2024物业管理师考试复习资料全套.docx

2024物业管理师考试复习资料全套2024年物业管理师考试直也、模拟题尽收其中,诸多业界权威名师细心解析.精细化试起分析、完备解析一网打星！物业管理师考试历年考试出题：:/urIejORs7更多精品备考资料及资讯好学-物业管理师考试沟通群；307230124（入群即送一套白金课程，备考资料.历年真题）风险管理：（一）网除管理的定义风险管理是指有目的、有尬识地通过安排、物织和限制等活动来避开或降低风险带来的损失。准确地说，风险管理就是利用各种门然资源和技术手段时各种导致人们利益损失的潜在风险诳行识别、鉴定、fit并加以防范、限制以至消退的过程.其目的是以最小的经济成本达到分散、转移或消退风险，使损失降到最低保砥人们的经济利益和社会稳定的基本目的.（二）风险管理的步风险管理的整个过程可以分成以下四个步骤：1 .风险识别风障的重要特征是它的不珊定性和潜在性.不易被人们感受到或了解到.因此.风险管理首要的就是要识别风险，也就是要依据某种科学方法去相识和区分风险.这些科学方法通常有：问卷诩ft，财务报友分析，审杳纲织的相关数据和文件，对设备和设施的自检，企业内外专家询问等.在识别时可以运用其中一个方法.也可以同时兼用几个方法。2 .风险评估风洽评估就是应用各种概率与数理统计方法,测算出某一风险发生的频率，进行估算损杏程度，既包括干脆损害程度、防范和处理风险所消耗的人财物,又包括与干脆损失相关联的间接损失程度.其目的是为了为带来不同程度损失的风除实行不同的对策。3 .风险限制为了经济疗效地限制和降低风险,就必需针对不同性杨的风险实行不同的手段或措施.这”手段措施包括：（1）回避.这是指用险的承受人在风险识别和评估的基础JW先就避开风险源或变更行为方式来避开风险损失。衡M实行回避的标准是：节风险可能3起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益时，实行回避策略。避开损失的最简洁的方法是不要涉及有风险的活动和物体,例如在游泳池里不设跳台板）就可以避开跳行(板)的风险,这已是住宅区内游泳池的普遍做法.但回避风险足有限制的.，1存在风险可以避开的状况下才可以实行,而有些风险是不行避开的.(2)自担或保刷“这是指风险的承受人自己要担当某项M险的部分以至全部的损失,例如初业限务企业股不会对它所管转建筑的窗户玻璃投保.而是担当了窗户玻堵间或损坏后的全部音换费用.另种足自担部分损失。例如房屋业主对自己的房子或设备投保低时保做低F原价值，一旦投保的风险田务发生后，投保人不能获得全部损失的赔偿，其中-部分损失由投保人自己担当.(3)预防与抑制.这是指风险承受人干脆面而风险实行行动，以削减损失发生的可能，投失的预防，是指干腌针对产生损失的缘由实行措施，即消退或削M这些缘由。如增加有关预防的学问及诳进预防技术等.损失的抑制.即当预防措施不能充分发挥作用,风险事务依旧发生时为减轻损失的严娘程度所实行的行动.fft防与抑制的区分在于前者倘之于事前，后者施之于事中.例如,保险箱被窃的风险可以用限制放在保险箱里现金的数量、在财务室安装报警系统等来解决:建筑火灾的危急可以用安装灭火器、自动防火门、防火织物来阻制.(4)转移，这是指个人或团体通过肯定的方式将风险后移给其他个人或团体。转移的形式主要有两种；种是以保险形式转移，即通过购买保险，将抠当的风险部分或全部地转移给承保方。另一种是作保险转移,即通过合同方式粕某骋风险设任转移给对方.例如物业服务企业与工程承包商在签合同时可以明确规定，在建，工过程中发生的自然或人为的灾理所导致的损失，均由承包商担当。4 .风险周整这是竹对不同的风险限制措施的结果进行检件和评估，从而对原风险管理系统作适当的附整.这是风险管理不行玦少的步。