物业管理在房地产经济中的作用分析.docx

物1.k三砺W=E的中挑用分析当前房地产经济蓬勃发展，物业管理的重要性不言而嗡。物业管理作为房产投入使用后的综合管理模式，不但是房产管理的重要内容，还是房产经济的后续延伸，对房产设计规划、成本投资等方面具为重要作用。闪各行业经营活动都离不开管理系统，这就要求先要筹划好物业管理的发展之路，通过采用的量控制、移后物管等方式，为其在房产经营活动中发挥自我价值提供便利，还有利于物业和业主间建立和谐关系，帮助房企树立良好的品牌形象，推动房产经济健康长久发展。一、物业管理内涵从不同角度来看，物业管理的定义不尽相同。在管理期间由物业公司提供服务，按照与消费者签订的合同提供各类物业服务，这也是业主放物业管理思想计划的落实。如若业主招自己的部分物业管理职能授权给物业公司，则该公司可替代业主开展各类物业管理相关活动，确保企业自身保值增值。物业管理的全点在于组织协调和控制，维护业主正常财产安全与生活秩序，并面向物业开展有益的组织类活动，由此提高物业管理效率。通常怙况下，物业管理企业在业务方面开展的活动类型较多，除了为业主提供物业管理之外，还可提供增值型服务，因此统称为物业管理与服务。二、房地产经济中物业管理的重要价值当前物业管理作为业主房产投入应用后的综合管理模式，在房产市场激烈的竞争中，物业管理的价值与优势逐渐体现出来，越来越多开发商认识到物业管理与服务对房产开发全过程的意义，通常会在房产开发阶段引用物业管理职能，使其全面参与到规划设计、施工监管、经营捐借等环节中，由此提高房企品牌形象，获得更多经济效益。（一）有助于提高投资效益在开发投资阶段，物业管理的介入可帮助房企根据该区域的购买力，确定住房面积与档次，如若拥有购买意向的群体中,以中低收入者为主，便要多开发一些90平方米以下的房屋，无需配备电器与家具，首选开发毛坯房：如若购买群体以高收入者为主，则应投资建设精装房，并将生活所需电器、家具等配备齐全，还可引入智能指纹锁'射频信号远程控制类产品等等，使业主入住后可远程控制室内湿度、湿度等，此类房企在竞争中更具优势，尤其是大型房企来说，加上品牌优势的影响更易提裔物业价值，获得更多经济效益.（二）有助于控制施工质量物管在施工环节的介入十分必要，有助于提高施工质量和监理水平。当前，许多物管人员到现场检查、安排物业维修项目，发现遇到的问题普遍是因房产开发施工质量把关不严所致。此类例子较多，例如，以往多层住宅多采用预制楼板，在安装时楼板接头位置没有用水泥砂浆城实，导致卜层墙根朝着卜层渗水，特别是厨房、卫生间等相对潮湿之处，甚至从2层的浴室堵根漏水到1层卧室整面地，即便地面没有积水，如若楼上浴缸、地漏等安装措施，例如，个别施工人员没有按照规定将楼上卜冰道管套插在管道接头里面，而是套在接头外面，这便会大大增加楼卜.渗漏的概率，可见接头位置应采用标号高的水泥砂浆填实四周缝隙,避免出现渗漏何题。当前高层住宅多采用现浇板，仍然要重视浇灌工作；通过物管工作可知，个别房产没有合理处理阳台滴水岩，雨水顺着滴水岩渗透到卜.层阳台。此外，物业管理还应重点针对隐蔽工程，如水电管线铺设等，以免交付后因热胀冷缩造成管线炸裂等，且要对接头位置妥善处理，以免水电管线问题影响住户正常用水，可见通过物业管理可使施工质量得到有效控制，值防交付后产生的使用问题。（三）有助于售后与产权转移在经营销售方面，物业管理可提前介入到房产销售环节，使房产经济效益最大化，在规划设计、开发投资以及施工监管等阶段进行控制，使房企品牌形取得到极大提升，小区布局与设计更加合理，房产历址得到切实保障，充分满足业主为物业全程参与的需求，更易注得业主的信任，购买者数量也会增加，销售业绩提升，取得更理想的经营效益。在售后服务方面，靖产经济售后服务即物业全面接管，对开发商来说，注筑售后物业管理才可使房产开发形成完整的运作链，并实现可持续发展。在物业管理中，不但包括常规的公共管理，如公共设施保养、卫生清洁、花草树木培植、消防设液与车辆管理等，还包括专项管理服务，如开展商业服务、文娱活动等；还可根据业主需求提供委托性定制服务等。在房产权利登记与转移方面权利"包括产权与使用权，前者是市务产局与土地同的工作，后者主要是业主出租给承租人，出租需要缴税，部分业主没有到区房产局登记使用权转移，该项工作也需要物管人员协助完成.三、物业管理在房地产中经济性分析<-）项目概况以H商业广场为例，该建筑位于当地第一商圈，占地5.7万m2,总建筑面积达到42万m2,采用国际先进体验经济模式，为顾客带来沉浸式购物体脸，它能够将休闲、娱乐、餐饮、公展、旅游和商务集合起来，形成一体化的现代购物中心。对丁H广场这种室内化城市空间，对物业管理机构要求十分严格，拥有大型购物中心管理部门，包括行政部、财务部、保12部等.在物业服务中，还针对商业街理工作，使街区的商业物业始终保值增值.