2023年房地产行业分析报告.docx

2023年房地产行业分析报告第一局部行业分析一、房地产行业进呈现状自国发199823号文起，我国房地产市场正式走向住房货币化市场之路。依据近年来房地产市场的变化大体分为四个阶段，分别为：2023年9月以前的半宽松期；2023年10月至2023年末的紧缩时期；2023年初至2023年4月的宽松时期和自2023年5月至今的紧缩时期。2023.9以Ir2023.10.2023.1220211.2023.420235-2023.62023-2023年调控，2025-2023相对宽松紧缩时期14个月行干现手段复现.宽松时期“6个月紧缩时期26个月.仍在持线J时间量欠、力度最大，MAJt多必虻3”时T件G关能诃：完*制度国文199023号：份领住房关健诃：提南的房木线M(.20233359-t：关it诃：降低购房本钱降低税收3XPO227号：保倬房和提税收'增购房成木国办却2网|4号：二身酋勺4实物安排；以炫济适用住房为主的住房供给体系n士令第11号:招加挂实施HXPO218:明磷房电产支柱地位，促it安泉遭*MXPQ2121号:四证齐生；不得用爻付土地出廿公;,产二a瑞兔贷款;资本金30%;严禁并地投体；标准迂筑施工企业贷款用途MMJU202574：开发商自有资金不低于35%；月快不超过收入的50%国办夏2023)26%严格育本金35%Ig军令.产热流货；异地找馆需报备；空式3年不得抵押；竹企2成，二套4成，羽率1.1*J1.(20Z3J452号:以家庭为单位认定房货次数MXP023214-f对别入“制止用地工程名目的工程严禁发放贷款，已发放的逐步收日；对列入隰刎用地工钱名目晌工银应审慎发放贷款；制止向房企发放炭之土地出让价款的贷炊；对国土部门认定的一段声品住席资本金20%,其他房地产开发30%MA(2023)302号:首付2成，其率07倍；公枳金贷款利率下溯027个百分总片12叫137号部)牛及以下一般住房契税下训利1%;对个人免收印花税；个人伤华住房后包征收土地博依税国办友(2023)126号:宽松货币政策；金融机构增加4万亿贷款国办Jt(2023)131号:双舞一般海品住房消费；营业税戌免；取消城市房产%成VJt202310号:二会5成、1.l倍；节修三分；不能供给一年以上纳税或社保证明非泰地居R*停贷款INtPO294号：二套取济突税优稼，出售自有住房J1.在I年内购房不再减免个人所为得税*<(2023)275号:滞会首纣3成，二奏5成，利率1.1倍，亚停三小住房贷款和不能衽供1年以上当地姑猊证明的非本地居艮住房贷款，将顿计现地房企发放开发贷国办发(2023)1号:强化是界化住房伏贷政策；严格住房用土地冶足，保证中牧价位、中小户梨住房的有依供给手国办宸(2023)37号:提出90/70构造；调替住房转让营业税；W平以下眄成需付房地产W建设用地限切2年以上的房地产工程，制止发放贷款或承变为抵押物；时利用农村集体上地开发市业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；E系国计民a的根才.无耒,、涉及而产Ifi5地供给泊理。士品国索去欢调控的重点2023年5月开头的这一轮房地产调控时间最长，力度最大2023年中心经济工作会议提出“要连续坚持房地产市场调控政策不动摇”，房地产调控力度照旧不减。全国土地购置面积和商品房销售面积急剧下降，2023年1-9月份全国土地购置面积同比下降16.5%,商品房销售面积同比下降4.0%。全国房地产开发景%指数为94.39,自2023年11月份以来持续低于景气临界点100。但房地产价格照旧偏高，2023年Il月份全国70个大中城市中商品住宅价格环比上涨的城市有53个，房地产形势照旧产峻。房地产企业资金压力加大，局部企业面临潜在6勺资金链断裂风险。2023年二季度房地产上市公司存货14044.7亿元，较年初增长7.65%;平均资产负债率上升至7338%,校去年底上升1.28个百分点。另一方面，城镇化每年将有2023万人进城，城镇化建设将使中国房地产市场的保持较为强劲的刚性需求。总之，房地产市场照旧具有很大不确定性，房地产贷款风险监管也是监管部门明年的工作重点之一。一房地产开发投资增速持续回落2023年全年，房地产开发投资6174()亿元，同比增长27.9%,增速比上年回落5.3%个百分点。2023年1-9月份，全国房地产开发投资51046亿元，同比名义增长15.4%扣除价格因素实际增长13.8%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资35126亿元，增长10.5%,增速回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。图1：房地产开发投资及增速70,000II3500%W,O30.00%0,(XK)/.八(K)%/. 0一.0.00%20122008200920102011年前年年年年三季.反(亿元)I30,58036,23246,26761/4051,04620.90%J1G10%33.20%7.90%15.40%2023年1-9月份，房地产开发企业房屋施工面积525377万平方米，同比增长14.0%,增速比1-8月份回落1.6个百分点；其中，住宅施工面积393777万平方米，增长11.5%。