2024物业项目经理岗位培训.docx

2024年度物业项目经理岗位培训物业项目承接查验廊坊柒盛物业服务有限公司邯郸分公司薛国民物业承接查验收述承接查验的工作支配承接查验的方案及流程承接叠2的工点内容及责任划分不合格问题与遗留问题的处理物业管理企业更迭时的承接查3一、物业承接查验概述«±物业承接查验是指承接新建物业前.物业股芬企业和建设单位依据国家有关燃定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备诳行检资和验校的活动.承接查险的意义1、物业服务企业在承接物业项目时对共用部位、共用设施设备以及档案资料仔细清点脸收.各方共同确认交接内容和结果，有利于明确芬方的责、权、利,对维护建i殳单位、业主和物业服务企业的正值权益，避开冲突纠纷，那具有正要的保1«作用，2,实现物业承接查除制度，可以督促隹设单位依据规划设计标准和再房约定，取觇物业共用部位、共用设施设备的建设,对提高建设质址,保障业主财权利益具行重要意义.3、实行物业承接咨验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会法位的弊湘,加强物业建设与物业管理的连接，保障开展物业管理的必要条件。而在新老物业服务企业交接时进行承接变脸，有利于界定物业接用部位、共用设施设备的管理责任。承接查验的作用1、通过接管的收和接管合同的签订，实现权利和义务的转移,在法律上界定清晰各自的义芬.2、促使开发企业按标准进行设计和建设，达到工程痂Iit要求，削减日常管埋过程修理养护工作量,3'通过接管有关物业文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题.支配支配好各项管理充分发挥社会化、专业化、现代化的管理优势.物业承接查验的性朋与竣工验收的区分物业承接查5金是物业服务企业在承接物业时对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质状和运用功能的再检验，而非物业共用部位、共用设施设备的内在质m和平安性能的确认。工程慢工验收目的是确认物业项目工程庙是否合格.能否交付使用，取得迸入物业产品市场的资格；物业承接查的目的在于分消各方责任,维沪各方利益.减少矛盾和纠妗，以利于业主使用和物业管理顺利进行工程竣工验收是物业的注没单位将开发建设的物业项目工程交由政府主管部门或行业管理单位进行质量蛉收；物业承接含验是前期物业服务合同双方当事人在利益第三人业主装迪M房地产行政主管部门监督下进行的.工程竣工验收是对班目星否符合规划设计要求以及建筑施工和设每安装庙量进行全面检蛉；物业承接合验是对物业共用部位、共用设施设备的接管查睑.物业承接查验的依据和原则（一）物业承接杳验的依据承接查5金的依据分为法律依据和合同依据.法律依据主要是物权法3、合同法P、4物业管理条例3和E物业承接行验方法等.合同依据主要是房屋买卖合同、£前期物业服务合同和£物业服务合同等.（二）物业承接交脸的原则1、诚型信用原则：加强对建设单位的规冠和约束,以侪促建设In位在物业承接查验中切实做到“诚恳信用”，2、客观公正原则：物业股务企业在物业承接查脸中切实做到“客观公正”.3、权费分明原则：加强对物业承接查验中的违约行为的歌仔.以保证前期物业服务合同双方在物业承接查验中切实做到“权责分明”.4,爱护业主初权原则：最大限度的爱护业主的共彳j物权利益“nJg市工业会IWOM>«MJ<UMU>BMM物业承接查验的法律主体1 .新建物业共用部位、共用设施设侪承接食验的法律主体：交验方；物业的建设单位接管方：物业服务企业2 .业主大会与新选聘的物业限分企业之间进行的物业承接查监的法律主体：交验方：业主或业主委员会接管方：新选聘的物业服务企业物业承接查验争议的解决物业承接查脸中发生的争议，可以申物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以托付有关行业协会调解.