星河城三期销售手册.docx

ZDfiF4fr第一篇南城房地产市场状况长期以来，南城在人们心目中陈旧落后的印象，再加上老北京传统观念的影响，使得开发商不愿在南城投资，而购房人也不愿在南城置业，使得南城的发展则显得相对滞后，房地产项目规模小、品质低，整体水平不高。但随着近两年北京规划发展和南城日益繁荣的经济的强劲推动，南城变化日新月异，面貌更是焕然一新。比如已有的三环、四环、京开高速与京津塘高速以及五环的全线贯通，地铁四、五号线的规划，两广路的建成，国际传媒大道的打通，还有南中轴路的改造等等，使南城愈发显示出京城最便捷高效的交通优势和城市发展的无限前景，越来越多的目光渐渐聚集到南城。如今，南城也随着愈来愈高的市场热度迅速崛起，面对崛起的南城和随之攀升的南城物业，从开发商到消费者，发展南城、置业南城已成为无可辩驳的理由。一、环境方面近年来，繁荣南城并缩小南北差距的呼声越来越强，市委、市政府及南城各区区委、区政府也把发展南城经济作为重点工作来抓，大力改造南城，仅四环路丰台段内绿化面积就达52.8万平方米。京南水系在人们心中也有不足，因此丰台区市政对此也极为重视，加大了河流清淤的力度，其中，木樨园一带的凉水河整治是重中之重，凉水河改造净化水质，改造岸边环境。二、交通方面从2000年开始，南城便开始交通利好不断。南四环路、京开高速、南中轴路、广安大街等交通干线的通车为南城发展蓄足了动力，人们固有的城南记忆已在逐步改变。目前在建的南城路网还有传媒大道、马家堡西路、地铁5号线等等，其中传媒大道、马家堡西路、右外大街、地铁4号线将由北向南贯穿宣武、丰台，大幅缩短南城的交通动线，由此将带动路网边地段的房地产项目升温，吸引越来越多的购房人的注意力。三、商业配套方面南城通畅的道路不但为南城带来了人流，也带来了大量的物流，近年象万客隆、华联、物美、燕沙望京、康地祥等颇有实力的连锁公司，而且象东方家园、名流家居等大型家居广场，也纷纷落户南城，这些商家的出现，既繁荣了南城市场，也带动了南城商业、零售业和人气指数的提升。南城丰富土地储备、完善的市政配套和低密度幽雅自然的居住环境显得弥足珍贵，大大优于北面、东面，而且由于南城的土地供应量相对较大，在付出同样成本的情形之下，开发商比较注意绿化，能源设施、文体设施、车位等配套建设，更大的生活空间使南城房地产的未来发展具有潜在的含金量。一、热点中的南城南城快速干道的建成，盘活了该地区的路网交通，使南城陡然魅力丛生,随着南四环路、京开路、南中轴路、两广大街的建成，国际传媒大道的修建,丽泽商务大道和崇文演艺大道的规划，地铁五号线向南延伸等，这一系列利好消息加快了南城物业的发展，电力、热力、上下水等多种市政管线随着道路的改造，使南城基础设施滞后的现状大为改观，提高了南城的土地价值和变现能力。随着市政府的政策倾斜，交通状况得到明显改善，拆迁力度在加大，又将兴建两个水厂以解除南城水质问题，加上南城固有的人文、自然环境优势以及相对低的地价，南城正在吸引越来越多的发展商，南城房价相对便宜，购房者更易选择到价位适中、品质高档的社区以及南城市政改造力度的加大增强了人们对于投资信心，越来越多的消费者考虑在南城购房，使南城成为新一轮置业投资热点区域之一。二、发展中的南城1、奥运效应一促进南城发展北京申奥成功，城市道路交通、环境绿化、市政配套等在未来几年内会上一个新台阶，提高了南城的土地价值和房价，带来了相应的区位优势，增强了人们的市场购买信心。2、政策扶持一加快南城发展北京国际大都市的定位，即在2018年实现现代化，就必须“全面增强首都经济整体综合竞争力”，均衡发展是不可改变的长期战略。