房地产 -主要上市房企2023年年度业绩会核心观点及市场质疑-20230325.docx

一、金地集团(600383.SZ)3二、招商蛇口(001979.SZ)6三、龙湖集团(00960.HK)10四、建发国际(01908.HK)15苗建信息MMaiuiMINKWlATiOM一、金地集团（600383.SZ）媒体/投资人问题：1 .随着行业持续降杠杆的进程，公司的负债规模和融资成本是否保持在合理水平？2 .基于当前公司债务情况，后续对于债务管理的策略是什么？3 .自2022年后金地集团现金分红比例连续两年低于30%,请问是出于什么样的考虑？4 .面对当前行业持续深度调整，公司管理层如何看待未来发展，以及后续发展计划是什么？领导人核心观点：1 .利润方面，受市场下行影响，公司实现归属于上市公司股东的净利润&88亿元，同比下降85.48%0报告期内公司房地产业务结算毛利率为16.16%。2023年度公司计提资产减值准备37.86亿元，其中：计提信用损失准备合计12.47亿元，计提存货跌价准备合计25.39亿元。2 .代建业务方面，截至2023年末，公司代建业务已布局全国57座城市，管理服务项目超190个；累计签约管理面积超2870万平方米，其中住宅项目累计签约管理面积超1951万平方米，商办项目累计签约管理面积超325万平方米，政府公建项目累计签约管理面积超594万平方米；住宅项目累计签约货值超2399亿元，商办项目累计签约管理投资规模超742亿元。3 .土地储备方面，2023年金地集团在上海、杭州、南京、西安等核心城市共新增土地储备约95万平方米，总投资额约125亿元。截至报告期末，公司总土地储备约4100万平方米，权益土地储备约1800万平方米，其中，一、二线城市占比约73%。4 .利润分配方面，公司发布2023年度利润分配方案，每股派发现金红利0.0197元（含税），不以公积金转增股本，不送红股。公司表示，综合考虑自身盈利水平、资金支出安排和债务偿还能力，兼顾投资者回报和公司发展，拟定了本次利润分配方案。5 .债务和融资方面，截止报告期末，公司计息负债余额降至919亿元。公司资产负债率为68.7%,剔除预收款项后的资产负债率为61.3%,净负债率为53.2%,债务融资加权平均成本从2022年的4.53%进一步降至4.36%。从近期来看，公司也全额偿付了两笔公开市场债务，从全年来看，包括1月已经兑付的债务，2024年集团共有9笔境内债、1笔境外债、3笔ABS（证券化融资工具）到期，涉及到期规模约180亿元。从偿债能力来看，截至2023年年末，金地集团持有货币资金297.4亿元，较2022年同期的545亿元下降约45%,对于货币资金的下降，公司称，是因为偿还借款和债券。进一步来看，剔除受限资金10.8亿元，期末金地集团的未受限货币资金约286.6亿元。从持有的资产（投资性房地产、固定资产、长期股权投资）情况来看，2023年年末，金地集团投资性房地产的余额合计约272亿元，其中，用于抵押借款的资产价值为159亿元，按此计算，理想情况下集团可以变现的资产金额约726亿元。公司在手货币资金297.38亿元，并获得各银行金融机构授信总额2524亿元，已使用844亿元，尚剩余1680亿元授信额度。6 .公司发展方面，加强现金流管理和资金精细化管控。公司将进一步加大销售回款的管理力度，以及做好多元化融资工作，在管理好杠杆水平的同时，争取到更多公司发展所需的资金。2024年，公司计划新开工面积183万平方米，竣工面积1074万平方米。目前市场环境依然严峻，公司将根据市场变化、项目获取情况，按照以销定产的原则，合理安排新开工计划，严控交付进度和品质。机构点评华泰证养金地集团：盘活存量应对财务压力风险提示:行业销售下滑风险，债券价格下跌导致公司现金流承压。财报质疑点：1 .营收及净利润双降：2023年金地集团营收981.3亿元，同比下滑18.37%。