及现今在工程造价上存在的问题，并针对这些问题进行研究分析，提出相应的改良策略，最后利用案例进行相关对照，得出相应的结论。1.1.2研究意义能够有效的管理、把控工程项目的全部流程以及各个关键的环节，及时发现管理过程中存在的问题，立刻解决完善问题，以便改善管理水平，提高工作效率，提高项目工程质fit,减少被动成本管理，完善项目工程的管理体系，实现企业工程造价管理目标。1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状2013年，国外的研究在成本计算方法、成本控制方面的理论研究已然有了阶段性的成果，此后，学界相继的提出/目标成本、作业成本、成本动因、产品全生命周期成本计兑以及质量成本等概念，丰富/关于成本管理理论的研究面.2018年，PetS出版/G战略成本管理h书中观点认为战略成本管理是为企业发展战略服芬的，应该从战略角度解读、管理和改善企业成本，通过控制成本使企业获得一种长期的、可持续发展的竞争优势Man1.ian(2019)在美国管理会计杂志(AmericanJourna1.ofManagementAccounting)上发表了长达一年的系列文章，用简单的语言描述了房地产项目的成本，井强烈主张基于作业的成本法的战略应用w.MedMem(2021)从建筑经济学的角度考虑和研究了房地产项日全寿命周期成本管理中涉及的一些主要问题，阐述J'如何利用各种成本管理方法做好房地产项目的成本管理工作【久12.2国内研究现状随着我国科学家对全过程成本管理研究的深入，其中存在的问题也愈发突出。孟凡踊(2020)认为，我国整个建筑行业的成本管理过程中存在着一定的共性，例如设计品质低下、现场管理繁杂、合同管理不到位等W3.蒋凌杰(2021)也保持相似的观点,他认为由于项目前期评估论证的不足，会导致项目设计频繁出错，并且最终审核往往未能参与整个造价管理过程，未能在问题前预防，未能在问题发生时及时解决，只能在事后弥补，这是当前的项目管理过程中吨将解决的问题为了应对上述问题，李清海(2019)认为，通过建立项目成本管理的绩效考核体系，用于考核项目的各个阶段进程、各相关中位及个人的工作进度、绩效，并应采取奖励和惩罚措施。然而，由于我国对绩效管理的研究起步较晚，经历了四个阶段：诚信、能力、勒奋、绩效与诚信评价、360度评价、本质绩效评价和战略绩效管理，主要他至于人力资源、政府绩效和财政预算绩效评价的应用研究黄晓云(2019)提出，在对高校企业人才进行评估的过程中，应充分使用绩效评估方法强丽娟2021)也采用了绩效评价方法，对政府管理进行评估。当然，仅仅将绩效评价的概念引入项目成本管理是远远不够的，还应在其基础上建立起自己的管理体系和评估方法CR张颖盈(2018)利用层次分析法(Mp)和集对理论构建了房地产项目成本管理全过程绩效评价模型，但评价指标不够全面.综上所述，建立和完善对我国房地产工程全过程的成本控制绩效考核体系，是现如今我国成本控制方面的研窕重点3)。程远(2020)采用基于欧氏贴近度的层次分析法和模糊物元评价法构建了大型公共项目全成本管理绩效评价模型，但评价结果中未提出成本管理改进建议叫张珍珍(2020)在研究中为道路建设成本管理绩效构建起了评价体系，但并未对各评价指标的权歪和应用进行研究,6。然后陈静(2020)运用层次分析法、数学运算等科学的方法，对公路项F1.全过程造价管理绩效评价体系进行研究，但对评价结果中存在的成本管理问题没有提出改进建议IMI2建筑施工企业工程造价管现案例分析一一以绿地青岛城际空间站多层住宅项目为例2.1项目简介绿地件岛城际空间站多层住宅项目位于西海岸新区件岛西站旁，占地58万平方米。整个项目的绿化率为30%,项目容枳率为2.66,项目总规划建筑面积为155万平方米。在估算工程设计图纸时，设计单位的设计说明书应明确说明发包人的设计估算要求。设计在预算范阳内进行，从源头上控制成本。但要做到理想中的限额设计，还需从专业上与行动上出发利用各项管理方法去把控成本，在建筑程序方与法步骤上详细划分，把限额设计实行到每一建筑单体和分项工程工作中。2.2造价管理现状2.2.1投资决策阶段项目在获取前的论证到项目开工之前的阶段称之为投资决策，项目工程造价主要采用估算法和现场调研法相结合。如项目成本表和项目成本收益分析表如表27、2-2所示。表2-1项目成本表（单位：万元）费用项目估算费用实际费用差额土地费用13055110002055拆迁用25002000500前期费用379400-21配套用666800-134手续费用27882900-112厂建安费用1065910000659管理一68266022财务费用2052200052营梢费用225400-175税费24752600-125不可预见费17741800-26合计37255345602695图27项目成本图从上表2T及图2T可以看出总体的实际费用比估算费用要低，实现了开发商控制工程造价的耍求。案例中土地费用估算最高，出现的原因可能是对当地地价市场不够充分地广解，其次是拆迁费用、建安费用估算偏高，而配套费用与手续费用、营销费用及税费估算略低，造成了负差出现，但实际费用并没有超出投资估算，避免了“三超”现象的发生.总体上控制了工程造价。可见，投资决策环节需要对建设项目进行合理的投资估算，合理准确的投资估算可以很好的规划项目以及实现立正意义上的“工程造价全面管理二完成成本上的事前管理、主动控制的先前条件，实现既定的工程造价控制H标。表2-2项目成本收益分析表致用项目总价（万元）备注销生收入44995总成本34560毛利润10435所得税1935净利润8500净利润率24.6O¼泽利涧/总成本MOoo图2-2项目成本收益分析图从上表2-2及图2-2可以看出，此项目净利涧率（净利润/总成本：8500/34560-24.60）为24.60%,实现了该项目的盈利目标，因此，该项目的开发是可行的，并在土地竟柏期间与投资决策阶段中做为第一参考数据，制定切实可行的相关开发实施方案。2.2.2工程设计阶段该环节的工程造价设计是尽可能的避免后期事项而造成争议，维而引发合同履约率不当，造成在结算阶段出现问题，这需要在设计阶段提高文件的审查效率与增强相关合同条款的规定，所制定的主要成木控制措施如表2-3所示。表2-3项目设计阶段工程造价措施表措施预计成果实际情况合同违约'严重处罚无重大合同违约无重大合同违约工期拖延，递级处罚90%按期203拖延质更不达标，处造价5%60%优良，100S合格50%优良，100S合格材料差价10、以内不予调整IOS以内不予调整就低项套用定额节约造价成本2%节约造价成本本3%安全由施工单位承担不支出安全费用支出安全最用100万元其他优惠措施降低工程造价的3%与预期生本一致2.2.3工程建设阶段工程建设环节是在实现项目价值的重要阶段。绿地青岛城际空间站项目在开发建设中控制造价的主要工作为：建立健全造价管理体系、变更管理、质量管理、合同管理、工期管理、流程管理及质量:管理等。因为该