南城作为北京的重要组成部分，已经越来越引起政府和各界人士的关注，市政府为大力改变南城目前的发展局面，绿化隔离带的建设、南中轴路的改造、南城路网交通的逐步改善都显示出南城地产发展的政策支持，这无疑为南城的发展提供了前所未有的机遇。三、改造中的南城1、交通的改造为长期稳定可持续发展提供了保证随着一些道路的全面开通，南城的经济和地位越来越显得举足重，南城的优势逐渐突出，许多投资者纷纷看好南城，带动了这一地区经济发展和房地产投资的进一步升温，拽动城南房产的整体升级。城南的交通较之以前大有改观，主要体现在“二横”和“五纵”，“二横”是指两广大街的建成和南四环修通，“五纵”是指马家堡西路、右外大街、地铁4号线的修建、南中轴路拓宽改造、京开路的开通。并且新建成的立泽商务大道与二、三、四环路和京石高速组成一个公路大回环。2、环境改造一促使南城品质升级四环路丰台段内绿化面积达52.8万m2,丰台区近年非常重视京南水系的改造，加大了河流清淤的力度，其中，凉水河支流马草河的改造现已经基本完成，河床两侧将修建成滨河路，成为南城一道亮丽的风景线。第一篇星河城三期市场定位及策略第一节市场定位及策略一、项目市场定位项目定位于以丰台、宣武、崇文及西城为主要目标区域，以提高生活品质、改善居住环境的改善性需求为主的中高档收入者和外地客户为主要目标客户，项目以社区规划、规模、项目品牌形象、性价比优势参与市场竞争的大型中高档住宅项目。二、目标客户、目标需求1、以崇文、宣武、西城、丰台区为主要目标受众区域；2、以服务社会的中坚力量、中间阶层的中高档收入者为项目主要目标受众客户;3、以改善性需求为主；4、重视外地在京置业客户、客源的挖掘；三、市场推广挖掘和推广项目品质和核心价值（突出“城”的概念，规模、交通、地理），挖掘和表现于同价位项目（包括市区项目）在项目品质方面（规模、小区规划、建筑风格、景观设计、区位发展）的比较优势，结合项目产品的特点，推广“中户型”的概念，有效挖掘区域性改善性需求；加强和提炼项目的形象和理念。四、推盘方向及思路G-I地块由南向北推出量体，并结合销售情况，适度调整；采用销售百分百法，已经推出排号，并组织认购的量体组团，对外宣称百分百销售。五、总体定价星河城三期按5000元/次均价进行户型、楼层定价，塔楼均价做到4800元/平米，板楼均价做到5250元/平米，并结合市场销售的情况来调整销售的节奏和价格。六、价格促销活动2003年4月15日之前内部认购期，收取订金2万，签定保留房号协议书；4月15日开始市场推广认购，内部认购期的客户可以享受“折上折”的优惠政策。1、一次性付款9.8X9.7折，2、商贷9.8x9.8折；3、公积金、分期付款、组合贷款9.8x9.9折。第二节项目开发及工程进度一、2004年GT地块开发手续办理进度3.4号楼（建筑面积：25573平米244套）规划退开工UE预眄证19,20、21、23.24.1（建筑面根：52369平米418）30/415/65/7规划UE开工UE预作证22号接11I（建筑面枳：13050平米180惠）'1.30/56/825/8规划证开工UEBIeliiE12.13.16.17号楼111（建筑面枳：36266平米282套）17/725/915/10规划证开工证FAftUE9.10.11.14.15§«Ill建筑面枳：44327平米4608）10/825/920/101.2.6.7.8号楼（建处面积：62573平米458套）规划Ii开工UEII10/925/1110/12二、销售推广总体排期摔号日认购日销总排期04.3.14.830/530/617/77.51/1010/108.2510.159/1212.