物业承接查验相关法律E体在承接查验中发生的争议也可以通过仲裁或者诉讼等其他方法解决.二、物业承接的工作支配物业接管验收支配提要母天的骁收工作完后，由各专业记录人员杷存在的问鹿埴写在接管验收记录表上，发印、整理交房地产工程部审核后,分发相关施工单（进行整改.物业接管5金收支配如下：1、接管验收对象为某某项目全部房屋.2、接管验收的标准见接管蕤收方案，要求一人一份。3,房屋接管验收的时间、工作量的支配，短套单元楼的验收时间约为多长时间，依据楼层户数、房屋而枳的大小而变更,所以先验收已伸出的物业,后验收空置的物业.详细接管验收的依次见房屋接管验收的依次表，要求一人一份.4、详细统天验收的数汆（依据物业数量进行安排）5、成立接管险收小姐。查险工作要求1、每天上午8：30.各脸收小组成员在需查验房屋的单元底楼集合，由各小组负责人对当天的工作任务、人员支配及其它需说明相关详细事项进行讲解和那署.9：OO点整全部人员正式起先各项检查工作12：OO结束：下午承接皆始时间1.30分至18：OO时：2,各祖施工单位负成人须在检食的前一天自行打算齐全检杳所需的人员、工具、耗材、检测仪器及设段.3,各小组成员必需听从小组负责人的统一调度和支配.各类检连信息全部归集到小组负法人,由负击人进行信恩的汇总和记录.4、在杏验过程中发觉的问题，其次天10；OO时前汇总报项目部支配相关施工单位整改或处理.心mE业册含IWOM>«MJAMtuaBMU5.全部检查必需按进度限制时间的要求完成,当天工作时未完成须加班的必需加班完成.6、当天检杏工作结束，由各小怨位无人将全部检杳记录单汇总，并由相关施工单位负货人和监理签字后，交由工程主管（或值班经理）,将汇总记录单史印1份，应印件交项目部支配施工单位整改,原件物业存档（交接时,项目部接收人员在记录单的原件上签字确认K三、承接查验的方法及流程承接杳险方案£物业承接式验方法规定新建物业的建设单位应当在物业交付运用】5日前,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设在的承接杳验工作。而在现场杳验2011前，建设单位应当向物业服务企业移交规定的物业资料。因此.建设单位就应在物业交付运用前至少soH依据国家有关规定完成物业的竣工5金收.取得质疑合格证书.并完成备案,完全达到物业交付运用的条件后，书面通知物业限务企业进行物业承接告验，并约定R寸间召开物业承接育裟协调会议。物业服务企业接到健设单位的书面通知后,应主动与建设单位联系,并查看物业承接杳验应具备的条件的相关文件,即：关于工程加科格还WJUk利防.IMS队即及用讦险刖文科的务次文R供水.锹用.供气.供热署专业公司能供用合同与计表具的相关文杵敢将.P生箸公文配套jSfe的悔工加收又件电悌.二次供水.也力BM.电子篇控不统矽共用设电设制处两使用合格证书<tm.tttPIORHl的IU艾枝木窗H完整齐全物业买卖合同.海配妁答法msww业筒网必须的文杵物业馆工超<K*I三承接查险方案的内容以卜.条件具备后,物业服务企业应倒好作出书面回更.并约定双方召开物业承接查脸首次协冏会.双方依据有关规定和物业承接查验依据文件的约定，就物业共用部位、共用设施设备的承接位骁进行协商，形成物业承接杳验方案.其内容包括：（1）如建承接查脸小组（1）组建承接/验小组序号职务岗位里员负责本物业切日承接查验的SfiS、管蹿,吩得颇俯的处理等仝负费各专业设能设各现场怆的领导、曾理和技术招零，1殛同酬解决与侨调；并全面掌囱各号业设能的的有效握ft.维修保养的技术立求和1»作规程负责本专W设做设务现场5验的领ROWWI.协调跳决吉垃中的物WW师的钦筑安装T网陆同s全面三r本与业设施设各的运行埴沪.皆崖的仁业要求.并傕潜领Ii1.Ai1.