市城区房地产信访问题项目的调研报告.docx

市城区房地产信访问题项目的调研报告*市市城区房地产领域涉稳问题摸排调研情况报告市住建局2017年3月当前，在我国整体经济下行，三四线城市去库存任务艰巨，2017年，*市计划实施重点工程500个，完成总投资1300多亿元，以项目支撑实现地区生产总值熠长8乐城乡居民收入增长8%,一般公共预算收入增长10斩固定资产投资增长15$,“四个增长目标”，将*打造成泛*北中心城市。重点项目是否顺利启动，重点工程是否按期完成，维护良好的治安环境至关重要。一、指导思想解决拖欠农民工工资问题，事关广大农民工切身利益，事关广大农民工切身利益，事关社会公平正义和社会和谐稳定。党中央，国务院历来高度重视，先后出台了一系列政策措施，各地区，各有关部门加大工作力度，经过多年治理后取得明显成效，但也要看到，这一问题尚未得到根本解决，特别是工程建设领域拖欠工资问题任然突出。一些政府投资工程项目不同程度存在拖欠农民工工资问题，严重侵害了农民工合法权益，由此引发的群体性事件时有发生，影响社会稳定，国务院为全面治理拖欠农民工工资问题，提出要紧紧围绕保护农民工劳动所得，坚持标本兼治，综合治理，着力规范工资支付行为，优化市场环境，强化监管责任，健全预防和解决拖欠农民工工资问题的长效机制，切实保障农民工报酬权益，维护社会公平正义，促进社会和谐稳定。二、目标任务以建筑，市政，交通，水利等工程建设领域发生拖欠工资问题的行业为重点，健全源头预防，动态监管，失信惩戒相结合的制度保障体系，完善市场主体自律，政府依法监管，社会协同监督，司法联动惩处的工作体系。三、摸排调研整体情况（一）市城区在建项目的大部分建设单位和施工单位对维稳工作高度重视，能够严格建设程序进行工程建设，认真履行工程建设的主体责任，大部分施工单位能把控各施工项目部资金进出关口，对项目工程款、材料款及工资支付情况进行有效监管，对工程款的拨付基本做到由公司财务依据合同约定统一办理、按时支付，对农民工工资的支付采取银行转帐方式直接发放或现场发放时领取人签字按手印等方式，确保了工资及时发放到民工个人手上，较好地从源头上预防并消除了拖欠矛盾的发生，大多数建设单位和施工企业都储备了应急资金，承诺第一时间化解拖欠纠纷，决不把矛盾推向社会，全力配合做好维稳工作。（二）从我局目前调处的各类矛盾纠纷来看，市城区维稳整体情况可控，但也有部分项目还存在不同程度的拖欠纠纷以及由此引发的工程无法竣工脸收、无法备案办证等一系列涉稳问题，我局对存在清欠维稳隐患的项目进行了汇总，具体情况详见2017年*市城区建设领域涉穗项目汇总表。（三）市城区房地产开发项目累积了不少历史矛盾和问题，群众意见很大，信访不断。2016年，市政府又确定了市城区18个问题楼盘，经一年多来的努力工作，其中10个问题楼盘的主要问题得到基本解决，8个问题楼盘还存在一定的问题未解决（其中嘉业紫和园、*小区、金城领域、宏泽佳园、美隆苑取得较大进展，盛唐四月天、南新公寓及富强花园等社区安置楼的问题处理无明显进展）。今年2月13日，*市长主持召开市城区问题楼盘协调处理调度会，对8个问题楼盘的协调处理进行了安排部署。市问题楼盘协调办前期已对以上8个问题楼盘所存在的问题进行了清理。四、存在的问题及原因分析（一）工程拖欠款的基本情况根据建设部调查，由于施工企业怕与业主闹翻，影响承接今后的工程，瞒报了一些数字，实际拖欠情况比上述数字更严重。其中拖欠重点：1.房地产企业房地产企业占全部工程欠款的39.6%,由于资金不足，土建施工基本上靠施工企业垫资，并把拖欠工程款作为一种经营谋略，将大量的开发风险转嫁给施工企业。2.政府投资项目政府投资项目占全部工程拖款的26.7%,其资金不到位的情况下，为追求形象工程急于开工，结果无法支付工程款。3.民营企业民营企业融资渠道较少，资金相对短缺，再加上受“拖欠有理，拖欠有利”的社会风气的影响，更加剧了拖欠工程款的欲望和动力。