针对前来消费的顾客，根据不同群体的服务需求，为其提供多以次、全方位的服务体验，使颗客能够离兴而来、满载而归。（二）物业管理架构在物业管理方面，组织架构屈于人资控制的建要内容，对人员配制、工作效率、执行能力具有直接影响。科学的组织框架可营造和谐的工作环境，节约管理与人资成本，达到事半功倍的效果。该项H物业管理架构如下图1所示，分别设置了一名物业总经理、助力，下设副总经理，并分别在物业、工程、安保与财务等部门设置一名部门经理，各部门职责分工明确，如物业总经理负责分管物业管理工作，参与经营决策，分解物业总口标任务，物业系统团队建设，协调与相关部门的关系：物业部经理，全面负责该部门的各项工作，如室内保洁、绿化等:工程部经理负责制定并落实相关设备设施与能源管理相关制度，负资组织设备应用、维护与改造工作，使设备始终处于正常运行状态图1物业管理架构图（三）市场价值与经济性1 .市场价值在商业地产项目中,物业管理虽然无法直接创造经济效益，但可通过顾客满意管理，为经营投资者创造经济效益。当前市场投资拧对地产管理者技术水平给予高度重视，成功的物业管理可提高地产投资升值空间。窕其原因，主要因物业管理水平决定了自身的价值，在本文研窕的H广场中也不例外，可从以下方面提高该地产的商业价值。（1）客户满意确保物业价值。商业物业普遍存在客流量大、商号多、大开间多等特点，业务管理难度较大，服务对象类型较多，包括业主、租户与顾客，且后两者不断流动和变化，构成豆杂，因此物业管理水平对物业商誉具有直接影响。当前流行“六位一体”的物业运作模式，也就是由开发商、投资者、商家、顾客、政府以及运营商一同参与，均衡各方利益，实现互利多粽的H标。如若物业管理机构在工作中出现问题，导致消费者不满，则很可能失去顾客，导致业务贬值。（2）设备运行体现物业价值“该物业配套设施齐全，且信息化水平较高，在电梯、监控、安全管理、收银与交通管理等系统中均触入J'智能技术，使设备技术含量增加，为顾客带来便捷舒适的购物体验.但如若出现故障,将会直接影响商家经营与顾客消费心情，甚至引发安全事故，使业主品牌形象受损。因此，业主一般会优先选用知名物管企业，且物管水平不但与经济效益相关联，还可将物业自身价值体现出来。（3）营销推广提高物业价值“与常规物业管理相比，商业物业管理的区别在于应注揖商业形象宣传推广，在业内树立良好的商誉形象，吸引更多潜在商家与顾客带来0因商场经常具备活动,物管人历应具备较强的组织协调、策划能力，并与政府机构、社会组织间建立合作关系，由此提嬴社会影响力，聚集客流，促进物业档次与价值提升，获得较嬴的投资与汇报.据调查，发达国家人均商业面积超过12m2,而我国一些发达省市只有0.7m2,可以判定商业物业地段、管理与效益均会超过住宅，这一物业模式势必会推动城市化进程快速发展，成为新的利润增长点，全面提高物业价值>2 .经营经济性提升对了大部分物管企业来说，收支失衡属下经营难点之一，主要成因在丁服务费拖欠。面对严峻的局面，物管企业若盘守成规，第纯通过压缩开支、降低服务质量的方式，很难从本质上解决物业服务费用上涨问题，这就要求物业管理应改变传统经营模式，应用先进科技手段，从劳动里朝若知识型转变，由此促进经营经济性提升。一方面，引进先进技术，减少人力依赖。物业管理作为劳动密集型行业，对人力资源依赖较大，人工成本在企业支出中占很大比例。为提高经济效益，可积极引进先进科技，减少对人力的依赖与用工成本。例如，该商场地上和地下车库共有62名管理者,在此种人员配置前提下仍存在车辆进出无需、收费难等问题。对此，企业招电子收费系统引入其中，使外来车辆借道穿行、长久占用停车位等情况得到明显改善，良好的停车秩序不但获得了广大业主的满意，也使管理者投入从原本的62名变成45名，为企业节约了较多的人力成本。另一方面，开展增值眼务，探索发展新路。物管企业收入来源在于服务费收取，为获得更多经济效益，还可通过开展增值服务的方式，探索新的发展之路.针对商业楼宇中夜间车库、广场利用率低的现状，可充分发挥停车场资源，与公交集团合作，夜间为公交集团车辆停放提供场所，这样不但不会影响白天为消费者提供服务，晚上还可减少资源浪费，在无形中为企业增加了收入。此外，物管人员还可为业务提供上门清理废品的业务，在控制外来人先进入的同时，还为房企发展开辟了新思路。四、结束语综上所述，当前城市建设不断深入，房产行业在诸多行业中脱颖而出，并带动相关产业发展，物业管理便是其中一部分。在房产发展的后期势必会需要物业管理实施维护服务，这对房产经济效益与价值提升具有重要影响。对此，物管人员可结合项目实际情况，通过引进先进技术、开展增值服务等方式，减少以往物管模式对人力的高度依赖，并探索新的发展之路，维护好自身与业主间的关系，获得更多客户的满意，由此展现和提高物业管理价值，推动房产持续稳健发展。