投资可行性研究报告.docx

投资可行性研究报告一、项目总说明“文殊院”一期建设项目规划用地面积约合112.98亩。规划总建筑面积为86352.34平方米，其中地上商业部分总速筑面积为51352.34平方米,公共配套设施建筑面积2000平方米，地下建筑面积3.3万平方米。其余C3、C5、C7、三宗地约合34.84亩，用于拍卖。一期详细规划用地指标如下表：项目用地用地面积容枳率地上面积地下面枳B389700.958521.533000B1.-I74600.85968B4-262550.955942.25B615822.31.1217720.976B965001.066890C67089.450.896309.6105C394746C580843C75667.67.3一期总用地面积合计112.985亩拍卖土地面积合计34.839亩地上建筑衡分面积合计51352.3365一期平均容积率0.9857（-投资可行性研究依据中房桀团（成都）尺度地产营销有限公司对“文殊院”项目一期进行项目可行性研究评估工作，并提交投资可行性研究报告用千项目做行贷款，其主要研究依据如下：k中华人民共和国房地产管理法3；2、中华人民共和国土地管理法：3、中华人民共和国城市规划法：4、成都市城市总体规划：5.房地产开发项目经济评价方法hG房地产估价规范；6、成都市有关房地产开发、销售的法规政策；（二）投资可行性研究假设前提和限制条件1.本项目土地使用权能合法取得；且以本报告设定的价格取得为本报告的假设前提；2、本报告设定的使用用途（商业）能够最终通过规划部门的认可批准；3、政府对周边商业服务设施、基础把套设施有整体规划：4、本项目建筑设计功能完善、布局合理，配套设施完善、适度，能引导足够客流量并能满足消费者需求：5、本项目地质状况较好，工程速设能按计划顺利进行：6、本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目售合验收能顺利通迂政府规划梯门和其他相关职能部门的验收，项目能及时交付使用；7,政府的相关政策、房地产市场.经济环境保持良好的发展趋势.没有较大波动；8、委托方提供的资料合法、真实可隼。（三）项目投资可行性研究结论1 .市场分析结论根据对“文殊院”建设项目的嫁合分析得知：该项目的开发关设具有文化内涵、区位、规模、品牌等优势。旅游产业作为四川的支柱产业之一，近年来得到了快速、健康、持续的发展,为本项目奠定了较好的市场基础。从市场的角度来开，该项目开发的产品符合市场需求，项目开发建设可行。通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势.结合本项目的具体情泥（包括实物形态、档次等）。在充分考虑影响项目价格的若干因素和未来变动趋势的前提下,利用房地产价格评估中的市场比较法、收益法、长期越势法等评估方法原理，对开发完成后的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测。商业用房：19000元m'（平均价格）汽车停车位：2800元11V（按市场价格出售或经营）2 .环务评价结论通过对该项目的主要财务指标的分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到12.47亿元（包括商业用房均价销售100%,车库市场价格销售30乐土地拍卖）；产生净利润（税后利涧）0.8371亿元；上交销售税金及附加0.5519亿元、土地出让金04M6亿元、所得桎0.3831亿元，共计上交税金1.3196亿元。成本利润率：8.27%,投资利润率9.83%,销售利洞率8.34%。二、项目概况“文殊院”项目位于人民中路旁的成都市文殊院历史保护片区,作为成都现代旅游休闲中心RBD的重要组成部分，与传统城市商务中心CBD相融合。