被拖欠的主要对象、受害者是大中型建筑施工企业，占全部工程拖欠款的58.2%,有一些欠款的帐龄在十年以上，己很难讨回欠款。二、拖欠施工款的主要理由房地产开发商是主要拖欠工程款的单位，他们在进行房地产开发时，往往借助建设施工企业的激励竞争，对建设施工企业提出“带资、垫资”施工或自备“材料”施工等种种不合理要求。所谓垫资、带资是指投资者即业主在不给预付款的情况下，要求施工企业垫资施工到工程的一定部位，或者要求施工企业在工程开工前预缴一定数额的工程抵押金/保证金。而建设施工企业为了得到项目，往往在合同中容忍开发商的种种不合理要求和条款的存在，在项目施工完成后开发商往往又以多种理由拖欠工程款：1.以质量问题为由拖欠工程款在施工企业完成项目施工后，开发商往往以各种“质金”问题为借口，拖欠施工款。而这些质量问题除一部分是因施工企业造成以外，多数是设计单位的设计问题和房地产商的选材等问题造成的。由此可见，前一类问题可以在及时解决后得到工程施工款，而后一类问题则不能按时交付工程款。2.通过延长审计时间拖欠工程款根据房地产开发的现行做法，建设工程的审计由开发商聘请审计事务所对施工项目进行审计，因此开发商在建设施工企业完成项目施工时，往往以种种理由和借口延长项目审计时间，或在审计时找出种种不是问题的问题进行纠缠，从而最终通过延长审计时间达到拖欠工程款的目的。3.利用保证金来拖欠工程款当今房地产建设中的惯例是以房地产开发项目工程款的1-3%作为维修保证金，按合同规定此项维修保证金应在开发房地产项目竣工验收一年后及时退还，但事实上开发商往往以各种理由拖欠工程款，并用施工后遗症问题为理由扣压保证金，使施工企业的保证金的收回不能有一个保证。4.以参建新项目为由拖欠工程款一般而言，开发商所选择的施工企业往往是有较长期的合作时间，所以开发商往往以参建新项目为条件来拖欠已竣工房地产项目工程款，而建设施工企业为了得到新的房地产开发项目也只能将应得工程款拖延支付。（二）建筑用人单位（或包工头）称工程发包方没有及时拨款或拨款不到位。有些大型工程经层层转包，工程款已经到位，但中间转包单位将钱滞留或是克扣、挪用，以致最底层民工无法拿到工资。工程发包方借口工程质量问题故意拖延下拨资金。基层包工头借口种种原因不发工资或将资金私吞逃匿。（三）房地产项目涉穗问题表现为两个方面：一是买房后甚至入住后长期办不了房产证和土地证；二是房屋出现质量问题或服务等问题，业主住不安宁。具体有如下表现：1、超规划建设，尤其是超规划容积率建设，涉及规划部门的认定、处理等问题。*方美景二期、德山生活湾、*花苑、君香公寓等。2、项目建一部分留一部分，致使项目不完整，配套不完善，无法通过验收。如舒博园、美隆苑、豪丽苑、中德时代广场等。或规划部门虽对已建成部分作出验收通过处理，但该拆的未拆，该建的未建，如金城领域、金陵大厦等。3、开发企业大量欠税，不能为业主开具不动产发票；欠报建规费和服务收费，无法正常通过联合验收。如鸿升花园、沙港花园、东方美景二期、蓝湖郡、*花苑、中德时代广场等。4、开发企业与施工方因工程款扯皮或诉讼，致使施工方不提供建设施工资料，住建部门无法出具质量安全验收报告。如凯特国际、*小区、东方美景二期、盛唐四月天、美隆苑等。5、无物业管理用房或物业管理用房不足，绿化、道路、消防等配套设施不完善。如*花苑、东方美景二期、舒博园等。6、规划许可、建设施工许可、土地使用等报建手续不全或根本就是违法建筑。如南欣公寓、新光社区安置楼、富强社区公寓楼、三岔路社区公寓楼等。7、企业项目欠债过多，诉讼多，商品房被法院大量查封，致使项目内小区无法正常运营。如盛唐四月天。8、开发企业因各种原因，拒不履行办证义务。如五强花园、凯特国际、军安小区、*小区等。9、开发企业高息民间借贷、一房多卖、一房多抵，诉讼多、麻烦多，难以继续施工。如嘉业紫和园、御泽园、香山一品、金地名苑、君香公寓、蓝湖郡等。10、施工质量差，保修不及时。