确的使用、维沪和管理物业共用设能设备A专WT拜师的领R下，道行各专W1W设做设务的现场音射，物业管理的水电技术人员了解ZiiS借设各，学习掌Hifi魔设各的使用堆护方法，».熟练的止喷出作各构设各.S记录员数人负责城号各项现场注验记录*并保存完纤以便收集归若（2）各专业工程实脩查5金的技术依据D物业项目设计文件引用的建筑与安装施工工程的国冢、行业和地方标准与规范：2）建设电位提交的物业与物业竣工图纸资料清单：3）设施设缶供货厂家安装、调试、脩理及运用说明H；4）物业买卖合同约定的物业共用部位、共用设施设备的配置标准：5）建筑、安装工程脩J：与质量验收系列丛书（好用手册.承接杳验的主要项目物业资料：奴工脸收资料、技术资料、勒业质法保修文件和物业运用说明、物业管理所需的其它资料.物业共用部位：包括房屋主体承理结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、星顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。物业共用设施设需；包括上下水管道、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路公益性文体设施和共用设施设备运用的房屋等.承接杏验的物资打算物业承接在5前物资打豫包括：杳验人0的组织与培训、设备、仪器仪表、工具、防护用品、记录表格等。D验收文件的收集查5金人员查验前的培训：2）设备、工具和仪表,主要包括：压力表、温度计、超声波流Sk计、电压表、电流表、兆欧表、液压泵、钢卷尺、总尺、凹凸压电工工具、水暖工工具、梯子、平安帽、移动照明灯等：承接验收的时间节点为保证后期业主交房工作顺当进行，建议在向业主移交物业前5个工作日分系统完成物业共用部位、共用设法设施的承接验收工作。1、交房前25日.如建承接验收小组，确定各工程子系统脸收时间：2、交房前20日,完成全部物业资料、图纸的移交；物业公司对所移交的资料、图纸进行整理，了解小区配套设施的基本状况：3、交房前IO11,完成对各系统工程的现场杳驶工作，忖好验收记录；有不合格项目书面交施工单位进行整改；4、交房前5H,完成对拓改项目的发查工作,签订承接验收协议：物业承接查验的源程不合格项整改一>不合格项的处理措施：项目对物业提出的不合格项进行确认，提出整改措腌,期限并确认,对不能整改项进行说明.1、"开工程移交工作会议（建设单位组织并形成会议纪要2、移交工作支配<建设单位组织黎制）3、姣工发脸（建设单位组织物业对工程进行杳脸）4,资料移交（物业公司组织、指导项目对资料进行整理归档）5.移交查验（物业公司组织、指导项目实施）6、移交确认（物业公司组织物业服务中心多与，物业服务中心对移交审批确认）7,物业接管（项目物业眼务中心接管）四、承接查验的重点内容及责任划分物业查验的主要内容初脸服务中心接到房地产公司的接笆验收（我详见<1>-1）初验申请，视详细状况由物业验收小组组长与房地产公司沟通初验详细细做环节，包括时间、依攸进度、人员支配等，向房地产公司发出除收通知？（表详见（1）-2）等工作“接管验收标准股收小组逐户逐项进行验收.并招验收结果记录在M房屋接管验收表3上，并由房地产工程部、房地产项目郃、物业服芬公司三方签字确认.脸也合格的物业服务公司发4验收通过证明3（表详见（2）-1）,单体楼内的公共部位,配我设施等一并进行脸收，并将脸收结果记录在房屋接管粉收表3上.由房地产工程部、房地产项目部、物业服务公司三方签字确认.接管验收小组组长将厉屋接管验收表上记录的不合格攻统计汇总后登记在4房屋城求问题整蜃通知单3上，于三个工作日内将£房屋质依问题整改通知单*反馈至房地产项目部，由房地产项目部经理签字确认，服务中心修理部存档，初验不合格项的整改由房地产项目部监督胞工单位完成施工单位整改合格后向房地产项目部提出书面的复验申请,羟房地产Jii目部确认后，转交接管验收小组.经卷字确认的房屋接管骁收去3,由服务中心齐眼部存档