通过定时或不定时的检ft、评估，来不断完善整个风险管理系统，以获得fti佳成本效益“风险种类及特点：(-)W三三3t管理模式风除主要指在从事物业经营管理活动时,贪任方实行的管理方式以及法律模式等导致的风险，主要包括以下两种：1.不同企业管理短式带来的风险不同的物业服务企业对于从事羟理性管理活动所实行的管理方式不同，有的是成立公司,有的是成立分公司，有的是汨电管理中心或者项目部，管理方式的不同导致企业所担当的贵任和风险程度也存在差异.甚至是本质的区分.成立子公nJ是目前最稳妥的方法.子公司是独立法人.独立担当民事责任.可以最大限度地降低项目-口.运作失败脩物业服分企业造成的扬响,可以说是在项目和物业服务企业之间建立道布效的“防火墙”.但是，成立广公司时间长，手续繁杂,不利于快速开展工作.除了子公司之外的其他形式都属于非独立法人机构,不能独立担当民事责任，项目一旦发牛.问题，物业极务企业难逃干系.另外.项目的账目要与物业IK务企业合并.这中间存在着杼别困难的财务关系,若处理不好会对物业服务企业产生一系列不利影响,2.不同产权结构带来的风险产权与管埋权和分别是物业管理的前提条件之但不同的产权结构对管理权的实施有不同的影响与要求。以零件商业物业为例，开发商胜利开发商场吐日后，对项Fl的处祝方式收有以下三种；（D完全拥有产权.或干脆出售一小部分产权.自己仍维持大股东（大业主）的身份：（2）将大部分产权出（%成为小股东；（3）全部出售套现.当第一种现象出现时，开发商是第一大股东，具有处置物业项目管理权的责任和权利。因此，在与物业服务企业谈判与签署专业管理合同以及屐的方面担当着全部的责任和义务.没有任何法律障碍.它作出的聘请物业服务企业的确定，具有啡性和专制性。但是除笫一种状况之外，其他什何一种状况的出现,都会时物业服务企业的正常运行和有效管理产生影响和制约,由于产权分欣.业主众多,看法雄以集中.而大郃分业主又没有管理商场项目的问历，凭想象和主观推断的人不在少数，更有甚者，购买产权的人中有相行多弱于投资行为，期里通过经营在短期产生良好的效益.获得利润回报.行的受开发商片而宣扬,以高价购得产权,强化了对项目良好经营前景的乐观心情,对项目开业后的减利实力持过高的不切合实际的期里.这类因素对于物业服务企业都是巨大的风险。因为旦上述期里无法实现，小产权人将很可能拒交管理商用，不听从或不参与统的促销活动和统一的管理.导致商业项目经营状况的持续恶性循环.同时，在物业经营管理与限务活动中，特殊要曲意开发商、经营管理机构与物业服务企业的所任和管理范围的划分避开权费不清、相TJ.推诺带来的风险。例如专业证照的办理和詈名、上下游关联方的经营管理责任、经营眼芬活动的数用、时间和区域限定.甚至场地内外卫生的管理在任等都须要,具体列明，不能大而化之，（二）短管项目选界的风险经营项目是很难具体化的.须要物业服务企业依她身条件和环境的许可程度，住综合评估和规划的基础上做出科学决策，并适时调熔.，般来讲，物业服务企业开展经营管理工作，要把握以卜几点:(1)与企业自身的主业相协调,假如企业的主要业务集中在对写字楼的管理,康就应当首先关注与写字楼行关的经营性服务项目，切忌过丫进行盼行业、绮题域的大幅度经营转向或转型,以免副业冲击主业,副业没有收益，主业却受到牵连和影响“(2)与企业人才谛爵相协商.在企业为发展进行人才儡饴时.哪些人员已能足够担当起经营管理职货和完成指标任务是项Il选择的啦要依据之一，娈以他们报长的工作和技能为动身点进行经昔性项目的初始设计和选择。(3)与企业的发展方向和发展阶段相协调.初创阶段的企业和成熟期企业在选择羟营性物业时的关注点是完全不样的,企业之间切记堆比和不切合实际的有H跟风，在TR期收益时，要留有余地，给经营者以空间.为企业树立足煽的初期信念.(三)经营过程中的风险经昔过程中的风险涵盖具体经营项目的设计、定位、营销策略，以及具体实施的全过程。其中特殊值得关注的有以下几类.1 .