房地产成本的测算分析.docx

房地产成本的测算房地产开发企业的项目投资测算，一般都需要各部门的配合完成,一般来说设计部提供强J非指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点,各部门按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终审杳帅简单说下房地产成本的组成1、土地费用。土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧,通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%,并有进一步上升的趋势。2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对蜘氐，一般不会超过6%。3、建筑安装工程费。建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种群IJ性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大,我国一般在20%30%左右。5、管理费用。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%06、融资利息。房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金,在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。同时,因为国家对房地产开发行业融资限制，此项成本费用要考虑公司股权结构和股东自身现金流，这点在不同的企业之间确有较大差别。只不过,账面上的数据,可能未尽显现！7、税费。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税,土地增值税，两税一费（增值税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%25%左右。8、其他费用。其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费,各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%o今天我们先从成本条线开始说起.数据标准是根据历史项目经验总结而来,都是有据可依，算是比较可靠，但是项目差异比较大，大体浏览下体会一下原则即可。明确各科目的标准成本和计费基数一、土地价款这个投资最拿手的了，一句话带过不多说，按照政府文件执行就是：1.1 有票地价款（招拍挂）：按照取地文件执行1.2 有票土地相关税费（契税、印花税等）：契税3%-4%,整体税费可按照4.05%计算；13无票土地款或溢价等：注意填写位置，否则影响税费计算；1.4 拍卖服务费，一般来讲0.1%。1.5 指标费,各地收费标准不一，以成都为例，主城区30万/亩二、开发前期准备费（合计200-250元/门）2.1 勘察丈量费：含项目勘察测绘、工程放线费等用于项目初始勘测丈量的费用；单方标准：3元/平米，山地项目为6元/平米计费基数：报规面积（地上+地下）2.2 规划设计费：含项目项目总体规划设计费、规划概念设计费、方案设计费、施工图设计费、市政配套设计（景观、小市政审图及专业设计顾问等费用（不含样板间设计费）单方标准：高层/低层20-60元/平米（地区不同差异很大），山地项目100元/平米；计费基数：报规面积（地上+地下）2.3 报批报建费：包含常规报建费如城市建设配套费、根据实际情再缴纳费用、可返回费用及特殊收费等,各区域成本差异较大；单方标准：地区差异较大,北京东部约200元/平方米，北京北部可达350元/平米；计费基数：报规面积（地上+地下）2.4 三通一平费：包含临水、临电、临路和场地平整费单方标准：10元/平方米,山地项目增加150-300元土石方平整及挡墙砌筑等费用；计费基数：报规面积（地上+地下）2.5 临时设施费：临时场地和办公费单方标准：10元/平米计费基数：报规面积(地上+地下)三、主体建筑及安装工程费(合计2400-3000元nf)建筑及安装工程费是房地产企业容易出现虚假成本的重点区域一般按照业态进行归集，而单类业态构成由多个指标叠加而成,在计算方式上，地上成本+地下成本+级配成本=合计成本；3.1 高层(12F-28F)(1)单体地下成本(不包含车库面积，投影地下室)单方标准：3700元/平米(参考北京某项目，具体视项目情况而定)计费基数：单体地下面积(2)单体地上成本单方标准：1800元/平米(参考北京某项目,具体视项目情况而定)计费基数：单体地上面积为计算简便,(1)(2)综合计算可得出结构成本：约1900元/平米计费基数：采用报规面积(地上+地下)(3)级配成本:根据产品线档次，不同级别因用材不同，成本差异较大，主要差异体现在外窗和外立面；单方标准：300元/平米、400元/平米不等计费基数：报规面积（地上+地下）3.2 小高层（7F-11F）（1）单体地下成本（不包含车库面积，一般不超过地上面积的10%）单方标准：3500元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地下面积（2）单体地上成本单方标准：1800元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地上面积为计算简便，（1）（2）综合计算可得出结构成本：约1900元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）（3）级配成本:小高层级配产品与高层接近，略高于高层；单方标准：300元/平米、500元/平米不等计费基数：报规面积（地上+地下）3.3 