城市化与房地产.ppt

城市化视角下的房地产市场研究S1S2S3S4S5发达国家的城市化发达国家的城市化中国的城市化中国的城市化城市化与房地产发展城市化与房地产发展结论结论城市化视角下的房地产市场研究引言引言全球城市化全球城市化 截至截至2007年底，全世界约年底，全世界约33亿人居住在城市中，世界城市化水平首次突破亿人居住在城市中，世界城市化水平首次突破50%，经，经过自工业革命以来过自工业革命以来200多年的发展，全世界正式步入城市化社会。多年的发展，全世界正式步入城市化社会。引言城市化定义及度量城市化定义及度量引言城镇人口城镇人口总人口总人口城市化率城市化率 又称城镇化城镇化、都市化都市化，是指人口向城镇聚集、城镇规模扩大以及由此引起一系列经济社会变化的过程。城市化城市化=纳瑟姆曲线纳瑟姆曲线纳瑟姆曲线表明发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程。纳瑟姆曲线表明发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程。引言u 准备阶段城市化率 = 30%u 加速阶段城市化率 = 70%u 成熟阶段两个拐点，三个阶段两个拐点，三个阶段发达国家的城市化英国城市化率（英国城市化率（1300-2015）英国城市化水平及房价变动英国城市化水平及房价变动发达国家的城市化：英国英国住宅均价（英国住宅均价（1982-2008）0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%1800 1830 1880 1914 1950 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 英国快速城市化的70年（1820-1990）时间里，英国房价也持续增长。 2005年前后，英国逆城市化后再城市化，房地产泡沫集聚，房价攀至顶峰。德国城市化水平进程（德国城市化水平进程（1870-2050） 二战后，德国房价涨幅较大的时期是城市化率提高较快的时期。德国城市化历程与房价变动德国城市化历程与房价变动发达国家的城市化：德国1960-1980年间城市化率年均上升0.07%，同期的房价年均涨幅是5.63%，明显高于1981-2010年间3.42%的年均涨幅。美国城市化率进程美国城市化率进程美国历年城市化率（美国历年城市化率（1790-2007）发达国家的城市化：美国美国的城市化进程是个美国的城市化进程是个缓慢的过程：缓慢的过程：从1840的超过10%至1960年的70%，期间平均每年提高约0.5%，沿着纳瑟姆曲线阶段性上升。美国于1920年年已经实现城市化率超过50%51.20%56.20%69.90%75.20%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%17901800181018201830184018501860187018801890190019101920193019401950196019701980199020002005200620071920年城市化率超过50%1940年人口超过20万的大 都 市 区 人口占比47.6%1970年郊区人口占城市人口比例超过50%1990年人口超百万的大都市区人口占比53.4%美国城市化与房地产市场美国城市化与房地产市场发达国家的城市化：美国城市化加速阶段，房屋指数涨幅60%城市化缓慢发展，房屋指数年均涨幅6.8%大都市圈形成与发展，房屋指数年均涨幅12.23% 整体而言，1975-2011年美国城市化率提高8.73个百分点，房屋价格指数上涨254点，城市化率每提高1个百分点，房屋价格指数上涨29点，这意味着美国城市化对房价上涨起到推波助澜的作用。日本城市化率（日本城市化率（1920-2000）日本城市化水平日本城市化水平 1947年到1965年，仅仅18年的时间，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，年均提高1.94个百分点，年新增城市人口约228万万人。其中1947年到1955年，城市化率每年提高2.9个百分点，城市人口每年增加305万万。发达国家的城市化：日本房地产泡沫的聚集与破裂日日本六城市地价情况本六城市地价情况 （1956-2007） 1985年，日本的城市化率为76.7%，城市化进程已经接近尾声。 泡 沫 经 济 日本房地产市场陷入了长达14年的衰退期。日本地价变动日本地价变动快速城市化婴儿潮+住房贷款城市化进程进入尾声发达国家的城市化：日本韩国城市化水平进程（韩国城市化水平进程（1955-2005） 韩 国 的 城 市化进程相对简单快速： 1960年代初，其经济开始腾飞，城市化进程加速，仅仅用了30年的时间至1990年，其城市化率突破了70%，达到74.4%。