1005.1.31正签300套正签150套正签500套|正签450套、认初150竞fc认购500套认购150套认购500套认购250套认购300套04.3.14.87.58.2510.1512.1005.1.3104.3.14.87.58.2510.1505.1.31广告发布日F导期ll广告强髓l广告强,用广告离，期广告持续期H第二篇项目团队组合第三篇项目团队组合一、开发商：北京XX置业有限公司二、XX院：中国XX研究院中国XX院是国内最知名的设计院之一，具有审图的资格，2002年北京两个最知名的项目“北京奥林匹克花园”、“金地格林小镇”XX规划图都是有中国XX院审核的。中国XX院主要作品有北京火车站，北京电报大楼中华人民共和国外交部大楼，中国现代文学馆，深圳万科城市花园，北京万泉新新家园，北京倚林家园等。三、景观设计：北京XX景观设计有限公司四、物业公司：北京XX物业公司星河城依凭百万平米规模，为优质物业管理服务提供了有利的平台，以专业化运作模式，为社区提供温馨、周到、贴心的“管家”式服务。星河城社区还通过下述几个方面，不断完善大社区生活、大社区管理和大社区文化,从而创建高格享受的居停环境。1、绿色环保为把社区建设成真正意义上的绿色环保生态社区，星河城物业将不断向着“绿色指针”前进，全天候保洁服务便是该项计划中基本的措施。2、科技安防让业主能够安居乐业是星河城物业庄严的承诺，将通过全封闭式社区管理、24小时安保巡防、24小时值班服务等履行。2、情感服务情感服务是星河城物业提供的特色服务措施，包括建立社区医疗中心，每时每刻精心关怀社区业主的健康；设立24小时物业维修，为广大业主提供及时、方便的生活服务等。4、人文文化星河城物业不仅做好社区服务工作，更倡导建设社区文化，高度关注居住文化的体验。比如建立良好的社区氛围、友邻和睦相处、保证居家的隐私性等。项目介绍第一节建筑规划设计一、星河城整体规划概况星河城整体规划占地41.25公顷,建筑面积112万平米,预计共容纳6900多户人家，计20余万人居住，星河城建成之后，是南城规模最大，配套最齐全，环境最优美的社区。星河城共分三期开发，一期、二期由夏日星空、冬季星空、春季星空、秋季星空四个组团组成；三期为建筑面积50万平米，由乐如意、玉如意、散花飞天、乐舞飞天四个组团组成，另外，三期地块北部有10.9万平米的市政公园绿地。二、三期建筑规划曼陀罗将哲学性的象征符号与美学原则的结合臻于巅峰，在内圆外方的几何图案中，包涵着与数学相对应的美学原理和精神理念交融的色彩释义，从而带来祥和、释放、乐观、豁达的造物境界。小区的建筑空间布置形态暗合了曼佗罗的形式，规划汲取曼陀罗结构图式，呈“内圆外方”之势，以纵横两条社区干道，均衡分区四块；分区内则以东北西南、西北东南向对称布局，活跃规划层次，由此衍生出全新的“极阵式”规划理念。极阵式，极乃太极、四象之义，代表四块分区规划；阵乃方整、对称之义，体现社区规划的整体性特征，缺一不可，暗合吉祥、美好等联想，达成朴素哲学与中式传统的完美交结。三、建筑风格小区建筑立面采用砖和实材相结合，颜色以黄色和白色为主，建筑的花饰、园景汲取了南亚的建筑风格，营造一种人间天堂的居住空间。社区四角以塔楼楼顶独特而明快的莲花造型为标志，以社区建筑整体性的浅黄色调为外装，以热带自然风光为依托，以东南亚文化风情为底蕴，建筑集中而精髓地展示出东南亚的自然和人文景观，长成别具风格的建筑雕塑。星河城三期板楼建筑，在造型上以错落有致的单面坡屋顶为主要建筑符号，坡屋顶采用斜屋顶窗，加强室内的通风采光、空气流通等，令顶层生活享受到最充分的日照。四、G-1地块规划经济技术指标项目