洋房（5F-6F）（1）单体地下成本（投影地下室）单方标准：2600元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地下面积（2）单体地上成本单方标准：1800元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地上面积为计算简便，（1）（2）综合计算可得出结构成本：约1800元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）（3）级配成本：洋房产品因产品档次略高，级配成本高于高层单方标准：500元/平米、600元/平米不等计费基数:报规面积（地上+地下）3.4 叠拼旗排（6F以下，多为4F）（1）单体地下成本（一般不超过地上面积的30%）单方标准：2500元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地下面积（2）单体地上成本单方标准：1700元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地上面积为计算简便，（1）（2）综合计算可得出结构成本：1900元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）（3）级配成本：磬拼产品因产品档次略高，级配成本高于高层单方标准：根据建筑风格550元/平米、600元/平米、700元/平米计费基数：报规面积（地上+地下）3.5 双拼、独栋产品（1）单体地下成本（一般不超过地上面积的40%）单标准：3000元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地下面积（2）单体地上成本单方标准：1900元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地上面积为计算简便，（1）（2）综合计算可得出结构成本：2200元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）（3）级配成本：独栋产品因产品档次最高，级配成本也是最高的单方标准普通风格1200元/平米法式风格成本最高1600元/平米；计费基数：报规面积（地上+地下）PS:影响建安成本的因素很多,比如岩土状况,装配率比例,绿建要求等。具体情况要视土地本身规划条件而定。3.7特殊科目有些费用可能有一些特殊配置，需要单独进行计算，标准参考如下：(1)精装修单方标准：按档次差异较大，600元、1000元、1600元、3000元不计费基数:(地上面积+附赠面积)*0.85,注：这是房地产开发企业土地增值税成本管理的重点(2)太阳能屋顶集热式费用标准：4500-6000P(分业态计算户数)阳台分户式费用标准：3000-4000/户(3)充电桩：一体式一机一枪，4万/套；(4)装配式增加费：300元/平米；四、社区管网工程费(合计220-450uma)包含给排水系统，采暖系统，燃气系统，供电系统及高低压设备，智能化系统工程建设费用，区域差异较大，分为220-450不等，北京东部综合成本240元/平米;(1)给排水系：普通区域T殳40元m1某些新区100元/肝；(2)采暖系统：普通区域不收取费用，某些开发新区100-150元11r；(3)燃气系统：TS区域按照30-40元11f;(4)供电系统及高低压设备：电力系统属于额度最高的科目，120-140元/nf;(5)智能化系统：高层产品10元nf,低层产品20元/行；以上5项计费基数：报规面积(地上+地下)五、景观费用（折合120-300元/疔）首先需要对景观用地的概念做一个界定，建筑用地范围红线范围内，除去20%-30%建筑基底占地面积和市政道路外部分统称景观用地，景观用地的硬景软景搭配考虑按照7:3开；单方标准：景观工程造价会根据风格的同而差异很大，分为250、350、500元11f不等；计费基数：红线用地面积-建筑投影面积-市政道路面积（约为总占地70%）景观费用也是房地产企业容易出现虚假成本的重点区域六、配套设施费用（300-500元11f）配套主要是以地库、商业、会所为主，尤其是车库部分，体量最大；（是否可售是关键）（1）车库：按照车库类型分为普通车库和人防车库，人防车库需要设置人防设备、人防门等，成本稍高；单方标准：普通车库2800元nf,人防车库3100元11f浒费基数:地下车库面积(以某项目为例,地下/地上约30%)(2)配套商业：主要是以毛坯交房的低层商业为准，根据风格的不同成本存在一定差异；单方标准：普通风格3000元/而左右,法式风格3500元/而计费基数：根据商业实际建筑面积为主，一般为地上面积；(若商业属于高层IF,注意总面积不要重复计算)(3)会所：根据项目定位，会所高端项目中出现，一般来说会所多为精装修，所以成本标准比较高；单方标准：考虑3000元/m2的装修成本，普通风格成本6700元加工法式风格7000元11计费基数：根据商业实际建筑面积计算(4)配建小学、幼儿园：一般为低层产品，产品多为简装单方标准：教学楼2300-2500元nf,体育馆2700元11f计费基数：根据实际建筑面积计算，一般为地上七、工程相关费：监理费、预结算编制费(30-50元/行)属于开发间接费大类，某些区域参考标准如下：单方标准:监理费20元/行，预结算编制费15元m1综合35元11f;计费基数：报规面积(地上+地下)税费问题主要包括增值税、城建税及附加，土地增值税、房产税、土地使用税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。其中，土地增值税和企业所得税是房地产企业关注的重点！1、增值税(1)