韩国城市化历程韩国城市化历程发达国家的城市化：韩国韩国地价变动（韩国地价变动（1963-1980） 1963-1980年，人口流动主要以人口从农村迁入城市为主。期间，全国地价涨幅总体变化不大。韩国城市化历程与地价变动韩国城市化历程与地价变动发达国家的城市化：韩国韩国城市化历程与地价变动韩国城市化历程与地价变动发达国家的城市化：韩国韩国地价变动（韩国地价变动（1963-1980） 1981-1995年，人口流动主要以人口向首尔和釜山集中为主，期间，首尔和釜山地价相对显著增长。中国的城市化010203040506070809010001234567中国的城市化各国城市化水平各国城市化水平各国家地区城市化水平均高于中国；除日本、中国外城市化率超过各国家地区城市化水平均高于中国；除日本、中国外城市化率超过70%。 英国 美国 韩国 德国 日本 中国中国的城市化水平中国的城市化水平中国的城市化 1995年城市化率突破30%后，截至2006 年平 均 每 年 增 加1 . 4 个 点 ， 而1978-1990平均每年只有0.7个点。中国城市化发展水平（中国城市化发展水平（745-2036）全国及北上广历年商品房房价变化全国及北上广历年商品房房价变化中国的城市化 2004年1-8月份商品房价格涨幅达两位数，上海及浙江房价上升超20%，住宅用地地价以12.16%的涨幅位居全国榜首。050001000015000200001991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012全国北京市上海市广州市中国的房地产发展中国的房地产发展城市化率对房地产发展的影响测算城市化率对房地产发展的影响测算中国的城市化平均每年提高%1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 年新增城市人口数1464.1 1597.2 1730.3 1863.4 1996.5 2129.6 年新增住宅面积40658 44354 48050 51747 55443 59139 假设条件：假设条件：人口总数以2007年13.31亿亿为依据、城镇人均居住面积以2008年的27.77平米平米作为保守基数；目前城市的居住面积基本饱和。对于城市化进程中形成的新增需求并不能够充分满足，从而加大供求矛盾。对于城市化进程中形成的新增需求并不能够充分满足，从而加大供求矛盾。 在接下来每年城市化率提高1-1.5个百分点的情况下，新增城市人口每年对住宅的新增需求量为4.1-5.9亿平米亿平米，而他们的居住需求基本上应该从商品房市场得到满足。 城市化与房价各国房价变动与城市化水平各国房价变动与城市化水平国家国家时期时期城市化水平城市化水平房价变动房价变动英国1920年超过75%涨幅较大美国1970年左右超过70波动较大德国1980年前超过90%房价增长日本1990年左右超过67泡沫破裂韩国1990年前后超过70%地价暴涨我国我国2013年的城镇化率仅达到年的城镇化率仅达到53%，尚有很大的发展空间。，尚有很大的发展空间。 房价的波动与城镇化率有关： 在城市化率达68%之前，房地产难改经济支柱作用。当城市化率超过75%时，房价才会稳定下来。 在全球范围内，城市化水平较低的国家具有更高的房价-人均GDP比值。城市化与房价中国房地产发展存在的问题中国房地产发展存在的问题城市化与房价 土地城镇化快于人口城镇化土地城镇化快于人口城镇化 城市开发强度不足城市开发强度不足 城市土地利用结构明显不合理城市土地利用结构明显不合理 城镇建设对城镇建设对“土地财政土地财政”依赖过大依赖过大1234城市化背景下房地产的发展城市化背景下房地产的发展城市化与房价房地产新型城镇化：产业和城市建设一体化城市化背景下的房地产发展不能只是单纯的买地卖房，更要注重产业化。城市化背景下的房地产发展不能只是单纯的买地卖房，更要注重产业化。房地产在城市化过程中的作用房地产在城市化过程中的作用城市化与房价新型城镇化背景下，房地产应具有三大功能资源配置的平台功能服务运营的功能提供金融支持结论结论结论结论u 中国城市化水平低，房价仍有上涨空间。u 大都市圈房价保持增长，三四线城市谨防泡沫。u 房地产发展需产业化，以服务带动增长。1234国内宏观经济形势：国内宏观经济形势：GDP、物价、城市化水平、物价、城市化水平 国内外政治形势国内外政治形势 国际经济形势国际经济形势 投资者心理预期及风险偏好投资者心理预期及风险偏好 政府调控、金融政策政府调控、金融政策结论5影响房地产价格的因素：影响房地产价格的因素：谢谢！