净利润则下滑更猛，从2022年的91.84亿元降到31.95亿元；归属净利润从上年的61.15亿元降到&88亿元，降幅达85.48%。2 .增收不增利情况加剧：营业总成本居高不下；公允价值变动收益和投资收益骤降；对联营企业和合营企业的投资收益暴趺；持续进行资产减值等因素影响下，金地集团2023年毛利率降到17.41%,净利率降到3.26%。3 .销售下行叠加债务压力：2023年全年，金地集团累计实现签约面积877.0万平方米，同比下降14.01%;累计实现签约金额1535.5亿元，同比下降30.77%。2024年1-2月销售颓势并未有所改善。叠加2024年属于金地集团的一个偿债高峰，市场质疑其2023年金地集团的货币资金似乎覆盖不了短债。关键词：营收及净利润双降、增收不增利、销售颓势、偿债高峰杠杠地产金地不稳了？I房企年鉴舆论场部分核心报道列示:序号调性媒体/自媒体标题（附链接）1正面及中性观点地产网金地集团：手持货币资金297.4亿元，安全偿付到期债务2正面及中性观点地产网年报观察I金地信用与信心3正面及中性乐居财经金地集团2023年营收981亿元，净利涧8.9亿元|年报速递4正面及中性澎畀新闻金地集团：进一步加大销售回款的力度，借款均已按期归还或支付本金及利息5正面及中性第一财经2023年金地净利涧跌超8成，维持“每年分红”传统6正面及中性财经金地董事会重组获股东力撑多元均衡结构影显混合所有制优赞7正面及中性财联社“理科生"金地提交2023成绩单：营收降18%净利润逾8亿元8正面及中性智通财经金地集团(600383.SH)发布2023年度业绩销借业绩保持在行业第一梯队实现营收981亿元9正面及中性中新经纬金地集团2023年净利降超八成，有息负债约920亿10正面及中性新京报金地去年每股派发现金红利0.0197元分红比例约10%11正面及中性21世纪商业评论3700亿金地，一¥会大改组12正面及中性野火财经净利润下滑85%,金地迎75后掌门13正面及中性财富动力网业绩销售齐下滑！金地集团净利降超八成计息负债919亿14负面及敏感杠杆地产金地不稳了？I房企年冢D二、招商蛇口(OOI979.SZ)招商蛇口会楞细作稳中求噂招商蛇口2023年度业续发布会四投资者交流会媒体/投资人问题:1 .房地产新模式下，招商局对蛇口的定位是否有变化，三大业务板块未来几年的规划是什么？2 .近期二手房交易占比提升，公司作为新房开发者，对此是否有好的破局方法？公司2023年达到TQP5的位置.，那么2024年最重要的工作目标是什么？3 .公司2023年毛利率水平下降，市场对应企稳，从公司角度怎么看？4 .公司对于市场短期的变化，中期的量价展望，以及长期的市场发展展望是什么样的？5 .结合自身销售数据，货值结构等内容，谈一谈公司未来目标的变化、全口径的指引和方向是什么？6 .资产运营相关：在集中商业方面的竞争策略是什么，差异化战略是什么？商写业务方面，如何面对市场下行带来的挑战？7 .央国企市值管理，对应市值管理的要求，公司自身有怎样的规划？领导人核心观点：1 .利润分配方面，公司董事会通过利润分配预案为，以2024年3月15日享有利润分配权的股份总额9060836177股为基数，向全体股东每10股派发现金红利3.20元(含税)；即分配现金股利总额约29亿元；本年度不进行资本公积金转增股本。自2015年底重组上市以来，公司累计分红达372.47亿元。2 .毛利率和减值方面，公司本年度计提资产减值损失、信用减值损失同比减少，以及本年结转项目权益比例同比提升所致。公司表示，随着地产行业下行，多家开发商面临销售端的压力，整个行业毛利率都在下降，公司毛利率水平和行业表现差不多，2023年存货减值包括前面几年也多有一些减值，也都是因为销售价格和销量下降所造成。我们认为公司未来毛利率水平会企稳平升。主要因为，一方面房地产市场逐步复苏，拿地端利率水平有明显改善。