依托省级重点文物保护单位一一文殊院核心保护区5.73公演，形成东至北大街、草市街，市至白家塘街、通顺桥街，西至人民中路.北至大安西路规模的协调区，成为宗教和民俗文化的保护区，总规划用地面枳为26.53公顷，将打造成为城市旅游休闲的顶级消费商圈。“文殊院”一期建设项目规划用地面积约合112.98亩。规划总建筑面枳为86352.34平方米，其中地上商业部分总建筑面积为51352.34平方米，公共配套设施建筑面积2000平方米，地下速筑面积3.3万平方米.其余C3、C5、C7、三宗地约合34.84亩，用于拍卖.一期详细规划用地指标如下表：项目用地用地面积容枳率地上面积地下面枳B389700.958521.533000B1.-I74600.85968B1-262550.955942.25B615822.31.1217720.976B965001.066890C67089.450.896309.6105C394746C580843C75667.67.3一期总用地面积合计112.985亩拍卖土地面积合计34.839亩地上建筑梯分面积合计51352.3365一期平均容积率0.9857(一)项目所处区域因素分析1 .青羊区区域位置、经济林征、经济发晨趋势分析青羊区为成都市中心区，全区面积67平方公里，辖14个街道办事处、乡人民政府，常住人口约46万人。区内高等院校、科研院所云集，职业教育、基础教育水平较高，会计师事务所、律师事务所、人才交流中心等中介机构齐全。中国第一个华侨经济技术开发区一成都华侨经济技术开发区落户我区。2000年，全区实现国内生产总值114.86亿元。青羊区还是成都市重要的商品集散地,专业一条街众多，尤以电讯一条街最为著名。以金融机构集中、大商厦、大宾憎云集为特征的璃马市金融、商贸圉为投资者提供巨大的商业机会。全区2000年社会商品零存总额达到77亿元。区内有四川省人民医院、成都中医院大学附晨医院、成都市第三人民医院及杜甫草堂、青羊宫、文殊院等名胜古迹。青羊区地处成都中心城区，是规划中的成都中央商务区的核心区，人流、物流量大、交通发达、信息通畅。2 .青羊区区域交通状况青羊区区东西向的新华大道、羊市街西沿歧、蜀都大道，西大街、江汉路和南北向的人民北路、人民中路、顺城街、解放路、太升路、同仁路、长顺街、东城根街、青羊大道及一环路、二环路、三环路将区域内连接成方便的城市道路网络。区间道路与干线道珞纵横交错、四通八达、公共汽车线路网络覆盅,站点交汇地段将聚集消费人流，是开发商业物业的理想地段。3 .城市基础兔设改善成都市旧城改造巳经进入实施阶段。城东近年来通过对东大街.顺江路、龙舟路、成龙路、老成渝路等道路的改造与速设，区域内的基础实施明显改善，成都市以一、二环路间的房地产开发逐渐接近尾声，二环路以内的地块已线成为成都市房地产开发的绝版地块。这些区域内的土地以及开发后形成的物业将具有极高商业和保值、增值价值。4 .项目所在区域政策环境旧城古迹和历史速筑最能体现出一个城市的地域文化，成都市政府以“政府主导，市场化经营”方针，拟定相关玫策及系列优惠措施，积极鼓励和支持投资商参与成都市旧城改造和房地产开发建设。针对文殊院片区旧城改造项目政府将给予更加优惠政策，为保漳项目I版利实施，特成立项目专家组指导和笈督历史文化保护片区的商业运作。重视文化保护与可持续发展，“保护”有双重意义，对于建筑的保护，并不简单是对建筑的保护，而应该是对保护片区内建筑文化和精神的浓缩和保护，只有这样才有可能实现政府打造都市名片的战略目标。对于人文的保护，其主要目的是实现对民风、民俗的全面挖掘和再现。中房集团成都开发总公司在成功开发了蜀风花园之后乘承政府的意图和战略目标，以二十年的开发经脸和超前的开发理念，担当起完成大型的片区从拆迁、市玫配套设施建设、城市文化价值的发掘与保护等一系列任务。