01-成本管理流程(精).docx

成本管理流程房地产公司年月日书目1 .流程概述（31.l流程目的及适用范围（31.2定义（31.3 流程关系（31.4 部门职责（31.5 流程输入及输出文件（42 .系统图（63 .流程操作指引（73.3 成本管理的总体原则（73.4 编制成本支配（73.5 项目前期的成本管理目标成本与责任成本的确立（83.6 项目建设实施阶段的成本管理一动态成本管理（113.7 项目建设后期的成本管理结算、后评估、考核（141流程概述1.l流程目的及适用范围流程目的促进公司开发项U的成本合理最小化，保证项目收益水平及经营ir划目标顺利实现，规范公司成本管理及预结算工作，提高经济效益C适用范围适用于公司房地产项目开发的全过程。12定义流程目的促进公司开发项目的成本合理最小化，保证项目收益水平及经营计划目标顺利实现，规范公司成本管理及预结算工作，提高经济效益"适用范围适用于公司房地产项目开发的全过程。成本估算项目决策阶段,依据布场、规划条件和经验数值对项目开发的成本进行预估。成本测算项目策划阶段，根据客户支付能力倒算项目开发的造价成本。成本概算优化设计完成后，根据实施方案对造价成本的概算。1.3流程关系流程目的促进公司开发项目的成本合理最小化，保证项目收益水平及经营计划目标顺利实现，规范公司成本管理及预结算工作，提高经济效益。适用范围适用于公司房地产项目开发的全过程。成本估算项目决策阶段,依据市场、规划条件和经验数值对项目开发的成本进行预估。成本测算项目策划阶段，根据客户支付能力倒算项目开发的造价成本。成本概算优化设计完成后，根据实施方案对造价成本的概算。施工图预算根据施工图、预算定额、各项取费标准、建设地区的自然及技术经济条件等资kd4小k.lAA4>M-rUl七M324/入U1./H-14部门职责流程目的促进公司开发项目的成本合理最小化，保证项目收益水平及经营汁划目标顺利立现，规范公司成本管理及预结算工作，提高经济效益U适用范围适用于公司房地产项目开发的全过程。成本估算项目决策阶段,依据市场、规划条件和经验数值对项目开发的成本进行预估。6.0：.tftnm-<n>t8.«.9©程依蜀£磕4)0mM用比分析.IO仇$说值成4个植的修$OItaenI.tt定IIYSFc.Htka.X佻*4UM0CHW1.斥推；3.野读计不Xa人不介内斯登更2虞as本(«恬及aHg本粒IcewuitRiH9atwwsn1"RHttaiftA的及T中GlU条H中OC3.ItKH支更.即杪.F*iW114¼:hA4ftAICftJfi3 .月，蜒上公司石大Mt定股本4114的注戊皮小大蛇食哀RfI任.4 ftAlM<Mttdtt«ttnnn1nifZ<.甲供.即校”H.Qkfll<ki<<fttR1ffJf111 .二曾-掌#''1中心«。任中，2 .r<MRRIIfititAtft13 .。客1.Ml田崎&法支史殳，产次的itil生更两班tfUTKlU<twn1. K*IVHN.UHQi，二，取耳”b0W2. tf4-XfIftHifKKMUQV.!RV.rtf0KBftl«««3. KaiIHfrHaxAii.WiIMIftftA2. M，又一之无，HnUWifMHZ理A«(，3. MI,qtW*t*<Hrtft.111.aa俎求破*d*HMte本及黄任或本qrM<i¾.ww中.mI.mfttil<HfH*>ifW.1我会IlH<f<0的律G3.C6lCURtS什让Iea嚷Harw九"悔或，心左»析修*nHMsnien4e.公”就Hx*Ak40111.5流程输入及输出文件6 .负责组织编制项目合约规划7 .负责项目的动态成本管理；8 .负责编制成本计划，监督执行：9 .负责提供动态成本考核指标对比分析:4 .目标成本及目标成本编制说明5 .合约规划6 .项目目标责任成本控制指导书（样本）7 .房地产公司付款见证性资料规范表8 .成本管理信息月报2系统图3流程操作指弓I3.1成本管理的总体原则1全员成本管理原则公司全部员工、全部部门都在各自的职责范围内,对项目成本有干脆或间接的影响,都必需有成本限制意识和责任,并贯彻于日常工作中；2全过程成本管理原则项目从可行性探讨到项目决算,要有完整的概算、测算、预算及结算,全过程要有主动、刚好的成本比较、方案选择、信息反馈与分析限制；3合同化管理原则全部预算成本范围内的成本渚B需签订经济合同,细致、明确地规定乙方的工作范围、内容、进度、质量标准及工程结算方法、违约责任等；4目标成本管理原则项目投资决策阶段确定的项目收益水平是项目最终收益的下限,与此对应的成本水平在售价不能提高的状况下,是不行突破的项目成本限制目标（上限;项目的总体限制目标分解为各部门的各项费用成本目标,既是各项工作成本限制的标准,也是管理人员的考核标准；5责任成本限制原则任何部门、任何个人不能单独代表公司,独立完成涉及公司利益的成本决策与业务操作;公司建立责任成本管理体系,将各项成本目标落实到各个责任主体（相关部门与个人,各责任主体要按程序报批,操作；6可追溯原则业务操作及概算、测算、预算、结算全过程应有完整、具体的记录和档案管理,预、决算工作结果应具备100%的可追溯性。3.2 编制成本支配1成本支配包括目标成本系统和成本工作支配两部分;2目标成本系统包括目标成本与责任成本。