公司在深圳还有很多高毛利率项目会在未来结转，这些都是公司战略性项目储备。预期毛利率水平在未来几年会逐步恢复到20%以上。3 .销售方面，公司全年实现营收1,750亿元，归母净利润为63.19亿元，上升48%；1-12月累计实现签约销售面积1,223.41万平方米，同比增加2.49%；累计实现签约销售金额2,936.35亿元，同比增加0.35%,销售规模疥身行业前五。公司表示，2024年1-2月份的销售，跟去年同期比，整个数据都是比较差的，也提醒公司2024年销售情况能不能达到去年的量。公司认为，对于2024年销售态势保持谨慎、观望态度。4 .债务和融资方面，公司各项财务指标稳健且健康，负债结构持续优化，短期负债占比已不足1%；“三道红线”始终处于绿档并持续优化，剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28。公司还全面落实降本增效举措，严控资金成本，加大公开市场融资力度进行债务结构调整。公司去年6月完成了一项对于行业与公司而言影响深远重组交易案“第三支箭”后首例房企股权重组交易成功案例，85亿元配套募集资金也成功募满。5 .在土地市场方面，公司继续聚焦核心城市，在各大高能级核心城市积极拿地，为未来销售业绩持续增长和高质量发展奠定了坚实基础。2023年，公司累计获取55宗地块，总计容建面约590万平方米，总地价约1134亿元。其中“强心30城”和核心“6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%,资源投放进一步聚焦北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及杭州、西安等重点城市。土地市场取决于住宅的销售市场，目前形势还是很严峻，销售市场并没有明显回升。2023年土拍恢复价高者得，我们对2024年的总体判断是谨慎乐观，毕竟中国的市场还有十万亿，经过三年调整，今年年底可能会筑底。我们的需求的结构性变化会比较大，现在我们关心的10个城市里，大部分城市的二手房成交大于一手房，二手房平均成交面积只有94平方米，一手房的平均面积是125平方米，看出来改善需求已经凸显了。2024年的土地市场其实已经出现明显变化，热点城市非常热，冷的城市没什么人投，总体我们还是要保持战略定力，区域聚焦、城市深耕，9成的布局依然投在10个城市，去年我们是6+10',今年更为聚焦在10个城市，要做到精准买地。6 .市值管理方面，公司表示，我们每年也有市值管理的工作，以及相应的考核值指标。我们一直都是把市盈率和市盈率的排名放在管理层的kpi指标里面。我们认为，公司的市值管理工作做得还算可以。市值管理的核心是企业的内在价值，要练好内功，做好经营管理的工作，提升公司盈利能力，要持续的提质生效，而不是依鑫董秘、财务这些同事能完成的。我们预计未来3年，股东回报的规划会稳定在40%以上。介于刚刚完成增发工作，考虑到经营现金流的情况，公司暂时没有股份回购的计划。7 .公司发展方面，公司提出“四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升”战略，旨在稳定开发业务基本盘前提下，提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入、利润中的占比，形成稳健均衡的业务结构，培育公司的第二成长曲线。公司表示，2023年行业进行深刻调整，加快转型已成必然。需求持续收缩，行业深度调整，成交结构竞争格局市场发生明显变化，推进三大工程构建发展新模式。市场继续下行空间有限，行业进入一个新的发展阶段，房地产市场依然是一个销售在10万亿级的巨大市场。2024年中央政策会持续发力，主要是进一步优化取消在过去一些时候限制性措施，同步推进三大工程建设，核心城市核心地段优质产品依然存在这较好的机会，开发业务依然是公司的基本盘，是规模和利润