如望江名苑、都市捷座等。(二)、充分调查的基础上通过外部环境分析和内部关系分析来阐述开发商拖欠工程款的主要原因。1.从外部环境分析(1)建筑市场的法制不健全我国对支付工程款虽在建筑法有明确规定，后在合同法第286条中规定工程款支付享受优先受偿权，但目前通过司法途径解决工程拖欠款的企业很少，成功的案件也很少。其因素是：许多施工企业怕打官司，怕得罪开发商，影响承接工程；打官司时间长，成本高，不仅耗费大量人力、财力，而且执行也难；现行法律缺乏对工程竣工决算的期限、方式等规定，使施工合同的有关条款的订立缺乏必要的法律法规依据，造成一些工程款的合同纠纷难以判定；我国刑法缺少对债务人的刑事追究条款，个别业主钻法律和合同的空子，利用施工企业怕打官司的心理，故意找借口拖欠工程款。(2)社会信用体系不健全市场经济是法制经济，也是信用经济。目前，我国的市场经济体系不完善，以信用关系为纽带的工程担保制度远未建立，业主与施工企业的信用意识均不强，“守信者得酬偿，失信者受惩罚”的原则，在建筑市场的实际运行中很难贯彻。相反“拖欠有理，拖欠有利”风气盛行，受利益的驱动和诱导，一些业主把拖欠工程款作为变相筹措资金的渠道，不讲信用、不守合同，甚至于恶意拖欠。(3)建筑市场供求关系严重失衡目前，建筑市场供过于求,出现了过度竞争甚至是恶性竞争。许多开发商利用这个现状，在签订合同时往往附加一些不平等条款，致使施工企业在承接工程初期即处于非常不利的弱势地位，甚至陷入难以回避的合理“陷阱”。不少企业，明知有“陷阱”也要签合同，因不接工程要等死，接了工程虽然可能会拖死，但总有一线生机。此外，一些施工企业合同意识不强或签订的合同不严谨，往往因工程质量、工期等问题造成双方扯皮，致使工程款迟迟不能结算。2.从内部关系分析(1)开发商经营不佳开发商虽然在项目开工明确有必要的资金用于项目建设，但项目建设中或竣工后因开发商自身企业经营不佳造成资金紧缺而引发的施工款拖欠。(2)开发商盲目追求发展规模开发商不顾经济实力盲目发展，一味要求施工企业垫资承包，致使银行对施工企业的贷款转化为开发商项目资金，不仅增加了金融风险，而且一旦国家宏观调控，银行紧缩银根或者商品房销售不畅，施工企业被拖欠工程款将首当其冲。(3)竞争加剧后开发商为降低融资成本在房地产项目和开发商在项目建设时因市场竞争的日益加剧，为降低融资成本而以种种借口拖欠建设施工企业的施工款。(4)建设施工企业重组和法人变更后引起近年来，施工企业因深化改革造成的企业重组和法人变更的情况不断出现，虽然这并不影响开发项目的正常建设施工，但开发商往往以此为理由拖欠施工款。（5）开发商注册资金以及银行贷款不到位五、对策及建议（一）全面规范企业工资支付行为（1）明确工资支付各方主体责任。全面落实企业对招用农民工的工资支付责任，督促各类企业严格依法将工资按月足额支付给农民工本人，严禁将工资发放给不具备用工主体资格的组织和个人。在工程建设领域，施工总承包企业（包括直接承包建设单位发包工程的专业承包企业，下同）对所承包工程项目的农民工工资支付负总贵，分包企业（包括承包施工总承包企业发包工程的专业企业，下同）对所招用农民工的工资支付负直接责任，不得以工程款未到位等为由克扣或拖欠农民工工资，不得将合同应收工程款等经营风险转嫁给农民工。（2）严格规范劳动用工管理。督促各类企业依法与招用的农民工签订劳动合同并严格履行，建立职工名册并办理劳动用工备案。在工程建设领域，坚持施工企业与农民工先签订劳动合同后进场施工，全面实行农民工实名制管理制度，建立劳动计酬手册，记录施工现场作业农民工的身份信息、劳动考勤、工资结算等信息，逐步实现信息化实名制管理。施工总承包企业要加强对分包企业劳动用工和工资发放的监督管理，在工程项目部配备劳资专管员，建立施工人员进出场登记制度和考勤计量、工资支付等管理台账，实时掌握施工现场用工及其工资支付情况，不得以包代管。施工总承包企业和分包企业