目前，该项目所处区域无论从现实的宏观政策、发展状况、经济特征、发展趋势、交通状况还是从城市规划、城市速设、人文环境等方面都处于一个生活、消费和服务活动将日益成熟的时期。居住、商业物业面临一个大好的发展机会。该区域是开发高档居住物业较为理想的地段，投资商业物业前景较好。5 .项目所在区域的文化环境、宗教文化佛敦传入中国后，经过初传、开拓、传播等阶段，逐渐与我国的传统文化相溶合，逐步形成了中国佛教文化。成都佛教文化经历了东晋甫北朝、府唐时期、宋元明清时期、中华民国及以后四个时演变和发展，现在成都地区开放的寺庙有58座。禅宗是中国佛教史上的大宗派，也是中国佛教独有的宗派。成都唯禅宗独期,成都的文殊院在宗教界有较高的地位，古有“上有文殊、宝光，下有金山、高明“禅宗四大丛林之说，文殊院通过“五化”改造后,将发展成为“文化型、园林式、多元化功能的国际寺院”O1400年古寺文殊吃文殊院坐北朝南,延筑面积11600平方米。天王殿、三大士殿、大雄殿、说法堂、藏经楼庄严肃穆，古朴宏敞，为典型的清代建筑。寺院始建于隋唐（公元605年），以康熙年间最为兴盛,康熙帝御笔“空林”二字，软赐''敕明空林”御印一方，康熙帝墨迹至今仍存院内。院内300余尊佛像，观音大士像为青铜铸造，可称的堂精品。护法神韦就像，为清道光九年（1829年）第七代方丈本圆用青铜翱砂而成，工艺精细，童虢神态，体现了“童子相貌，将军威仪”的风度。还有一尊列为“空林八观之一”的缅甸玉佛.是院僧性螃和尚于民国I1.年（1922年）历尽艰辛，步行募化到缅甸请回的。珍贵文物、佛经、文献上万册，如：院僧先宗等3人于每日清晨剌舌取血书写的“舌血经书”：明神宗的田妃绣的千佛袋裟；清福遇春长女以自己头发绣制的水月观音。院内所藏唐僧玄奘顶骨尤为珍贵，因成都是唐僧的受戒地。中国第一都市禅林文殊院片区所在的城北地区是成都古寺遗址最集中的区域，这里是成都宗教文化的精神中心，不但有文殊院传统的“中国四大丛林”之一、全国十大佛教禅院之一。文殊院的佛教文化在全国乃至国际上都有重要的影响。曾经出了四位世界著名高僧.有“中国第一比丘尼“隆茨法灯修行处爱道堂.隆医法师蜚声中外，曾有泰国、斯里兰卡、日本、美国以及不丹国王等佛教人士盼纷来访。另外，文殊片区内还有金沙庵、娘娘庙、愣他庵、会庵堂、五岳宫等近十个寺院，形成名前其实的宗教文化大观园，是全国唯一的都市禅(2)、城市文化成都以历史悠久、文化浓郁、风光秀美、景点众多而闻名于世，“窗含西岭千秋雪，门泊东吴万里用”，是落城当年商贾如云、车水马龙的生动写照：“九天开出一成都，千户万户入画图描绘出了名冠中外的“铐绣天府”。多彩之都浓缩了花会、灯会、烧头香、赏花灯等川西民风民俗的成都是一座“多彩之都”.拥有独具魅力的巴蜀文化，“蜀戏冠天下有川剧、扬琴，清音、评书、金钱板等10余种地方戏；精湛的传统工艺至声海外，蜀锦、舞绣风屏天下，金银丝制品、洗胎竹编名传退迩。美食之都成都“美食之都”的独特熟力吸引了多方游客,名扬世界的川菜首当其冲，5000多种川菜菜品、23种品型、30多种烹饪方法，菜品丰富、用料拷就、文化丰富，现在“品味佳肴美食游”成为黄金假日的一大亮点，在风和日丽中体脸若城美食之都吃的浪漫情怀。休闲之都在成都座茶馆、品美食，体味农家小院的恬淡闲适，穿校千川西民俗文化之中，游览山水风光、进行高山滑雪.激流冲浪、享受森林制吧、温泉疗养，感受现代春市的潮流和时尚。(3)、旅游文化省会成都是中国历史文化名城，位于长江上游美丽的富饶的川西平原，作为中国重要的族游城市，名胜古迹中外驰名，人文景观172处，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王庙、青城山坡具特色