房屋开工面积135014万平方米，下降8.6%,降幅比1-8月份扩大1.8个百分点；其中，住宅开工面积99668万平方米，下降12.9%。房屋蹂工面积50567万平方米，增长16.4%,增速回落3.8个百分点；其中，住宅竣工面积40609万平方米，增长16.5%。面积：亿平方米4.2年份20234TF=X=而叔98增速230%施工而救27.4增速16.00%竣工而枳5.9增速350%2023年11：42(y%319612ft47112耳y½09¾空IA38407(y*<-4P-OAj*4r¼27(yS1.inn142fWnR>SWA.QOO1NAC仪A.Ca&GI平%943以SnAI<、lZri£»'图2：新开工、施工面积、竣工面枳变化情况?50J40J30?2010三OII_Ir1Z1/200842009年2010年201112012年03新开工面积9811.5416.3819.0113.5旌工直程27.431.9640.SS50.8S254竣工武汉5.97.027.68.925.06共*aU-M=2008年2009主2010年2011主2012主图3：新开工、施工、竣工面积增速4s.%40.00%ib.00%为00%2500%7000%1500%1000%500%000%5.00%5开工IWWW擅工面花何S2.30%1600%12.50%4070%12X(<1620%15.40%,八T“C14(11)7-450004000035000«00002SOOO2000015000100OO5000四)土1地购量舒秋下降-3.50%5.50%2.70%1330%16.40%2023年全年，房地产开发企业土地购置面积为40972.95万平方米，与2023年根本持平，同比增长2.6%,土地增速开头回落较为明显O2023年1-9月份，房地产开发企业土地购优面积26033万平方米,同比下降16.5%,降幅比18月份扩大0.3个百分点；土地成交价款5309亿元，下降11.0%,降幅扩大3.4个百分点。图4：土地购置而枳及增速4000%30.00%20.00%10.00%0.00%10.00%2000%30.00%增戏8.6W：18.8%33.20%1650%2023上半年，全国300个城市成交楼面均价为791元/平方米，同比下跌12%;其中住宅类用地含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地成交楼面均价为1134元/平方米，同比下跌3%。总体来说，均价仍低于去年同期水平。上半年全国溢价率水平始终在低位徘徊，直至6月多个重点城市消灭久违高溢价率地块，成为住宅类用地溢价率最高的单月。1-6月，全国300个城市土地平均溢价率为5%,较去年同期削减13个百分点，其中住宅类用地含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地平均溢价率为4%,较去年同期削减15个百分点。上半年，全国住宅类用地单月溢价率均低于去年同期。2023年上半年，土地购五面积和土地成交均价均消灭下跌的主要缘由：1房地产开发商看淡后市或因资金紧急，拿地意愿下降；（2地方政府财政对土地出让收入依靠度较高，政府期望高价出让土地增加地方财政收入，推地速度下降。R5：20231-6B300个*隹宅用地成交楼面均价1月2月3月4月6月6月20ll2012*Htt2023年，全国商品房箱售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%,增速比上年回落5.7个百分点。2023年1-9月份，商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%,降幅比1-8月份缩小0.1个百分点；其中，住宅销售面积下降4.3%,办公楼销售面积增长3.3%,商业营业用房销售面积下降0.2%。商品房销售额40354亿元，增长2.7%,增速比1-8月份提高0.5个百分点；其中，住宅销售额增长3.3%,办公楼销售额下降4.2%,商业营业用房销售额增长2.3%。图6:房地产销售面枳及销售额70,0001260.000H三TIUiIO20082009年隼2010翠2012年Itt三李饵本稼T标部地区商物房销阍面积!泗出题护方米，同比下降EE峰幅比I-8月初嗨小U3个音劳点料钳售茨海5）8d元,增长3.1%,增速提高（）.9个百分点。中部地区商品房销售面积17248万平方米，下降2.1%,降幅缩小0.3个百分点；销售额7657亿元，增长6.0%,增速回落0.1个百分点。西部地区商品房销售面积17472万平方米，下降8.8%,降幅护大0.6个百分点；销售额8098亿元，下降1.6%,降幅扩大0.7个百分点。2023年9月末，商品房待售面积32670万平方米，比8月末增加712万平方米。其中，住宅待售面积增加467万平方米，办公楼增加73万平方米，商业营业用房增加76万平方米。六2023年9月70个大中城市房价走势1、建商品住宅不含保障性住房：价格变动状况(1J2023年9月，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有24个，持平的城市有15个，上涨的城市有31个。环比价格上张的城市中，张幅均未超过0.4%。2与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，持平的城市有3个，上涨的城市有12个。9月份，