合同签订中的风哙这是指物业服务企业与相关方签订物业经哲管理合同时，各有关方出于自身利益的考虑,各自的关注点、划重点不同而带来的风险.如物业产权人过分留意自己的收益，而忽视对钱昔方产品痂鼠的监管:物业限务企业在外委具体经营项目时,过分强调租佥，而忽视对承包人的考核等，以致出现时时后依据不足,2 .产品组合的风险这超指产品定位后产M组合不当导致的风险.这是常见的种风险(可参见第五、六章)，以餐饮服务为例，不同档次菜品如何搭配，中我西辍的选择，各地风味如何兼顾等都是要慎卡考后的。3 .产品质量的风险在物业经管管理活动中，始终存在侦审风险，特姝是有关特种经首项I1.仍以管饮为例，从犷留政经营，首要的就是食品出生.问即。由于忽视食品平安而导狭群体中毒事务就是餐饮经转中的巨大风险.乂如班车附芬交通平安就是头等风险.(突发1Jf务的风降对于突发事务,通常很雄事前预料和精确把握.一般来说,合同中对突发界务的性质都有明确的规定.大都归入不行抗力的范时.但是一旦发生，对企业的经营会造成巨大的而且是干脆的影响,因此必需离度重视,尽可能建立针对性预案，演习落实，做到临危不乱，从容处困,例如,2024年春夏之交在中国发生的非典疫情以及2024年年初发生的H7N9疫情.无疑是全部眼分行业面临的最大的突发那务.企业损失不行估也（四）财务风险物业钱营管理活动，相对于i股性管理与眠芬活动而言，须要的资金撇度大，无论是日常的选购、"储，还一脱销、代购等都要占用大量资金.流淌性资金如何是集,如何有效运用和监管，如何尽快收回应收账款,如何依据国家规定合理纳税.对产生的经营利润如何合理安排等.须要仔细考虑对待.1 .条款风险有时开发商或托付方要求物业服务企业垫付经昔性项目所需的开办费用,这种做法存在着很大的风隆特殊是当开发商或托付方没有足够资金支持的状况下更是如此.有时对方就会以无法偿还垫款为由.提出更为苛刻的条件，强迫物业眼务企业网卷.因此，物业服务企业应当把握条原则：不能以大修前期资金投入作为获得一个物业经营项目的管理权的前提条件,而应以物业去务企业的整体经营管理实力和极务特色赢得管理权.2 .抵押风险大部分经昔者都依靠筹措的资金从事经营活动而抵押贷款是筹措资金的一种重要方式.经营者应慎该权衡，专业测算，审慎决策,抵押贷款涉及的评估W项包括；贷款额度、货款年限、贷款利率，以及分期借付安排、还款本金、还款利息、偿债备付率等,企业要做好综合测舞，不行自目上马.仓促经营，惨淡收场。须要指出的是，假如，个经营吐目的投资回报率大于贷款利率，生营者自有资金所占比例越少，其经营利润率就越高.作为经营者m关切的莫过于自有资金利润率（或称之为自有资金收益率）.（五）管理团队的风险物业经营管理团队，是各类专业人才的先合。相对于物业暴础性管理服务而言，这电的专业人才，指的是经昔活动所须要的各方面专业配套人员.如销件人员、金融管理人员、市场管理人员等,全部企业无不把人才视为企业最近要的财宝，从再经首性物业更是如此，个懂经首、会管理、市场意识和销暂实力强的带头人可以盘活整个经营项目,带动销喘,提升档次,扩大企业市场知名度。反之，一个不懂经济规律、不懂业务的外行线如没有虚心求教的心态,没有理头学习刻苦钻研的精神,即使有再好的巾场、再流的设备、再足够的资金，也不能保证羟首胜利，因此，选样相宜的带头人，配品相时专业的管理班子，是物业经营管理胜利与否的关键和基础.管理团队风险的男个须要关注的地方跄：的在同业比争的加剧.以及管理层对技术或市场驾驭程度的增加I.可能会发生关键管理者、关键技术H干集体跳槽的状况,这不仅会给企业的经营管理.造成猛烈动荡.甚至会危及企业的生存.因此.在关切和信任管理团队的同时,也不能放任自淹.要做到放手不放眼.始终把关乎企业生存的关键性的经营向咫牢牢地抓在手中，6)政策环境变更的风险这是指因国家政策变更给物业经营管理带来的风险,例如城市改造拆迁.进城务工人员季节性停J