通常编制到房地产项目开发成本科目的四级或五级科目，保证每项工作都有目标成本渚R有责任部门O3成本工作支配的内容包括成本估算、测算、概算、预算、结算、动态成本限制、甲供材选购、成本总结、成本考核等多项工作。应依据项目开发支配及其它配套支配的要求编制。4成本支配由成本管理部门组织编制。参见成本支配模板3.3 项目前期的成本管理目标成本与责任成本的确立3.3.1 项目论证阶段的成本估算项目成本估算的工作要点如下：1在项目正式达成合作意向前,设计管理部门应依据地块客观状况及规划限制要点,供应2-3种不同的规划设计概念,明确说明每种概念下不同功能、不同建筑形式的建筑面积与可售面积（参见新项目初步定位设计草案任务书，提交营销管理部门、财务管理部门和成本管理部门；2营销管理部门应依据市场状况,客观估计每种方案下,不同建筑形式可售面积可达到的售价水平,并对该售价水平下,销售周期及销售费用水平做出预料,提交财务管理部门和成本管理部门；3成本管理部门编制不同设计方案下项目建设成本投资估算提交项目拓展管理部门;建设成本投资估算应按不同的建筑结构、不同的建筑功能按成本细目分别计算,并编制估算说明,详细说明估算的依据（参见项目全成本测算指标；4项目拓展管理部门在“建设成本投资估算二“销售费用估算”、“项目销售周期估算”的基础上,协同财务管理部门共同编制项目的全成本估算;并结合售价测算,计算出不同方案下，项目的收益水平,并倒推相应的土地成本（参见项目投资土地费用测算。提交给公司领导决策；5土地成本测算结果作为项目获得的重要成本依据。3.3.2 项目策划阶段的成本测算项目获得后,进入到项目策划一产品定位阶段,该阶段的成本工作重点是依据产品定位结果,进行项目成本测算,编制方案设计阶段的成本建议,提交设计院,作为方案设计的重要经济依据。项目成本测算的工作要点如下:1项目策划管理部门在公司取得项目后,组织进行产品定位工作,在设计管理部门、工程管理部门、成本管理部门、营销管理部门、物业公司的协作下编制产品建议书（如聘请策划公司,应由策划公司协作完成该阶段工作；2产品建议书中的重要内容为:客户定位、造价定位和产品定位。其中,造价定位是项目成本测算的主要依据；3依据客户支付实力,运用倒推法:减去公司市场预期利润、其它非建设成本和税费,倒推建设造价标准。在此标准内,将成本细化为建筑工程成本、安装工程成本、社区管网工程费、室外环境工程费和区内配套成本等标准；4在项目完成概念设计后,由项目策划管理部门牵头,与成本管理部门、财务管理部门等部门共同编制项目全成本测算，该测算可以编制到项目全成本测算指标的一级成本科目；5依据项目全成本测算，编制项目规划方案设计阶段的成本建议。3.3.3 方案设计及施工图设计的限额设计与图纸优化1规划设计原则上应由设计管理部门、选购管理部门通过招投标方法进行确定;在招投标文件中,明确要求设计单位的规划方案在投资上不超过项目规划方案设计阶段的成本建议所规定的设计限额；2规划设计方案初步确定后,设计管理部门应组织外部专家、工程管理部门、成本管理部门、选购管理部门、营销管理部门、物业公司,召开技术经济分析会,通过与阅历数据进行比较，从技术经济性角度,进行规划方案优化评审;并对规划方案是否符合项目规划方案设计阶段的成本建议进行分析,提出修改规划设计方案的看法,经各部门经理签字,报公司领导批准后,由设计管理部门负责落实调整方案；3扩初设计提交后,设计管理部门应再次组织外部专家、工程管理部门、成本管理部门、选购管理部门、营销管理部门、物业公司,召开技术经济分析会,通过与阅历数据进行比较,从技术经济性角度,进行扩初设计优化评审;并对扩初设计是否符合项目规划方案设计阶段的成本建议进行分析,提出修扩初设计的看法;4扩初设计确定后,设计管理部门组织成本管理部门和工程管理部门对项目全成本测算进行细化和修订,并在此基础上编制项目全成本概算，经相关部门审核后报公司总经理确认。项目全成本概算编制到项目全成本测算指标的二级成本科目；5在下达施工图托付设计前,设计管理部门应会同成本管理部门依据项目全成本概算，及时合理地提出分部分项工程单方造价及钢筋、混凝土等主要材料单方含量的历史阅历数据,与设计、工程协商确定限额设计指标,形成施工图设计阶段建安成本限额设计成本限制建议及建筑施工图设计及交工标准及安装施工图设计及交工标准，上报相关部门审核后,作为施工图设计任务书的一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价限制的依据；6设计管理部门在给设计单位下达施工图设计托付书中,应明确要求设计单位随施工图编制设计概算及计算出主要材料设备用量;应在设计合同中明确设计单位的设计责任及相应的惩罚措施;7施工图初步完成后,设计管理部门必需对施工图设计的合理性、技术经济性及与设计任务书的符合性进行细致的审查,签字后,移送工程管理部门、选购管理部门和成本管理部门进行审查,后者必需对设计院编制的设计概算的限额数据进行审查、复核,对单方造价、主要材料的单方含量与阅历数据进行对比,提出书面看法反馈给设计管理部门;8如有须要,设计管理部门可以聘请图纸优化机构,进行施工图优化评审,对设计的合理性、结构设计的技术经济性进行分析评价,形成会审纪要并提出改进看法,反馈给设计单位以设计变更形式修改施工图；9确定的施工图及